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近日,七彩雲南·花之城5+1五星託管國際公寓(SOHO)打出廣告,50-60平米標間、套房,總價60至70萬/套,15年平均9%穩定收益,比銀行普通理財產品收益率高出近一倍的價格,讓不少投資者都“驚呆了”。
如此高的投資回報率,吸引了衆多投資者蜂擁而至,不只是七彩雲南·花之城,保利·六合精裝公寓開盤252套兩小時就售罄,萬達商業廣場開盤即售空……這些項目推出小面積公寓產品就遭遇搶購,在昆明已經屢見不鮮。
據記者不完全統計,目前昆明在售的公寓項目共有24個,主力戶型面積爲30-90平米,其中SOHO產品佔到85%左右,其餘佔到15%左右,酒店式公寓、公寓式酒店以地州的項目居多。
50%的客戶選擇投資
昆明樓市在售的公寓按性質可以分爲三類。一是酒店式公寓或公寓式酒店。酒店式公寓其特點爲統一精裝修,主要功能爲居住;公寓式酒店也是精裝修,其主要功能爲酒店,更近似於投資品。二是自住的公寓主要是部分剛需購買。但是,目前流行的第三類是SOHO。
雲南銘泰房地產開發有限公司副總經理劉鎮綱介紹:“SOHO公寓的特點是居家辦公,業主或使用者自己裝修,可以像酒店式公寓一樣居住,也可以像公寓式酒店一樣租給酒店或酒店交換平臺,用於出租,還可以裝修成寫字樓,用於辦公。”昆明大潤發商業廣場公寓的定位就是SOHO公寓。
託管酒店式公寓以七彩雲南花之城、安寧世貿廣場爲代表,此類項目依託於開發企業自身的資源優勢以及項目區域的旅遊資源,將產品打造成快捷酒店或度假型酒店,給予客戶一定年限固定的投資回報,保證客戶投資增值與保值,同時還賦予客戶相關的會員服務。
劉鎮綱說:“目前購買我們項目公寓的客戶主要分爲三類,所佔比重較大的是投資客,其次是自用(辦公)客戶,再次是自住客戶。其中投資客戶佔50%,自用(辦公)客戶佔到30%,自住客戶在20%左右。”
中心城區精裝公寓售價
高達13500元/平米
從2010年到2013年上半年昆明市場的公寓產品的價格也面臨着較大的波動,2010年受到整體市場較爲低迷的影響,昆明樓市的公寓產品價格處在一個較低的水平。2011年限購令的推出公寓產品一躍成爲投資者和開發企業眼中的香餑餑,價格也一路水漲船高。
根據至祥研究中心調查顯示:2012年和2013年受城市新開發區域商業體量加大的影響,城市新區和輔城區域的公寓產品推出量也逐步加大,價格方面差異比較大,中心城區與品牌企業精裝公寓售價高達12000-13500元/平米,輔城區域公寓售價多爲5000-7000元/平米,拉低市場年度的公寓產品均價水平。
“居住類公寓主要是住宅性質的小戶型產品,面積在70平米以下的一房,整體特點可以概括爲‘麻雀雖小,五臟俱全’,針對青年首置客戶,如萬科學府、濱江俊園等項目推出的都屬於此類別。”至祥置業(昆明)有限公司董事副總經理黃雷介紹。
商務投資類公寓主要是SOHO公寓與託管式酒店性質的產品。其中,SOHO公寓是寫字樓與住宅的衍生產品,是在商務金融用地的限制下派生出來的能保證資金快速回款的兼顧商住合一的產品,最具代表的項目就是西山萬達廣場、文化空間與保利六合,面積劃分比較靈活,從30-170平米不等,這類產品可以佔到公寓產品的85%左右。
開發商醞釀漲價
昆明市場的公寓主要分佈在一環外、二環沿線、呈貢與安寧也有少量項目。
一環內公寓產品較少,往外延至二環公寓產品開始逐漸增多,如協信天地、文化空間、保利六合、融城優郡等等。
由於二環沿線是舊改重點區域,而絕大多數舊改項目商業金融用地的性質決定了公寓作爲規劃組合中必不可缺的一環,該區域公寓主要偏重於商務辦公,主要是SOHO產品,且項目多是包含多種物業形態的城市綜合體,以商業、商務突出價值點。
呈貢和安寧區域的項目則更多的是通過酒店託管、自身景觀資源以及返租等相關政策實現對區域外部客戶的吸引,來推動項目的去化。
目前,由於公寓產品受到市場歡迎,價格持續走高,不少開發商開始在醞釀漲價。保利雲南置業有限公司副總經理曹偉佳告訴記者:“保利·六合本月底即將推出的公寓產品可能會漲價”。
投資專家分析,公寓產品因其門檻低、不限貸不限購,成爲新的投資方向。目前市場上的公寓,具有很多優勢地段好、品質好,有些還是地鐵物業,升值空間大,投資回報率高,普遍受到投資者青睞。(雷君鈺)
記者調查
二手房市場上的小公寓出租率高
精裝公寓的月租比
普通公寓高出300元
最近很多的投資客都喜歡選擇投資回報率相對較高的公寓、酒店公寓等產品。據記者不完全調查,昆明市場上有小戶型公寓的投資樓盤有30多個,分佈在昆明4大主城區以及呈貢新城。
精裝公寓更受歡迎
而在二手房市場上,公寓投資產品的出租率和出售率成了很大的對比。記者走訪了昆明一些大大小小的二手房交易鋪面,發現很多公寓房都是貼着出租的標籤,而且都是精裝,家電齊全,據記者瞭解,精裝公寓的租金比普通公寓的租金平均高出300元左右。一般二環內50平米以下小戶型公寓就可以租到每平米1500-2000元不等,更有甚者,如位於如安街的空間俊園,一套33平米的小戶型,則租到了每個月3400元。二環外的小戶型公寓,也可以租到每平米1200元每平米以上。
一些貼着出售的公寓房,面積一般都在30-45平米之間。在一環內的房子一般價格都在每平米9000元左右。例如位於青年路的櫻花麗景,一套42平米的公寓房,售價在47萬,摺合下來每平米就是11190元;而位於白塔路的七彩之門,一套48平米的公寓房,售價在45萬,摺合下來每平米就是9375元。
地段和周邊的配套是關鍵
記者採訪了榮城地產的置業顧問小王,他告訴記者,“二手房市場上,小戶型公寓的出租率很高,帶上買賣卻不如出租率,因爲很多購買二手房的人羣,還是想買年限在70年的商品房。而一般的公寓房的年限卻在40年,屬於商住樓。至於一些真正選擇投資而購買的購房者,一般也是要看地段和周邊環境纔會選擇購買二手房,因爲這樣可以保證他的投資回報率,否則他們寧願選擇一些新開的樓盤,那樣不僅價格相對便宜,而且如果買的是酒店式公寓,回報率也有保障。”
就記者走訪的情況來看,二手房市場上的小戶型公寓,地段和周邊環境是買房者們首先要考慮的因素,好的地段和環境配套則可以帶來相對較高的回報。例如同樣位於北京路上的SOHO俊園和MOMA二期,因地理位置優越加上週邊配套完善,租金達到了每個月1800-2000元。從這些方面來看,購買二手投資型公寓,要想得到很好的投資回報率,地段的選擇和周邊的配套是關鍵。(張津)