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以『就近與便利』為賣點的社區商鋪在零售業領域越來越難掙得生存空間。鄒衛攝
去年『雙十一』淘寶天貓創下的191億元成交額讓人記憶猶新,電商市場在中國的發展勢如破竹。中國電子商務研究中心幾天前發布的數據顯示,今年上半年中國網絡零售市場交易規模達7542億元,同比增長47.3%,到今年年底,全國網絡購物交易額有望達17412億元。
傳統實體店的空間正被網店壓縮,而零售實體店市場的萎縮亦直接影響到了商鋪投資的熱情。在中山,隨著限價令的施行,商鋪已然成為眾多發展商規避價格限制的重要手段,而民間的投資渠道也相對直接向商鋪傾斜。
不可否認的是,電商的大勢擴張直接影響到了商鋪尤其是社區商鋪的銷售市場,一個最為明顯的癥狀是,稍大面積商鋪的消化明顯滯緩,買方對未來物業周轉及投資運營的觀望情緒漸濃。
衝擊:大面積商鋪消化速度放緩
自中山限價令實施後,商鋪被視為樓市『避風港』。一個顯而易見的事實是,去年以來的新盤幾乎都以商住戶型為主,包括保利國際、遠洋城、天悅城、時代傾城等,都推出了相對大體量的商鋪產品;鎮區包括坦洲、東鳳等新盤,也給整個市場的商鋪存量提供了不小的貢獻。
不過,網店在零售業市場不斷擴大勢力、壓縮實體店份額卻也是不爭的事實。零售在實體店市場的萎縮直接影響了商業地產的開發、投資和消化。根據地產機構監測的上半年中山商業地產情報,其增量僅佔總增量的11%;在中山今年上半年成交的56宗土地中,商業及商住的成交宗數僅佔21%。繼住宅拿地熱情衰退之後,商鋪的一級土地市場也開始式微,相較之下工業用地投資行情倒顯得相對活躍,成交宗數接近八成。
監測數據顯示,中山商業市場商鋪市場結構中,大面積商鋪的消化速度明顯滯後於小戶型商鋪。其中,20—60平方米的小商鋪表現最為活躍,而100平方米以上的較大戶商鋪去存能力較低。
『從網購市場的壯大背景來說,現在實體店零售業的風險正在加大。由於小面積商鋪具有總價低、周轉率高的特點,而且也比較適合餐飲、藥店、保健等個性商鋪,可以錯開與網店的競爭,發展空間相對較穩。』有分析指出,網店多集中在快消市場,而這對於傳統的80—120平方米的實體店規模衝擊面最廣。
面對京東商城、阿裡巴巴等眾多資源充沛、物流發達的電子商家對傳統市場的吞噬,中山似乎沒有一家實體店可以置身事外。如果未來不進行發展轉型或策略謀劃,實體商鋪的發展怕是很難不受電子商務的影響。
市場:社區商鋪去存壓力最大
天域置業的一項調查顯示,除了商業中心聚集的商業體之外,當前中山數量最多的商鋪類型是社區商鋪。目前,中山在售樓盤絕大部分都捆綁了社區商鋪,相對低位的售價和小戶面積是其中最為重要的賣點。
不過,基於低成本、低門檻的優勢,網店在零售業領域的空間越來越大,而以『就近與便利』為賣點的社區商鋪在這一領域越來越難掙得生存空間,而社區商鋪的大存量無疑又給它們的去存訴求增添壓力。
從規模上看,社區商業無法與中心城區的利和、大信等商圈抗衡;從運營成本來看,又無法與網店媲美。在壹加壹等超市都開始著手開拓網購市場空間的背景下,社區商業的多元發展渠道已被壓縮。目前,除了可以接受中心商圈輻射的東區、石岐區新盤商鋪銷售相對活躍,泛城區以及鎮區的社區商鋪去存速度不甚理想。
筆者了解到,大部分在售樓盤都在極力推廣商鋪銷售策略,而已出售的社區商鋪,在小區已經基本入住的情況下,也有不少『轉租』或『招租』告示張貼。就泛城區及鎮區而言,零售業態的萎縮直接導致了社區商鋪的經營渠道多元化,大部分社區商鋪紮堆在餐飲、裝飾、美容美發領域,難以橕起多元發展的便利商圈。
而另一個事實是,目前網絡購物環境日趨完善與成熟,政府監管力度加大,網店購物秩序越來越規范化,而網購用戶開始向年長群體擴展。就目前來看,社區商鋪至少佔中山商鋪存量的半壁江山,在網店的衝擊下,如何突圍去存,是擺在社區商鋪中不容小覷的一個現實問題。
出路:強化社區商圈規劃功能
在中心商圈和網店的雙層夾攻下,社區商鋪如何在去存之路上突圍?天域置業在其一份中山商鋪投資報告分析中指出,社區商鋪從經營層面及自身風險層面思考,面積適中為佳:『例如,小飲食業、便利店、以及各種個體經營較能接受的商鋪面積一般在50—100平方米,相對大面積鋪面具有市場層面廣、出租容易、租金較高、投資較小等優勢。』
不過,該分析也指出,除了定制交易流轉的小戶面積商鋪之外,找准社區消費定位也是社區商鋪發展的一大關鍵。分析稱,由於社區居住人口的收入、文化教育、家庭成員結構、自住與出租的比例等不同,對日常消費的需求也不盡相同,這些可從住宅的售價、戶型、周邊是否有學校、幼兒園、寫字樓等指標來衡量,投資時需特別留意。
事實上,從筆者調查走訪的情況來看,社區商鋪的無序、雜亂發展,是目前中山泛城區及鎮區社區商鋪主要存在的問題,發展商在定制小區發展規劃同時,並未給投資方提供更詳細的定位。這一後果,直接導致了社區商鋪在低端、雜亂的定位中散漫發展,商鋪經營情況多良莠不齊,社區的消費結構沒有相對清晰地梳理出來。
『就大部分發展商來說,他們還沒有體現主導社區商業模式的功能。這種功能更多體現在寫字樓或者大型綜合體的品牌發展商當中,他們對未來的商圈規劃有非常成熟的導向,在招商過程中也會主導商鋪的經營性質、品牌檔次,等等。如果這種操作能夠運用在社區商鋪的運作當中,那麼有序、立體的社區消費結構就容易搭建起來。一旦這種連鎖反應式的便利性被確立,網店的優勢就無從體現。』有研究機構做過調查,在前瞻規劃相對成熟的社區,其商鋪租金和銷售都能取得不俗的業績,如遠洋城世界觀首層商鋪租金每平方達到3萬—4萬元,天祺住宅區的租金為2萬—3萬元,天耀與天譽首層商鋪的價格在中山也趨於中上價位。羅麗娟韋嘯