|
||||
京華時報記者潘秀林桂瑰邢飛實習記者劉春燕
8月14日,北京市國土局集中出讓4宗地塊,單日累計實現土地出讓金67.2億元。其中,位於亦莊新城的兩地塊成爲當日最大亮點,萬科、中海、招商等數十家房企均出現在競價現場。融創與葛洲壩聯合體成功攬得兩地,樓面價突破2萬元/平方米,成爲區域新高。
作爲京城最早的開發區之一,亦莊已經發展成爲五環周邊的核心商業、辦公和居住綜合區。近幾年在政府投資南城、地鐵亦莊線通車等多項利好的刺激下,亦莊迅速成爲北京樓市的熱門板塊。隨着越來越多品牌房企進駐、產品品質不斷升級,亦莊的區域價值也再次得以彰顯。
□事件回放
亦莊地價首破2萬元
8月14日,北京市國土局又一次人山人海。在亦莊新城Ⅱ-1街區兩地塊的現場競價環節,經過66輪激烈競拍,融創與葛洲壩聯合體成功殺出重圍,最終以20.4億元加配建8.25萬平方米限價房的代價,將B01R1-1地塊收入囊中,溢價率49.45%;隨後,融創葛洲壩聯合體又以20.8億元配建9.15萬平方米限價房摘得毗鄰的B02R1地塊,溢價率爲49.1%。
按照不同的計算方法,B01R1-1地塊樓面價在2.1萬-2.6萬元/平方米之間,而B02R1地塊樓面價在1.85萬-3.3萬元/平方米。這樣的地價刷新了亦莊區域的歷史紀錄,也標誌着亦莊地價由此進入2萬元/平方米時代。
在此之前,亦莊區域的最高地價紀錄爲1.8萬元/平方米左右,創造者分別是遠洋地產和中信地產。
2009年底,遠洋地產以48.3億元競得亦莊新城III-1街區F地塊居住及配套項目用地,摺合樓面價1.8014萬元/平方米,溢價高達467%,這一地塊即建成後的遠洋天著,包括平墅和聯排兩種業態,目前售價分別是800萬/套和1100萬/套起,面積分別爲230-410平方米和270-560平方米;幾個月之後,中信地產又以22.68億元的總價獲得亦莊新城X1-3地塊居住及配套用地,溢價率爲40%,樓面地價爲1.8萬元/平方米,即目前在售的中信府。
去年9月,融創與保利聯合體以20.2億元競得該區域內一宗住宅用地,扣除配建的保障房面積,摺合樓面價約爲1.4萬元/平方米。這一地塊即今年下半年將入市的楓丹壹號。
今年1月底,方興地產斥巨資連拿亦莊河西區兩地塊,總體量近30萬平方米,扣除配建公租房部分,平均樓面價達16800元/平方米。這個已經被定名爲“亦莊金茂悅”的項目將於近期面世。
□區域分析
板塊升溫
受益於近年來不斷落地的政策和發展利好,亦莊儼然成爲北京樓市一個熱得發燙的區域板塊。特別是目前CBD已鮮有新增土地供應,價值溢價空間有限。沿着CBD東南方向8公里——北京經濟開發區,在前景價值與發展速度等方面,都有早期CBD發展態勢,各項指標均遙遙領先於CBD,成爲繼CBD之後,名副其實的價值窪地。
早在2000年前後,亦莊樓市就迎來了以鹿鳴苑、聽濤雅園爲代表的首批商品住宅供應。2003年左右,亦莊出現了第一個開發高峯期,到2005年形成密集供應,主要購買人羣爲區域內高新產業的中高收入技術和管理人員。
隨着遠洋、中信、富力、和裕、珠江、合生、融科等品牌開發商的入駐,亦莊地鐵線的開通,以及亦莊區域產業基礎和居住氛圍的日漸成熟,亦莊將再度迎來品質提升,並迎來越來越多的產業人羣和實力階層遷移置業。自去年以來,伴隨着多塊土地的入市,萬科、方興、城建、保利、融創等知名房企的相繼進駐,使得亦莊迅速成爲人們關注的焦點。
除了交通的優勢外,亦莊作爲北京市唯一同時享受國家級經濟技術開發區和國家高新技術產業園區雙重優惠政策的開發區,又連接着當前重點發展的兩個新城——大興和通州,亦莊的交通、教育、市政、醫療、生活等配套設施的發展現狀和潛力。在南城行動的推動下,北京最大溼地公園南海子公園的落成、軌道交通建成並通車、第二機場的開建在即等,使得亦莊成爲目前京城各大板塊中最大的“潛力股”。
由於產業集羣優勢明
顯,亦莊一直在源源不斷地吸納中高端就業人羣,近幾年亦莊購房客羣出現了內生型增長,不僅在亦莊工作,也選擇在亦莊購房居住。此外,隨着配套與產品的升級,亦莊也正在吸引城區購房者來此置業,正是購房需求的穩定,以及購房客羣的高素質,使得亦莊房價處於高位,相比北京東、南、西三個方向,同樣地處五環周邊的在售項目價格來說,亦莊樓盤售價始終堅挺。
作爲北京唯一的國家級經濟技術開發區、北京東部發展帶的重要節點,宜居亦莊再次迎來發展契機。其中首都第二國際機場項目是其中的重中之重。而亦莊作爲連接首都第二機場和北京核心城區的樞紐,有望成爲第二“國門”。亦莊新城品質再度升級,區域加速走向成熟,同時也帶動了區域樓市再度升溫。
土地熱潮
房企迴歸一線拿地的勢頭迅猛,寸土寸金的北京更是被房企看重。無論是傳統核心區域的地塊還是新城的地塊均引來房企的爭搶,從夏家衚衕地塊到孫河地塊,從臺湖地塊到亦莊地塊,無一不是數家房企角逐。大型房企在過去的7個多月裏收穫頗豐,首開、萬科、綠地、首創、中海、恆大、融創等企業均有不同程度斬獲,其中,從去年12月至今,單在臺湖一個區域,萬科已經陸續摘得了4宗地。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示,今年以來北京推出地塊質量較好,即便是五環以外的新城,但由於區域配套設施完善,加上土地規模較大,這都在一定程度上提升了開發企業拿地的積極性,大型開發商積極拿地是北京土地市場的主要支撐點。
在土地市場供需兩旺的推動下,今年北京的土地收入環比大幅上漲。根據鏈家地產市場研究部統計,截至目前,北京全市土地出讓收入達到870.47億元,已超過去年土地收入的34.3%,而臺湖一個區域的土地收入就達到了60.44億元。
關於土地市場未來的走勢,胡景暉認爲,不管未來調控政策如何改變,一線城市旺盛購房需求依然存在,受到衆多開發商迴歸一線城市影響,北京、上海一線城市中的優質地塊會一直受到追捧,尤其是規模較大(15公頃以上)、位置較好(五環內)的地塊還會繼續上演多家企業競價的場面。
房價大漲
房企之所以在土地市場“叱吒風雲”與房地產市場的火熱密切相關,房價的高燒不退,給了房企更多拿地的底氣。近一段時間以來,北京的日光盤頻現,泰禾集團董事長黃其森曾表示,北京是一個什麼項目都能做,什麼項目都能做得好的城市。正是基於對房地產市場的看好,房企在土地市場的征戰才顯得信心十足。
國家統計局日前公佈的70個大中城市房價指數顯示,房價漲幅開始有所收窄,但值得注意的是,一線城市雖然漲幅有所收窄,但依舊處於“居高不下”的狀態。統計數據顯示,新建商品住宅價格方面,北京漲幅18.3%,廣州漲幅17.4%,深圳漲幅17%,上海漲幅16.5%;二手房同比漲幅前四位也全部是一線城市:北京漲幅15.3%,上海漲幅10.9%,廣州漲幅10.7%,深圳漲幅10.5%。
鏈家地產統計數據顯示,一線城市的整體漲幅遠遠高於二線及三四線城市,回落的幅度也高於二線及三四線城市。與此同時,限購與否,對於城市住宅價格走勢的影響也正在減弱。鏈家地產數據顯示,限購與未限購城市的價格環比漲幅差別不大,回落幅度則基本保持一致。
根據中原地產的統計顯示,今年前7月全國商品房銷售面積同比增長近三成,重點城市土地市場供應與成交上漲近一倍,而二手房價指數也一路上揚,標杆房企業績喜人、拿地積極,主流房企的銷售業績平均漲幅均超三成。中原地產市場總監張大偉認爲,整體來說,當下樓市量價均居於高位,而開發商的資金情況明顯好於往年。
對於未來房價走勢,鏈家地產分析認爲,雖然目前一線城市的價格環比漲幅出現了不同程度的回落,但是價格上漲的壓力依然較大。
□房企心理
融創:與現有項目連成一片
“我們會堅持拿適合做高端的地,堅決控制在我們的預期內。至於拿哪塊地,如何設定上限,每個企業見仁見智,各自獲得利益承擔風險。”拿地次日,融創中國董事長孫宏斌在其微博上如此表示。孫宏斌認爲,他對北京市場的判斷始終沒有變化,北京的房價還會往上走。
融創中國北京公司副總經理樓豔青也告訴記者,對於融創中國來說,北京未來將是集團重點發展的區域,北京的市場會越做越大。因此,融創近期頻繁出現在北京的土地市場上,對於會拿什麼樣的地塊,融創有自己的準則,不會超過自己的“上限”,而這個“上限”,融創會因地而異。
此次融創穫得的兩宗地緊鄰南海子公園,背靠涼水河。“亦莊目前還是價值窪地,我們非常看好區域未來的發展空間”。樓豔青認爲,這樣的地塊非常難得,又能與融創已有的項目連成一片,將打造成繼西山壹號院之後融創在北京的又一個高端精品項目,成爲區域標杆。
富力尚悅居
物業類別:住宅
物業位置:馬駒橋涼水河畔容積率:2.3綠化率:30%
主推戶型:82B140平方米二至四居,精裝修
交通狀況:項目距地鐵亦莊線經海路站(已開通)約兩公里,交通便捷,開車到達CBD僅30分鐘車程,近鄰京津高速、京哈高速,可抵達北京周邊各區域。公交連通豐臺、朝陽、CBD,便捷到達北京南站、前門、木樨園等大型商圈。
最新動態:富力尚悅居項目7月14日開盤,均價21500元/平方米,預計2015年6月入住。
項目特點:
富力尚悅居坐落於亦莊新城核心區,涼水河從項目北側蜿蜒流過,區域擁有京城最好的天然溼地、濱河公園和森林公園,空氣中飽含負氧離子,高倍於市區,空氣質量極佳,是京城不可多得的生態宜居寶地。
記者點評:
涼水河畔、歐式園林,不同於城區的擁擠、浮躁,富力尚悅居讓人感受到罕有的清新和宜居。人性化的戶型設計、高規格的精裝空間、智能化的生活系統,全方位滿足時代精英的生活需求。項目所在的亦莊區域,已經成爲以科技產業爲依託、毗鄰北京第二機場、國際化屬性凸顯的地區。項目距離地鐵亦莊線經海路站約兩公里,可便捷抵達北京周邊各區域。
□項目展示
楓丹壹號
物業類別:高層住宅、別墅
物業地址:亦莊核心生活區南海子公園
主力戶型:三居室95B120平米四居室145平米
交通:地鐵亦莊線亦莊橋站
最新動態:項目預計今年下半年入市,待售戶型面積爲95B120平方米三居、145平方米四居,均價待定。精裝修,70年產權,預計2015年入住。
項目簡介:
項目位於亦莊核心區,同時坐擁亞洲最大的城市溼地公園——南海子公園。生態、景觀價值無可比擬,依託亦莊國際高端產業新區,優質配套、高端產業及便利交通齊備,比肩三山五園、奧林匹克森林公園和朝陽公園,下一個城市公園層峯區已然崛起。
中信府·世家
物業類別:普通住宅
物業地址:大興亦莊經濟技術開發區三海子東路
主力戶型:二居室80B84平米三居室82B170平米四居室228平米
交通:地鐵亦莊線榮京街站下;蒲黃榆路建成通車直達;公交路線665、927、大興16路、運通115、599、926支線等
最新動態:中信府·世家三期已於2013年6月29日開盤,均價爲26000元/平米,總價350萬/套起,現購房贈送中央空調,預計2013年10月入住。
項目簡介:
中信新城位於亦莊核心生活區,項目西北兩側和東側分別被南海子郊野公園和涼水河緊緊環抱,依託優勢規劃的生活公園,與南海子公園形成雙公園輝映,造就北京絕無僅有的生態居住環境。項目以170萬㎡的體量,打造國際雙公園大盤,集高檔住宅、商業、教育、公園於一體。
亦莊·金茂悅
物業類別:普通住宅、住宅物業地址:大興亦莊經濟開發區博興西路與泰河三街交叉口
主力戶型:三居130B158平米四居180平米
交通:項目地處亦莊南海子公園畔中央居住區核心位置,毗鄰多條城市主幹道及快速路,25分鐘通達CBD,距離城市主環路10分鐘,地鐵亦莊線,578、580、599、運通115、運通202、開發區3路等多條公交線路抵達。
最新動態:亦莊·金茂悅預計2013年9月開盤,精裝修,均價待定,預計2015年下半年入住。
項目簡介:
亦莊·金茂悅位於北京國際大都會之東南門戶亦莊區域,秉承“綠色科技,金茂品質”,以智慧築居,基於廣渠·金茂府、望京·金茂府樓王品質,傳承2011、2012年銷冠榮耀,全力打造亦莊健康高端住宅典範。
林肯公園II期
物業類別:綜合體
項目特色:公園地產、地鐵沿線
物業級別:其他
開發商:北京和裕房地產開發有限公司
環線位置:五至六環所屬商圈:亦莊
建築面積:797000平方米
主推戶型:120B260平方米
物業公司:北京晟邦物業管理有限公司
物業費:3.60元/平方米/月
物業地址:大興經濟技術開發區榮華北路
交通:地鐵5號線延長線,輕軌M12、L5號線,亦莊文化園站下車即到
價格:均價31500元/平米,精裝標準6000元/平米
項目簡介:
林肯公園是130萬平米
航母級大盤,位於“亦莊長安街”榮華路之上,坐守東南五環地鐵旁,距四環3.5公里、距國貿8公里,京津唐高速聯動四環、三環,驅車僅8分鐘即達國貿。依託與項目一路之隔的4000畝文化公園,以及緊鄰的1.2萬畝南海子溼地公園,集高端居住、商業、辦公於一體,爲居者提供比肩紐約曼哈頓中央公園式的生活享受。
項目總建築面積130萬平米,佔地32萬平米。在建築方面,林肯公園強調城市、人、生態、科技的和諧共生關係,攜手Gensler美國設計團隊,從外到內,引用多重國際先進科技系統,打造前沿生態建築;社區內14萬平米凡爾賽法式園林,特聘意格國際傾力打造,綠化率高達40%以上,內外園景交相輝映,卓越品質成就航母級公園地產典範。
京華時報製圖吳尚楠