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蔣勁勁攝
『金九銀十』即將到來,正當人們擔懮前期較為淡靜的成交會影響旺季成色的時候,廣州樓市在近日一波強勁的『日光潮』使得市場溫度瞬間達到高潮。在上周末,廣州多個剛需大盤同時推新,大多創下了當日售罄的佳績。而就在『日光』頻現的同時,廣州市國土房管局隨即發布7月樓市官方統計數據,廣州一手住宅網簽均價漲速開始回落。有機構公布上周樓市均價更是跌至9597元/平方米,均價直逼十前年。這些數據與國家統計局公布的廣州7月房價同比大漲17.4%的結果形成鮮明對比。『日光盤』頻現,數據打架使得『金九銀十』前的廣州一手住宅市場顯得有點撲朔迷離。有分析認為,目前剛需產品在供應上仍然比較緊張,房價總體仍在上漲。而有業內人士透露,近期顯示下滑的數據與『雙合同』市場潛規則不無關系。
旺季前剛需盤集體衝閘
上周末,廣州迎來了自7月以來樓市最火熱的一個周末。一天內,天河、蘿崗、花都、番禺等區域內起碼有五個大型剛需樓盤同時推新入市。在經歷了長時間缺貨的廣州樓市瞬間被攪熱。幾個推新的大盤均在開盤當天就遭遇搶購。其中位於蘿崗的萬科東薈城、和中海譽城均實現了銷售的『日光』。而位於花都的雅居樂錦城也在兩個小時內熱賣九成。五大剛需盤共計2700套的推貨量一天內就銷掉2000套。
『開盤當天就賣掉了800套。』記者從雅居樂集團獲悉,在上周末開盤的雅居樂錦城推出最新一期『花漾集』。此次推貨共推出830套房源,是五大樓盤中推貨量較多的一個。記者了解到,在開盤當天,該樓盤銷售中心就吸引了近3000名買家的光顧。『在電腦選房區,每個家庭只有三分鍾時間來完成選房過程,現場有十臺電腦同時作業,2個小時就賣掉了9成。』據該負責人稱,當天平均每一分鍾就成交10套。據數據顯示,雅居樂錦城此次銷售已經打破去年2個月銷售1139套的紀錄成為今年花都區單日成交量最大的樓盤。
而同樣選擇在上周末開盤的中海譽城是現時蘿崗貨量最多的在售剛需樓盤之一。而在上周末該項目推出全新組團『藍岸』共472套新房源。據現場銷售人員透露,當天從上午9時至11時,選房就基本結束,僅兩個小時的時間,新推出的472套住宅就被搶購一空,總銷售金融突破3.5億元。
除了雅居樂錦城和中海譽城外,在上周末同時開盤的還包括有位於增城的碧桂園鳳凰城、位於蘿崗的萬科東薈城。其中碧桂園鳳凰城是此次剛需推貨潮中推新量最大的樓盤,其新推的『星薈』組團此次共推出1026套。據開發商公布的數據,鳳凰城上周末開盤不到3個小時,所推出的超過千套的住宅幾近售罄。而萬科東薈城則是上周末除了中海譽城外另一個實現『日光』的項目。其推出的『翠臺2期』200套新房也開盤當天全部售出。
價格走穩引剛需入市
『價格的回穩是刺激買家入市的其中一個原因。』有樓盤負責人向記者表示,在上周末開盤的幾個剛需項目,推出新品的售價都沒有出現明顯上漲的跡象。
雅居樂錦城此次推出的『花漾集』,盡管有800多套的貨量,但開發商報出的毛坯均價是10000元/平方米。而該項目最近一次推貨是在去年底,雙證的戶型毛坯均價也達到9000元/平方米。也就是說,漲幅也在1000元/平方米左右,而且此次推出的是一證產品。同樣,蘿崗剛需大盤中海譽城,上一波推出的『橙郡』組團,均價在15000元/平方米左右。而上周末推出的『藍岸』組團,最小面積僅為52平方米的一房戶型,但均價也在15000元/平方米,幾乎沒有漲價。
記者發現,在上周末加入到剛需市場大場的幾個項目在新品定價上都比較穩健,均以樓盤的上一期推貨基本持平。上述負責人認為『今年上半年廣州房價漲幅非常快,很多樓盤推出新產品都比上一期要貴10%以上,而近期價格卻在走穩,對於有需求的剛需買家來說是一個入市的刺激點。』
全市網簽均價跌回千元級
就在上周末廣州日光盤頻現後,8月20日,廣州市國土房管局公布官方統計數據。數據顯示7月廣州十區一手住宅網簽均價為15841元/平方米,環比漲3.8%,同比漲10.7%。這個漲幅是今年以來的最小值。也就是說,按照廣州市官方數據,樓價增速開始減緩,價格在逐步回穩。而更為引人注目的是,據廣州搜房網監控的統計數據顯示,上周(8月12日至18日),就在『日光』潮當周廣州樓市成交價格開始大幅下滑,全市樓價跌至9597元/平方米。按照這個價格甚至跌回2009年的樓價水平。
據搜房網數據監控中心統計,2013年8月12日至8月18日,廣州十區兩市新建商品房住宅網簽1062套,環比之前一周(922套)上昇15.18%,簽約面積為111856平方米,環比上昇5.50%,平均每套簽約面積為105.33平方米,全市簽均價9395元/平方米,甚至比之前一周的10057元/平方米還下跌了6.59%,跌回千元水平。截止到8月18日,全市可售未售商品住宅為47959套。
均價跌回千元單位引起了廣泛的關注。事實上近期廣州樓市價格究竟真相如何現時仍是撲朔迷離。廣州本地的數據走勢與廣州市國土房管局公布的價格走勢相符,價格上漲速度已經大幅減緩。但記者發現,廣州市國土房管局的數據與國家統計局公布的數據卻大相徑庭。據國家統計局數據顯示,今年1-7月,廣州房價漲幅在逐月擴大,增速分別是4.7%、8.2%、11.2%、13.7%、15.5%、16.5%和17.4%。但是,廣州本地官方的統計則基本上顯示為逐月縮小,在今年3月份到達最高點34.9%之後,漲幅逐步回落,7月份漲幅是今年來的最小值僅為3.8%。也就是說,按照國家統計局的數據,廣州樓價增長的速度在加快,而按照廣州市國土房管局的數據,這個速度是在減慢。
數據背後是『雙合同』?
地方與中央統計數據打架並非第一次出現,有專家就表示,這兩個數據不同是統計方式方法不一致引起的。但近日,記者在采訪中發現,數據不同的背後還有另外的原因。
『廣州與國家的統計數據不一樣並不出奇。』一位不願具名的樓盤負責人向記者表示,這兩個數據實際上都是『真實的』,只是反映的內容不一樣。『上半年樓價昇得這麼快,但近兩個月下跌的速度這麼驚人,這就可以解釋為什麼廣州的統計房價增長在減速。』據他透露,現時由於受到限價的影響,不少樓盤在售樓時都通過變通的手段來限制網簽價來獲得預售資格。而『雙合同』就是其中比較普遍的手段。
據其介紹,所謂的『雙合同』就是樓盤在售樓時往往都將毛坯房款與裝修款分開,與買家簽兩份合同。『現在很多樓盤都拿不到預售證,原因就是售價過高,而如果將裝修款獨立出來,那麼起碼可以降價10%-20%。』而據他分析,廣州市國土房管局分布的樓價就是只是采用開發商申報的預售價格,而網簽數據也只是毛坯價格,均價大幅下滑就非常正常。
南方日報記者蔣勁勁