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濱海樓盤大量放盤,競爭激烈。南方日報記者梁維春攝
炎炎夏日,惠州濱海旅游受到了人們的追捧,與濱海旅游一樣火爆的是濱海樓市。目前,惠州濱海樓市齊聚了多家國內知名開發商所開發的大盤,近段時間推貨量較大,備受市場關注,可以說是目前支橕惠州樓市的重要力量。近期,惠州環大亞灣經濟區的建設以及廈深鐵路即將開通等利好消息不斷傳來,這些濱海樓盤未來的發展備受人們看好。
目前,濱海樓盤產品主打度假公寓,此外還有不少別墅產品。由於不少濱海樓盤為超級大盤,項目內產品多,而且不同樓盤之間的產品存在同質化的現象,因此市場消化則成為了這些樓盤最頭疼的問題。目前生活配套的不成熟仍是濱海樓盤的一大弱點。
主打度假公寓均價約為8000元/㎡
惠州樓盤的山水資源一直是一個吸引外地購房者的重要因素,坐擁數百公裡海岸線的惠州,目前海邊齊聚了眾多超級大盤,比如合生濱海城、富茂威尼斯灣、龍光城等,這三個濱海樓盤曾經位列中國大盤排行榜前十名。
在惠東海邊,風光旖旎的巽寮灣、雙月灣、亞婆角除了吸引了大量游客前來,也吸引了金融街、合生、碧桂園、萬科等國內地產巨頭前來搶灘。在大亞灣區,也有多個濱海樓盤以靠近深圳的優勢,低價吸引了不少深圳客過來購買。
陽光、海浪、沙灘,美麗的海景資源自然是這些濱海樓盤的主打,目前市場中在售以及即將推售新貨的樓盤中,120平方米以下的中小戶型至少佔了七成,多數樓盤產品為度假式公寓。如碧桂園十裡銀灘主打65平方米兩房和85平方米三房,合正東部灣當前銷售的為46—110平方米的海景公寓,萊蒙水榭灣主力戶型為45—85平方米一房及兩房,同時有少量別墅在售。今年下半年預計將有二三十個濱海樓盤將推新貨。
在價格方面,據統計,今年上半年,惠東新房成交均價6749元/平方米。區內一線海景房價則普遍在8000元/平方米上下。這一價格優勢十分吸引人,畢竟在惠州市區惠城區,一手房均價已經達到6500元/平方米左右,在深圳,房價則去到了每平方米幾萬元,因此低於一萬元的度假公寓、海景別墅產品自然十分吸引人。對比國內其他地區的濱海樓盤,惠州的價格優勢也較為明顯,比如三亞的海景房2004年就達到8000元/平方米了,如今已經漲到了每平方米三萬元。
同質化令開發商『以價換量』
開發商在前期拿地時已對海邊的自然資源展開了『爭奪』,幾大項目的自然環境雖由於地理位置等因素而有所差異,但同在大亞灣畔,賣點難免雷同,都是主打度假式公寓和海景別墅,均各自對外宣稱自己擁有較好的海景資源,樓盤之間的產品戶型也相差不大,產品存在著同質化現象。
在產品的推廣策略上,也有相同的做法。較多樓盤推出了酒店管理及租金保證策略,以吸引度假客戶。比如濱海一樓盤引入了酒店式經營管理,對外宣稱,業主每年可享受30天的免費假期,同時保證1400—4000元/月的高投資收益,年回報率達7%以上。類似的保證租金回報的營銷策略,吸引了不少周邊地區度假族和投資客。
不管是靠近深圳的大亞灣區樓盤,還是臨近汕尾的惠東海邊樓盤,對外宣傳品上幾乎都打著『位於深圳東』的旗號,『惠州』二字都很少出現。由此可以看出,不少樓盤依舊期待能夠爭搶深圳客,每到周末,多則成百上千輛大巴車浩浩蕩蕩由深圳開往巽寮灣等惠州濱海片區。開發商也盡全力發揮自身旅游度假型項目的優勢,試圖憑借『吃好玩好』留住客戶,將上門的『游客』變成落地的『業主』。
除組織看房團,還有其他諸如邀請明星、舉辦帆船、攝影比賽等,均是開發商為了爭取客戶的營銷招數,當然最奏效的招數是『以價換量』,一些開發商采取了最為務實的策略,產品一推出市場就大受歡迎,比如目前幾大在售樓盤對外打出了每平方米五六千元的價格,除了讓深圳客出手更加豪爽外,也吸引了惠州本地不少購房者。目前在幾大濱海樓盤中,惠州本地以及周邊的河源和汕尾等地購房者的人數在增加。
有業內人士認為,濱海樓盤存在著比較明顯的同質化競爭風險,開發商除了在營銷舉措上推陳出新外,采取直接降價促銷,也是庫存高壓下的無奈之舉。
生活配套問題仍是一大短板
去惠州海邊看房的人應該都有這樣的感受,游客很多,但是選擇留下來住在這些擁有絕佳海景資源的超級大盤的人卻不多。居住的人少,自然當地的生活配套也就難以跟上。業內人士認為,不論是一個區域還是一個城市要發展,公共配套都很重要。未來濱海度假區只有在公共配套上加大投入,纔能找到未來發展的突破點。
由於人氣不足,大亞灣樓市就曾經由國內『開發商最密集的地方』,尷尬地變成『空城』、『睡城』。目前在海邊的多個樓盤,配套以開發商為主導,五星級度假酒店、游艇、帆船、親子游樂設施,都是滿足客戶度假休閑心理,但是生活設施卻嚴重缺乏。
對於當地的生活配套薄弱問題,有業內人士指出,這主要源於這帶的房產目前都是旅游地產,帶有假期性和季節性,商業經營不起來,開發商也不敢做太多,未來租不出去又賣不掉,就只能砸在手裡。當然後來也有開發商意識到這個問題,因此一些有實力的開發商著重在小區內完善相關配套,甚至引進一些知名的學校。但是,要完善一個地區的配套,不能單靠一個個開發商,需要開發商們形成合力,也需要當地政府的規劃和相關投入。
當然也有業內人士認為,濱海樓盤的開發時間仍舊較短,配套的完善需要一定的時間,未來該區域仍舊值得期待。
除了生活配套,當地旅游資源也需要進行更好的整合與細分。目前巽寮灣等地確實吸引人,但缺乏讓人到此進行『深度游』的旅游設施,因此需要當地政府和開發商一起進行長線投入。另外由於房地產項目的開發,海邊的生態環境也讓一些人擔懮,如果不重視生態環境保護,有可能會弱化區域樓市的投資價值,影響樓盤的昇值空間。
利好消息刺激濱海樓盤成交
去年以來,環大亞灣經濟區概念提出,這一區域的建設目標被列為惠州今後五年的『三件大事』之一。未來隨著經濟區的建設,沿海樓市昇值空間等優勢將凸顯,未來將吸引更多人來投資或居住,濱海樓盤有望迎來一個飛躍。
廈深鐵路有望在年底開通,也極大刺激了濱海樓盤的成交,廈深鐵路在惠陽淡水和惠東稔山鎮各有一個站點,這兩個站點離海邊較近。有深圳地產人士認為,現在的惠州海邊樓市有一個非常好的窪地效益,假如說在這個時候能夠把握好時機,等到廈深鐵路開通之後,相信新一波深圳客的購房熱潮一定會到來,甚至還可以吸引更多城市的購房者。
從今年上半年的數據來看,大亞灣樓市成交十分火爆,一手商品房網簽成交面積為143萬平方米,成交總金額達到66.4億元,成交總套數為17242套,三個數據均創歷史新高。惠東海邊一些項目的成交情況也較為樂觀,本地購房者的人數在增加。
在惠州市區居住的市民王先生就在海邊某樓盤購買了一套度假公寓,他說,購買時房價只有7000元/平方米,跟目前市區多個樓盤的價格差不多,打算將其作為投資,等到幾年後環大亞灣經濟區發展起來,相信樓盤也會有較大的昇值空間。
一些業內人士建議,濱海樓盤在居住環境、配套設施等取得較大改善前,不管是投資客還是自住者,可以考慮長期投資,選擇有實力的地產商的產品,以5到10年為單位做長期投資規劃。
南方日報記者羅銳