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“炒房者在目前廣州二手住宅市場中仍只有極少數,短炒個案佔比長期處於低位。”中介機構合富置業昨日發佈最新的市場報告,對目前廣州樓市轉售房產獲利情況進行分析。其中指出,今年3月後入市的短期轉售個案平均賬面獲利11.5萬元,有一成左右個案短期轉售可獲利超30萬元。
業內人士分析,目前經濟大環境及資金投資渠道有限的情況下,如果預期樓價還將上漲,符合購房資格的投資者仍會入市長線投資。
極少數“炒房客”3月抄底成功
溫州鬆綁地方樓市限購令,令當地中介、開發商、炒房者等相關利益方已蠢蠢欲動。而廣州今年以來一二手樓價保持升勢,根據國家統計局公佈的70個大中城市住宅銷售價格變動數據顯示,廣州7月份一二手樓價均創下自去年10月以來的最大同比增幅。
合富置業分析稱,由於政策環境因素不利炒房者生存,因此,儘管住宅市場存在一定謀利空間,但炒房者在目前廣州二手住宅市場中仍只有極少數,短炒個案佔比長期處於低位。
報告指出,現在的情況和2011年限購實行前相比發生很大的變化,炒房所依賴的外部環境已不存在,再加上限購限貸以及新“國五條”後懸而未決的“20%個稅”,均對炒家入市心理造成一定影響。“只有極少數炒家在3月末班車行情內出手抄底,當時市場上短炒需求的成交個案僅佔0.8%。”
數據還顯示,3、4月期間長線投資需求約佔整體成交的4.9%和7%,而6、7月期間長線投資需求基本保持在6%左右。
合富置業市場經理樑燕明表示,近10個月以來二手住宅市場上短線投資需求佔整體成交最高也不超過3%,7月短線投資成交個案佔比約1.9%。
她認爲,近幾年廣州樓市基本沒有新發展的炒家,目前在市場上活動的基本以資深炒家爲主,一般來說他們會關注低於市場價的筍盤,由於他們會花費更多時間關注市場,掌握的市場信息比普通客戶要多,因此往往能更快一步發現併購買總價低於市場價的物業。“若是物業質素高於預期,即使放盤價與市場價齊平,炒家也會不計成本收入囊中。”
有投資客持貨三月獲利36萬元
報告還指出,3月後入市的短期轉售個案平均賬面獲利只有11.5萬元。只有一成左右個案短期轉售可獲得超30萬元獲利,而賬面獲利在20-30萬元之間的短期轉售個案亦僅佔一成而已,超過半數持貨時間不足4個月的短期轉售個案賬面獲利不足10萬元。
在限購政策下,“賣一再買一”的形式是持有兩套以上物業的本地投資客實現房源流通的唯一途徑。而爲避免出貨計劃及獲利空間受交易成本增加、貸款難度增大、下一手客戶接貨意願轉弱等後市政策環境存在變數的影響,大部分資深炒家都選擇預先設定獲利期望值,採取到價即買入的方式。
投資客老張所持有的惠福東路某套80多平方米的2房物業,3月時以低於市場均價的120萬元買入,持貨3個多月後,近期以156萬元成功出貨,賬面獲利36萬元。他表示,買入時正值廣州細則出臺前,對於可能實行的20%個稅,也做好了長線持貨的心理準備。
“若市場在新政後交投轉淡,肯定會對樓價升幅以及房源流通速度產生影響,我計劃一旦市場狀況轉差就先放租等待合適的機會再出貨。”他坦言。
買房不到一年趁漲出手換房
去年9月初以120萬元買入,經過7個多月以145萬元成功售出——持有東曉南某樓盤電梯低層小戶型物業的馮小姐說,由於兒子出生,她想把舊居售出購入一套三居室的新房,在中介掛牌放售,今年4月這套物業出售時就升值了25萬元。
近期,廣州樓市出現了不少像馮女士一樣在去年下半年購置了物業的首次置業人士,眼見市場交投、樓價已累積一定升幅,通過出售舊居獲取再購房資格或籌措換房資金。
合富置業的報告指出,去年下半年購置的物業價格跟隨大市水漲船高,計劃換房人士若以市價出售物業,基本都會比去年購入價格有不同幅度的增加。
統計數據顯示,今年4月後,通過出售持有半年以上、一年以內物業實現換房計劃的客戶個案當中,售出價格與買入價格相比升幅超過20萬元以上的佔40%。其中,100平方米以內的剛性需求戶型居多,最高升值幅度達50多萬元。
樑燕明表示,近期投資者短期轉售或是換房客出售舊居套現的成交個案以市中心中小戶型物業居多,接貨的客戶以剛需買家爲主。
她指出,在今年前7個月剛需購房佔比均超過六成以上,剛需買家佔主導的市場格局下,出售這類面積不大於100平方米的中小戶型物業,只要放盤價位於市場價內,便會擁有較大的出售成功率。(記者/鄭佳欣實習生/張意珠田博)