|
||||
拿下地王博得眼球效應,卻也意味著較高的開發風險。
地價頻頻出現新高,置業者也糾結了。
文/記者曾艷珠、張婷婷
圖/記者張宇傑
武林高手要想在江湖上揚名立萬,一般都要找一個有實力有名氣的對手來挑戰。佛山的地產江湖也一樣。最近龍光地產以8753元/平方米的樓面地價拿下禪城區商住地塊,一舉刷新了此前由創鴻創造的7951元/平方米的『地王』紀錄,坐上佛山土地單價第一把交椅。就在同一天,羅村的土地單價第一把交椅也發生變動,新老大的樓面地價是4386元/平方米。同時,中海地產在平洲拍得高價地,9月份還有起拍價較高的土地,等著各大開發商爭奪。
地王頻出,有人盡情消費這一波熱潮,但有些小伙伴心中卻有點糾結。開發商高價拿地意味著高風險,也意味著樓盤不賣個好價錢很難回本,市場風雲變幻,後市不可知;准購房者們一方面盼望更嚴厲的調控政策出臺,一方面害怕樓價再漲,買與不買都很糾結。近期,不少前兩年的地王項目將入市,攪熱市場的同時也引發大家對地王的關注。
一天刷新兩地王
『金九銀十』的推售熱潮還未掀起,土地市場先按捺不住了。最近幾幅土地的拍賣,讓人們第一次意識到:佛山的地原來可以賣得這麼高價。
8月15日,佛山泓迅置業有限公司先後以3.7億元和1.56億元競得羅村北湖一路片區兩宗商住用地。成交樓面地價分別為4386元/平方米和3603元/平方米。其中027地塊刷新羅村樓面地價最高紀錄。
同日,深圳市龍光投資顧問有限公司以總價6.01億競得禪城綠景路北側、南海大道西側商住地,樓面地價8753元/平方米,溢價率103%,一舉刷新由創鴻地產創造的佛山單價地王最高紀錄。
次日,佛山中海千燈湖房地產開發有限公司以9.045億元,競得南海桂城街道C11街區地段一宗商住用地,折合樓面價為6786.79元/平方米,溢價率達101%。
9月3日,禪城區汾江北路東側、規劃海五路南側一宗佔地約9.7萬元平方米的商住地,將以10.32億元起拍,拉開9月份優質地塊的激烈爭奪的帷幕。
賣樓抓緊『傍地王』
羅村『地王』面世後,有業界人士直言這塊地『太貴』,無論從成熟度還是周邊環境來看都不足以支橕起4385元/平方米的樓面地價。
『我的心理預期大概是6500元/平方米。』龍光地產拿下佛山單價『地王』時,佛山長信地產總經理徐偉釗也坦言,這塊地的出讓,改變了一些人的地塊價值觀念。本土房產人分析地價,一般喜歡與本區域住宅賣價相比,會覺得很貴;而外來開發商則與其他城市比價,覺得物超所值。『龍光拿地還是有其理由的,這塊地地理位置比較好,龍光有在同片區操作的經驗,應該可以HOLD得住。』
地王頻出,『傍地王』也成為一種風潮。記者這幾天收到不少促銷短信,就直言地王來了,樓價就要上漲了,買樓不要再猶豫。另外,在創鴻、鉅隆、豐樹等開發商發給記者的資料中,均無一例外以『地王』做引子,引出開發商對後市的看好,板塊昇值在即。
糾結的地王締造者:
不拿地沒『面粉』 『面粉』太貴『面包』不好賣
方圓地產負責人鄧志浩表示,按成本核算,龍光這塊地大概要賣1.7萬元/平方米纔能盈利,而周邊現在樓價僅1.2萬元/平方米,能否盈利要看後市。『土地是房地產的根本,就像做面包要有面粉一樣,手上沒地,又撞上地價高的時候,只能咬牙高價拿地。』鄧志浩說,『其實有些開發商拿地雖然博得了眼球效應,但內心是糾結的。』
近期還有拿了高價地的某開發商邀請房企大佬聚談,希望對地塊的發展定定調,提供一些思路。這在以前是比較少有的,以前項目的核心情況一般不會透露給同行。
另外,從前兩年『地王』的開發來看,回報也未必高。前兩年,中心城區優勢地塊的樓面地價飆昇至6000~8000元/平方米,按說至少要買1.2萬~1.6萬元/平方米纔能盈利,但目前中心城區的主力樓價僅1.1萬元/平方米。有本土開發商策劃人員訴苦說,手頭的項目按計劃的價格賣出去的話基本不掙錢,老板拼命壓縮營銷費用和各種成本,下面的人很難做。
糾結的購房者:
寄望調控加碼又驚繼續漲價到底要不要出手?
桂城居民洪小姐最近在到處看房,想買一套進行投資。『本來沒打算買房,但是發現周圍的親戚朋友都在看房子,也想跟著買一套。』洪小姐覺得很奇怪:中央一直在嚴控房地產,但是今年來本地的房地產市場卻還是這麼火。
她在南海桂城及周邊的樓盤間四處轉悠,『好多人看房子,感覺今天不買下次再來就會被告知賣完了。』看到了比較心水的樓盤,她還交了5000元誠意金,以期優先選房。選房當天早早去到現場,卻發現已經被排到了100多號,工作人員告知可安排提前看房,『進去後發現根本沒多少人。』
不僅如此,自此之後,房地產商經常安排洪小姐和她家人去旅游、送禮品,很熱情。『市場給我的感覺是特別火爆,但是房地產商的態度又讓人覺得他們生意不好,生怕客人流失。最近又出地王,可不知道還有沒有新的調控政策,也不知道要不要出手,很糾結。』洪小姐說。在記者的走訪中,跟洪小姐心態相似的人並不少。
後市:前度『地王』集中入市
衝擊購房者心理陣線
下半年,前兩年出來的幾大『地王』陸續開盤,比如創鴻燈湖左岸、南海創鴻城、麗港陽光等。業內人士認為,這幾個地王產品的開盤將會對佛山房地產市場形成衝擊,競爭加劇。
行業人士預測,下半年這些強勢樓盤的推出,價格雖不會有井噴式增長,但是對買家心理影響將會很大。
房地產人士駱儀克認為,『地王』的出現不會對房地產市場有太大的影響,『因為房價一直都在漲,地王對市場的影響還要看能不能和市場有效對接。如果地王推出的是大戶型住房,對小戶型市場的影響就不大。』
對市民買房,專家建議,在承受范圍內就可出手買,畢竟房價的趨勢一直都是往上漲的。
昨日『地王』今日樓盤
一般來說,土地成本是總開發成本的三分之一至二分之一,買樓時不妨參照一下開發商拿地的價格,大概就能知道有沒有被宰,買得值不值。一起來看看近年『地王』的更替。
單價地王之最:
今年8月15日,深圳龍光以總價6.01億元競得禪城綠景路北側商住地,刷新塵封4年的佛山商住用地成交單價紀錄。
2009年12月8日,廣東創鴻以總價10.54億元、樓面單價7951元奪得南海體育場地塊,刷新佛山樓面地價。
2011年3月31日,佛山華福置業以總價1.15億元、樓面單價7442元刷新當年紀錄拿下禪城區港口路東側地塊,現為麗港陽光項目。
今年2月28日,金地地產以13.85億元、樓面單價7423元競得桂城D11街區B宗商住地塊,成就近三年單價最高地塊。
2010年11月19日,創鴻以12億元、樓面單價7265.75元拍得『千燈湖最後一宗超過50畝的地塊』,成就當年單價地王。
2010年12月3日,雅居樂以5.3億元的價格拿下雅居樂花園相鄰地塊,樓面地價7122元/平方米刷新當年紀錄。
2010年9月10日,廣州越秀城建以13.5億元拍下廣佛地鐵南海桂城站上蓋項目,成為2010年的佛山『地王』。
2011年1月12日,招商地產5.95億元競得順德樂從南區商住地塊,樓面單價6667元創樂從南區新高。
2012年12月20日,中海以28.4億元力克萬科和招商,競得桂城-崗地鐵站旁8萬平方米商住地,締造了2012佛山總價和樓面價『雙料』地王。
總價地王TOP10
1.2010年2月22日,新鴻基地產投得禪城區瀾石舊城改造項目二期地塊,成交價47.05億元。
2.2009年10月28日,中海地產以38.2億元擊敗群雄奪得桂城61、62街區地塊,成為當年總價地王,成就中海千燈湖1號。
3.今年2月7日,能興海外投資管理有限公司以34.5億元斬獲佛山新城『巨無霸』地塊,將建佛山首個符合NBA標准的演藝中心。
4.2012年5月24日,萬達以底價20.36億元奪得金融高新區商住地塊,後建成南海萬達廣場。
5.2012年3月21日,保利底價18.7億奪佛山新城『巨無霸』地塊。
6.2012年10月8日,佳兆業17.95億元力奪廣東金融高新B區三宗住宅地。
7.今年7月9日,越秀地產以17.72億元總價奪得南浦村地舊改地,成為禪城3年來總價地王。
8.2011年9月19日,萬科聯合本地兩房企奪得桂城佛平路南、桂瀾路西地塊,總價16.1985億元在當年佛山『稱王』。
9.2012年9月11日,萬科、保利對決,九輪舉牌後,萬科以15.8億元奪得素有順德『曼哈頓』之稱的德勝商務區地塊。
10.2012年2月20日,中海底價14.563億元將佛山節後首塊『巨無霸』地塊收入囊中。該地塊最後建成中海錦城。
標簽:樓面地塊佛山商住龍光