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-對話
談市場『當前局面根源是量的控制問題』
《清遠觀察》:目前清遠商品住宅成交量不錯,但這幾年價格並沒出現大漲。但細看會發現,幾個大盤佔了成交半壁江山,大多數盤銷售並不理想,為何?怎麼看當前清遠市場?
胡有義:當前一線城市樓市活躍,三四線城市則問題很多,我覺得清遠比其他三四線城市可能更糟糕,拋開大環境不說,主要根源是量的控制問題。
我記得五年前清遠出臺過一個鼓勵房地產開發的政策,具體文件不清楚,內容是到2010年4月2日前報建的項目一律享受市政配套5折優惠。前期報建所有費用加起來是一筆不小的數字,當時很多企業擠在這個時間段報建。按照要求,報建批准後,一年內要開工。2011年和2012年是清遠市區歷史以來供貨量最大的時期,從而造成供大於求局面。
此外,我認為還有容積率的問題。前些年清遠容積率控制相對較松,許多項目在拍賣規定基礎上增加容積率,收取的增容費每平方米只有幾十元,只有現在的十幾分之一甚至幾十分之一,增容費較少,從而間接鼓勵項目『擴容』,總貨量比以往預計供貨量要多很多。
供求關系決定了價格。目前樓盤多,供貨量大過於求。這可能帶來新的問題:優惠政策取消後,報建項目減少,加上銷售不理想,資金回籠難度增加,後繼供貨不足可能造成市場空缺。我們現在可以看到,去年底以來尤其是今年以來,新盤減少。
行業前景依舊好
《清遠觀察》:你認什麼時候供大於求局面纔能回到正軌?供小於求會很快到來嗎?
胡有義:我不是預測家,很難說得准。但毫無疑問,存貨消化到一定程度的時候,這種供求格局就會顛倒過來。但總體來說,我對清遠是看好的。
《清遠觀察》:怎樣評價清遠房地產行業前景?
胡有義:目前問題主要是供應量大造成的,因此房價還算便宜。但現在工人很難找,勞動力成本在上漲,物價也在上漲。一個新的現象是很多廣州人過來清遠買房。
比較房地產有沒有投資價值和昇值空間,得看租金,租金體現回報。現在清遠的房子每月租到兩千多元的很普遍,三四千的也有很多,一千多是比較差的。租售比一算就清楚了,幾年的租金夠一套房首付,所以我看好清遠房地產前景。
談行業弊病『說到底是資金問題』
《清遠觀察》:最近幾月清遠樓市爆出了很多問題,比如一房多賣、欠薪討薪、造假等,很多人問,清遠樓市怎麼啦?你怎麼看?
胡有義:還是我之前關於市場分析和判斷,一切的問題都源於供貨量遠遠大於需求量。一旦樓市銷售不好,就會影響到資金回籠。現在很多企業都是到銀行貸款,做了在建工程抵押,缺錢的可能還有民間借貸,一旦降價房子都賣不出去,資金鏈就可能斷裂,斷裂後,各種問題就容易暴露出來。說到底就是資金問題。
《清遠觀察》:東方明珠是否做了在建工程抵押?如何避免資金斷裂,請你提提建議。
胡有義:東方明珠沒有做在建工程抵押,從市住建局網上可以看到。我覺得有多少錢就做多少事,樓盤的開發節奏也要有所控制,比如適當減少量控制。
我們希望行業往健康有序的方向運行,珍惜來之不易的信用,維護企業以及所在行業的形象。
談企業管理先小人後君子
《清遠觀察》:今年比較火的一部電影《中國合伙人》說了一句臺詞,大意是不要跟最好的朋友合伙開公司。這種關系確實難處理,最近一兩個月房地產企業出問題,就是因為股東內訌。談談你是如何處理這種關系。
胡有義:首先,這話也對也不對。不同人有不同人認識。我們幾個股東到清遠來一直合作,已經有了七八年。
簡單說,我說了算,但必須要在規則裡邊。股東不能隨意乾預下屬工作,而是協助。每一筆重要支出必須股東簽字,財務首要管理好。
《清遠觀察》:這其實就涉及到公司制度和管理問題。
胡有義:對,游戲規則先定好,以制度管人。也就是通常說的先小人後君子。股東不開心的時候,有規矩和規則可依。重大問題開個股東會,定好的事情,老總去執行,股東隨意指指點點,執行中遇到問題,解決不了,反饋回來,再探討。
談項目速度降下來,質量搞上去
《清遠觀察》:東方明珠一期架空層園林聽說近期即將面市,二期什麼時候動工?
胡有義:架空層園林預計一個月左右就做好了,二期原計劃七八月動工,但近期雨水太多,影響了開工計劃。
《清遠觀察》:相對於有些項目,東方明珠在不缺錢的情況下進度慢了一些,為何?
胡有義:綜合考慮市場和質量控制問題。有的項目一個月建五六層、六七層,甚至十幾層。但我們絕不允許如此做。道理很簡單,剛做完一層,水泥還沒固化,拆掉模板會影響質量,我們必須要讓水泥固化後再拆,所以把速度降下來。
我們拆腳手架相對較慢,為什麼?可能許多業主不知道,沒有洗牆前如果拆玻璃,可能會導致玻璃腐蝕,現在看不出來,過幾年可能就會發現問題。
我們和許多企業不一樣,要求鋁合金窗要和泥水兩個工種一起做,分開做,做不好在以後就會出現滲水情況,我們要求加防水,前面弄好,以後少些問題。
這一切都是為了更加精細地打造產品。我們希望建一個舒適生活社區環境,一個重點是設計了架空層,五六米高。這裡原本完全可以做成復式,這樣一來利潤高,但我們要考慮到業主居住需求、居住舒適度等問題。