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瀘州街頭的商鋪越來越多,不少人投身其中,想從小小商鋪中掘得自己創業的第一桶金。按照約定俗成的慣例,租戶要承接一間店鋪,前期除了要向房東支付租金之外,還要向上家支付一筆『轉讓費』。
華西城市讀本調查得知,現在瀘州的租鋪者在交納轉讓費給『上家』後,還面臨被房東收取『第二次轉讓費』的難題。律師提醒,承租人在與房東簽訂租賃合同的時候,一定要備注轉讓費包括哪些具體名目。
A
案例
三年前交了轉讓費,為啥現在又要交?
『三年前我曾一次性支付過4萬元的轉讓費,但是現在房東又要喊我交一次。』在瀘州市龍馬潭區南光路附近做生意的李女士在面對記者時,禁不住抱怨說。
昨日上午,華西城市讀本記者來到這家店鋪,店主李女士目前經營著一些家居裝飾品生意。由於地段不當道,前來選購物品的客人並不是很多。然而,作為經營了三年的小店,李女士焦慮的並不是客源的問題,而是面臨著『再交一次轉讓費』的困局。
三年前簽約交4萬轉讓費
記者了解到,在2010年8月,李女士無意間看到了這家門面正在轉讓,於是和當時的承租人取得聯系,得知每個月租金不到1500元。『上家說轉讓費要4萬元,因為當初他承租的時候投入了裝修和相關設備的費用。』李女士認為,上家提出的這個要求是比較符合當時的市場情況的。於是雙方簽訂了合同,李女士在交付了這4萬元轉讓費後,纔由這位上家引薦,見到了真正的房東。
合同期將滿房東又要轉讓費
『轉讓費是上家收取的,不給他是見不到真正的房主的。』據李女士講述,房東和她接著又再次簽訂了一個為期三年的租賃合同,上面有關於租金逐年上漲的條款。比如在2010年8月,這家40平方米的店鋪是租金是33元/㎡,截止到2013年7月,店鋪租金已經上漲為43元/㎡。
李女士說,在跟房東簽訂了租賃合同後,還交了3000元的押金給房東。『上個月,房東給我打電話,說三年的合同期馬上就要到了,如果我還打算繼續租店面的話,需要再交一次轉讓費給她。』聽了這樣的要求,李女士很郁悶,三年前交了一次,三年後又要交,她覺得壓力很大。
房東說法別家都收轉讓費
房東為什麼會在李女士合同期將滿之時提出『續交轉讓費』?華西城市讀本記者昨日下午跟房東劉女士取得了聯系。
在電話裡,記者以租客的身份向劉女士求證該店鋪的轉讓費一事,劉女士告訴記者,轉讓費是肯定要收的,『瀘州城裡所有的店面基本上沒得不收轉讓費的,別家都收,我們也要收,只是看收多少而已。』至於這間鋪面的轉讓費究竟多少,劉女士說,有興趣可以面談,並透露了『轉讓費不低於5萬』的意思。
調查
『炒轉族』滋生轉讓費如滾雪球
在瀘州市花園路開童裝店的許先生直言不諱地告訴記者,『現在的轉讓費,都變成了房東的生財之門。』許先生說,在最初,轉讓費是將門店的裝修、設備、貨物等折算為一定價格後賣給後面的經營者,但是後來,轉讓費的含義就發生了改變了,『賣的是無形的東西,比如生意口岸、位置等。賣多少,由房主說了算。』
『炒轉族』接店轉手賺取轉讓費
在調查中,記者還了解到,有一部分『炒轉族』專門利用轉租房屋來賺錢的。近段時間,從事這行的黃女士接手了上平遠路上的一家飾品店,轉讓費為1.5萬元。緊接著,她花了幾千元從租賃市場租來家具和家電,把這個飾品店變身為『休閑吧』,再找來畫師在牆上畫上一些廉價的彩繪。經營不到兩個月後,黃女士便以3.6萬元的轉讓費將休閑吧轉手。
一直以來,黃女士就是這樣賺取鋪面轉讓費的:接下一家店鋪,進行簡單包裝,迅速轉手,賺的就是轉讓費的差價。
而與黃女士不一樣的還有這樣一群人,他們是鋪面的房東,由於所持門店具有較好的地理位置,在與承租人簽訂合同時,收取較高轉讓費,且經營權只有1-2年,合同期滿後,再將門面轉讓給別的承租人,由此賺取高額的轉讓費。『單是這種轉讓費,這些房東都賺得盆滿缽盈了。』一位業內人士說。
轉讓費地段越好標准越高
在調查中,記者了解到,轉讓費的收取是沒有固定標准的。同一路段的待轉讓店鋪,一樣的經營面積,有的收取10萬元,有的收取8萬元。對於一些急於轉讓的店鋪,會免掉轉讓費;一些清水鋪面,也會收取轉讓費。
『想做點小生意的人,在找商鋪的時候,都會面臨到兩部分費用,一部分是鋪面的租金,另一部分就是轉讓費。』做了十多年生意的羅先生告訴記者,『一般來說,地段越好,轉讓費越高。只要口岸好,再高的轉讓費都有人接手。』也正是因為如此,轉讓費就像是滾雪球一樣越滾越大,『轉讓費再高,總有下一個承租的人來買單。』
聲音
轉讓費,誰來規范?
相關部門:無明確法規監管困難
轉讓費被炒作,滾雪球般越來越高,最終影響了誰的利益?記者在采訪瀘州市工商局消保科時,相關負責人明確表示,轉讓費是房主與承租人之間的約定,嚴格說來不算是『消費』。這屬於合同上的不完善,建議承租人跟房東多溝通。』這位負責人還認為,轉讓費的『虛高』,最終會加重廣大消費者的負擔,『因為這部分費用最終會「轉嫁」給消費者。』
由於轉讓費屬於市場行為,工商部門無法介入,那麼獲取高額轉讓費的房主是否會按照比例繳納相關稅費?據瀘州市地稅局流轉稅科相關負責人介紹,房主收取轉讓費後,應該繳納個人所得稅。『但是目前我們無法查證房東究竟有無收取轉讓費以及相關具體費用。如果要進行「約束」,難度很大。「轉讓費」目前並無相關法律明文規定,屬於房主和承租人兩者之間的個體行為。轉讓費是否合理,其實就是看雙方在利益鏈條上如何分配的問題。』
提醒
律師:二次轉讓費不合理
簽合同時應明確轉讓費具體項目
『轉讓費這個概念在法律上並無明文規定,這是近年來商鋪租賃市場的一個「潛規則」。』四川中豪律師事務所周雪松律師告訴記者。
針對李女士的案例,周雪松律師表示,在李女士當初與房東簽訂的房屋租賃合同裡有『承租者在合同期滿後有優先續租權』一條。合同期滿後,如果房東要收回房屋自用,那李女士只能另尋店面;如果房東收回店面想要轉租他人收取轉讓費,那麼則違反了當初簽訂的合同協議。『在我個人看來,這位李女士被要求再交第二次轉讓費是不合理的,這違背了公平公正的原則。』
周雪松律師提醒說,為了更好地維護自身權益,承租人在與房東簽訂合同的時候,一定要備注好轉讓費包括什麼名目,比如『轉讓費交納一次後,合同期滿後續租期間,不另收取轉讓費』、『合同期滿房主收回鋪面自用後約定1-2年不對外出租』等具體條款。華西城市讀本記者吉蕭翰
標簽:轉讓費房東上家承租人鋪面