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海量新貨打著釋放剛需名號入市。南方日報記者王雲攝
房價不斷高漲的背後有著各種投資需求。南方日報記者王雲攝
去年沒買房的市民,今年可能已經後悔莫及。
步入2013年以來,伴隨著各地投資客與改善型需求的進入,中山房價從1月開始持續上漲,到了7月份一舉越過六字頭,達到限價前的水平。而且此輪上漲並非單個區域所致,而是各大鎮區全線提價。
面對如此紅火的勢頭,有業內人士也流露出擔懮:各種飆高的數據,並非由剛性需求作為主力支橕。在目前依舊高企的市場供應及空置面積下,最終會由誰來為高房價買單?
◎火熱
房價悄然重回限價前
剛剛過去的半個多月裡,房地產界討論最多的話題,就是漲了多少。
市國土資源局不久前公布的數據顯示,7月中山一手住宅均價達到了6018元/平方米,環比上漲4.9%。由於累積性上漲,這一數據終於爬上6000元的高位,創下2011年11月限價令頒布以來的最高紀錄,中山房價水平已經回到限價之前。
在克而瑞(CRIC)出爐的2013年上半年半年報顯示,中山上半年共有16個區域成交均價同比上昇,其中三角鎮、古鎮鎮、大湧鎮昇幅超15%。全市樓市均價五桂山最高,單價直接破萬元,東區均價上漲至7482元/平方米,南區和西區的均價也抬昇到了5986元/平方米及5806元/平方米。
而到了7月份,在中山中原監測的各大區域主力樓盤中,售價上漲的樓盤依舊居多。而這一次,無論是城區還是鎮區,主力樓盤的售價均是全線飆高:
火炬區均價最高的凱茵新城又一城,均價高達17240元/平方米;沙溪的時代傾城價格最高,均價達到6087元/平方米;港口的保利國際廣場賣出城區價,7月成交達109套,均價5802元/平方米。坦洲的均價更是驚人,售價最高的中澳世紀城均價達6892元/平方米。
如果按組團來看,四個組團中,中心組團均價最高,為7099元/平方米,東部組團6043元/平方米,西北組團5875元/平方米,南部組團5722元/平方米。
從區域來看,7月樓市均價最高為小欖鎮,房價達到13532元/平方米,以別墅以及大戶型為主;以別墅集中為主的五桂山鎮,均價也賣出10508元/平方米。
◎趨勢
提價或許只是個開始
房價的全線上漲,或許只是個開始。
據統計,今年一月中山一手住宅均價為5564元/平方米,價格已不低。6月悄然達到5736元/平方米,創下限價以來最高均價。這一紀錄最終在7月又被刷新,達到6018元/平方米。
那8月呢?房價是否還會穩中再漲?
『地價、稅費都漲了,成本上漲,價格沒有不漲的道理。』中山中原地產市場拓展總監植建軍接受記者采訪時坦言。從目前來看,主要還是剛性需求釋放。如果政策能對改善型需求放開,估計房價還有較大上漲的可能。
中山中原策略中心的統計報告顯示,在珠三角重點城市中,2013年上半年住宅成交按成交量排名為:廣州、佛山、惠州、中山、東莞和深圳,中山以34167套位居第四位,高於東莞和深圳。
但若按成交價格排名,則是深圳、廣州、東莞、佛山、中山及惠州,中山5613元/平方米的均價位於六大城市的倒數第二,與深圳21433元/平方米相距甚遠——中山市仍然是珠三角房地產市場的窪地。
中山是窪地,房價上漲還大有空間。或許,這就是許多地產商眼下的直白邏輯。『賣得快,房價自然就得漲。』中山一業內人士接受記者采訪時坦言,他們所代理的一個樓盤,之前的售價一直被周邊的開發商說賣低了,所以近期打算漲價。
『事實上,周邊的樓盤現在都在商量漲價。房價高了,並不代表就不合理,只是說明價格回歸了,畢竟買房的人依舊還是那麼熱情。』該業內人士坦言。
◎擔懮
誰來接手不斷攀高的房價
買房的人或許依舊熱情,但在一片熱鬧的背後,難免又無法避開一個尷尬的話題:中山300餘萬的人口,是否真有這麼龐大的購房需求?
回顧2011年,當年中山樓市近390億元的銷售額與5913元/平方米的銷售均價雙雙創下歷史紀錄,但是同樣創下紀錄的,還有中山的商品房空置面積——同比增長了18.76%,高達311.96萬平米。
2012年雖然沒有准確的數據,但曾有媒體披露,當年前三季度中山市的商品房空置面積已經達到361.85萬平方米。這一數據甚至超過了2011年的水平。
中山樓市不斷攀高的成交數據與房價水平背後,同樣潛藏著不斷攀高的空置率。事實上,在中山許多鎮區的樓盤,入住率達不到一半。早年售價較低的一些別墅項目,則更是多年未見裝修。如港口的凱旋藍岸、星港灣等別墅,入住率不足三分之一。
不過在樓市一片紅火的背景下,許多開發商顯然已經忘記了驚人的空置率。在中山市統計局的網站上,如今也查不到中山最新的空置率面積。倒是房地產投資數據的紅火,每個月穩定出現在統計數據中:
1-6月,全市商品房施工面積3075.00萬平方米,增長16.8%;竣工面積246.59萬平方米,增長91.1%;銷售面積371.73萬平方米,增長32.5%;銷售額220.63億元,增長46.8%。
根據天域置業今年年中的數據統計,全市商品房動工面積超過600萬平方米,尚不包含打算動工而未報建的潛在供應量,可見中山市場供應量之巨大。且就上半年新盤入市的數量而言,大部分新盤普遍集中於下半年入市,同時這也加大了市場上的供應力度。
在海量商品房大舉入市之後,倘若沒有大量的居住需求,那將會由誰來接手這連年攀高的房價?
◎現實
首付促銷風潮來襲
對於上述問題,顯然去貨速度較快的樓盤無暇理會。此刻他們多數在忙著建房銷售。而對於許多成績並不理想的樓盤來說,他們可能考慮得更加深入。於是,在中山樓市成交一片紅火之後,呈現出較為奇特的反差:
有的樓盤吊著購房者的胃口,順勢提價;也有的樓盤不斷降低置業門檻,希望盡早去貨。從8月開始,各種形式的首付促銷不斷湧現。
以石岐為例,位於康華路的悅享星醍與華盈尚軒,雖然一個主打改善需求,一個主打首次置業,但近期這兩個樓盤雙雙針對首付推出額外優惠。
華盈尚軒目前在售77平方米二房、105—113平方米三房單位,均價6500元/平方米,現在推出首付6萬起活動,餘款分兩期在2014年4月份前還給開發商即可。悅享星醍則是只需一成首付,另外的兩成首付五年內付清,按年度結算。
天域置業認為,伴隨著下半年市場供應的大舉抬高,市場競爭無疑更加激烈。另外,剛需型產品依然為市場主力,下半年對剛需型客戶的爭搶,會延續2012年下半年的市場情況。最終,中山的房價可能會在供應抬高和市場競爭當中,有小幅回落,但回落的幅度應該不大,屬於平穩狀態。
南方日報記者游玉華