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配套缺位保障不力過度開發
旅遊地產快車該歇歇腳了?
今夏40攝氏度的高溫來得迅猛,比天氣更熱的,是旅遊度假地產的銷售。由於外出避暑的需求陡增,很多景區內一房難求,需要提前一週纔有可能訂到住房,於是更多人選擇直接購買度假物業。然而,重慶晚報記者近日調查瞭解到,由於旅遊度假這塊的基礎設施建設的跟不上,甚至有過度開發之嫌,嚴重影響着人們避暑度假的心情。有業內人士表示,近年來快速發展的旅遊地產應該歇歇腳反省反省了。
配套跟不上12點過後纔有水洗澡
度假需求的激增,旅遊地產的配套似乎並沒有同步跟上。
據重慶晚報記者瞭解,仙女山2007年的建成區面積不足0.3平方公里,目前建成區面積擴大到9.6平方公里,發展太過於迅猛,也導致一些基礎設施配套跟不上。而且由於避暑度假需求有明顯的季節性的因素,一到夏天,數萬人齊聚仙女山,水、電甚至一些生活物資會碰到供不應求的情況。
在仙女山度假的主城市民全雯女士告訴重慶晚報記者,前段時間仙女山上開始分時供水。她居住的地方距離遊客中心很近,早晚都還是有水可以供應,但另外有個親戚住在海拔更高的地方,就很難受,晚上過了12點纔有水用。很不方便,感覺度假的質量嚴重降低了。
在仙女山上住了近兩個月的張女士告訴重慶晚報記者,目前仙女山配套還不十分成熟,只有一個菜市場和一個便利超市,蔬菜、食品供需失衡,“價格高、品種少還不保鮮。在避暑高峯期一下匯聚幾萬人,超市晚上8、9點鐘還排着十幾二十人的隊,購物基本靠搶。”
據仙女山管委會透露,受長期伏旱天氣影響,加之當前正值旅遊高峯時期,遊客猛增,前段時間,度假區內部分較高區域水壓不足。目前,管委會組織各方力量順利完成了應急供水工程,現已投入使用,基本能保證整個旅遊度假區居民和遊客的正常生活用水。
花漾的山谷開發商隆鑫地產相關人士告訴重慶晚報記者:“我們不僅在跟當地政府和已經修建好的兩個水庫進行協商,確保項目供水。還在水荒最甚之時,高價購水上山,平價賣給業主,每噸水補貼5元多錢的差價。”
開發商跑路房屋後續無保障
購買萬盛黑山印象二期的胡女士告訴重慶晚報記者,她2006年購買的一棟26平方米的小戶型避暑房,由於房子自身設計上的缺陷,將管道設計在戶外,導致結冰和暴曬之後水管嚴重變形,已經滲水好幾年,“由於開發商跑路了,推脫責任,搪塞了事,現在我在山上度假的時候心裏頭還是堵起的。”
同時,旅遊地產一般選址在風景區,項目開發對環境的破壞也讓人非常心疼。全雯告訴重慶晚報記者:“我們這些‘山民’的共同呼聲,就是覺得仙女山就不要再擴大規模了,再開發就有點過度了,人多了以後山上山下也就沒太大的溫差了。今年山上就比去年熱。”
規劃先行多渠道破解旅遊地產困局
如果總是要等到避暑度假者受傷之後再補救,長久而言對市場影響是很大的。業內人士疾呼,規劃應該先行,政府應和開發商聯手在這方面作出長遠之策,方可規避後期的一些問題。又有美爾地產,以一種的新的方式來滿足市場的選擇。
重慶貴爾達房地產開發公司營銷部蔣權告訴重慶晚報記者,仙女山從最初鄉村小鎮定居的幾千人,到現在旅遊高峯時期聚集超過十萬人,怎樣提高接待力、完善相應的配套設施,都是政府接下來所面臨的問題,“在旅遊地產發展的過程中,一個區域的深度打造,不光靠政府低價出讓土地吸引中小開發商圈地,等樓盤修成一定規模時再進行招商引資發展當地經濟。
想要走得更長遠,必須要政府與開發商強強聯手,對城市建設和項目後期管理進行科學合理的規劃,更要注重後期運營的策略,以此來強化旅遊地產的持續性和穩定性,才能規避購房者購買了度假物業之後出現諸多問題。”
重慶最早從事旅遊地產銷售的美爾投資有限公司營銷副總經理張鳳革則認爲,重慶人完全沒有必要都趕豆湊只去仙女山度假,如果錯開度假的高峯期,完全可以獲得更高性價比的度假感受。
張鳳革表示,“其實目前交通如此發達,去仙女山要三個小時車程,如果選擇坐飛機去西安、華山,去西雙版納、去海南其實時間也差不多,甚至所需路費的差別也不會太大,完全沒必要一窩蜂到一個地方。”
目前旅遊地產市場很火爆,需求旺盛,但市場也存在一些問題,爲此美爾投資也推出了一些他們面對市場的一些應對方式。張鳳革表示:“簡而言之,空置率高,使用率短和基礎設施不完善的情況。針對市場的這種情況,美爾投資採取了一種新穎的方式,通過降低門檻,方便客戶和多地旅遊資源共享的方式,給客戶帶來一些新的體驗。”
據悉,美爾投資推出的新的旅遊地產模式,僅需花5萬元,不僅能獲得房屋產權,還可以享受每年28天積分免費入住連鎖酒店式公寓。在一個地方住膩了,還可以到全國各地的長壽之鄉、風景名勝區換着住。如果一年28天都沒有辦法入住,酒店管理公司還會給業主補償。
據瞭解,重慶人在海南投資多買文昌、澄邁等地低總價房源,也是爲了控制投資成本。剛剛從海南看房回來的杜女士談出了她的感受,“其實在海南度假,如果讓我投資一大筆錢來購買度假別墅,我覺得有些浪費,住不了多久。如果只投個幾十萬進來,我覺得還很不錯,畢竟每年也就只能過來住一段時間。”
重慶晚報記者田烽實習記者喻婷婷
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6萬人擠爆仙女山
房租漲幅超50%
根據重慶市旅遊局的統計數據,今年1-7月全市接待過夜遊客3983.05萬人次,同比增長6.47%。僅僅是仙女山一地,今夏就迎來到訪遊客的“井噴”,據仙女山旅遊度假區管委會的統計信息,今夏酷暑時節,仙女山日均度假遊客已達6萬餘人。
就連山上住房的租金也見漲,漲幅超過50%。全雯告訴重慶晚報記者,“現在在山上租房子都不便宜了,像那種裝修好的單間配套,去年月租只有2000多,而且還可以跟業主約好2個月起租。現在都要接近3000元,而且都是必須一次性交足三個月才租得到。”
不僅仙女山、萬盛黑山谷等地成爲重慶市民避暑的最佳選擇,連比較遠的貴州、雲南也成爲市民的避暑勝地。不少景區樓盤的售樓小姐表示,每天接諮詢電話到嗓子冒煙。週末看房團的接送車輛一上午要跑幾個來回,現場看房的私家車甚至停滿了景區的公路。
甚至一貫被認爲是冬季度假勝地的海南,也在夏天打着比重慶氣溫低的旗號在重慶賣房子。日前,由重慶日報報業集團與海南日報報業集團聯合主辦的第七屆中國海南國際旅遊地產文化節2013重慶房展上,三天時間內重慶市民購買106套房源,成交金額達到7000萬元。組委會負責人介紹到,“重慶人很喜歡海南房。此次展會重點推介的海南文昌度假房,那裏現在近一半的度假房都被重慶人買了”。
火熱的態勢,讓人感嘆重慶人的避暑度假消費力。在仙女山上置業,經常和全家一起上山避暑的全雯女士介紹,前往仙女山度假的人越來越多,“前年我們在仙女山上度假的時候,遠沒有這麼多人,但今年明顯覺得山上到處都是人,越來越多的人喜歡在山上避暑。像我媽媽和她的老夥伴們,幾乎都是五一前後上山,國慶前後下山,然後11月左右去海南,2月左右回來。”
旅遊地產暗含隱憂
同策諮詢研究部總監張宏偉
旅遊地產市場“圈地運動”顯得多少有些浮躁,在旅遊地產市場發展火爆背後也多少有些擔憂。
房企將旅遊地產當做企業的拿地模式,所開發的項目以銷售回籠資金爲主導,而對於旅遊資源整理、配套的關注度較低,把旅遊地產當做普通商品住宅來操作;即使開發企業在項目當中興建了會所、商業街等配套,但是由於人氣不足導致這些商業配套設施虧損嚴重,沒有辦法實現其租金收益,短期內來看,旅遊地產的中小投資者還會吃盡配套跟不上的苦頭;從升值空間的角度來看,海南、雲南等地旅遊地產市場已經經歷幾番炒作,旅遊度假相關產品的價格已經表現虛高,儘管有一定的投資回報收益,但是,如果投資客想出售套現卻很難,主要是由於旅遊度假產品二手市場尚不成熟,這些產品還難以有實際的度假、養生等這方面的功能,導致接盤的人較少;此外,從投資回報空間來看,商業配套、旅遊資源短期內整理不好等等都會影響到投資客的投資回報收益的實現;開發企業內部缺乏合適的旅遊地產經營管理人才,導致企業的旅遊地產項目招商、運營上心有餘力而不足。
那麼,旅遊地產能否成爲房企戰略轉型方向?對於轉型旅遊地產的房企來說,決策者要充分考慮公司如何以傳統住宅業務板塊與旅遊地產板塊並駕齊驅,“兩條腿”走路的方式規避不同板塊業務的投資風險。同時,其整個企業體系內部能否在自有的現金流結構中實現投資住宅的資金與投資旅遊地產等其他板塊的資金互動,並且這兩者之間能夠實現良好互補,這將成爲投資者降低市場風險和實現可持續收益資金流的重要保證。
因此,旅遊地產的開發企業不能只重視短期內現金流的回籠,還更應該注重旅遊資源的整理與升級、配套環境的改善、商業氛圍的營造等持續經營能力的培養。只有這樣,開發企業才能在未來實現中長期現金流的收益,反哺公司內部傳統住宅板塊或其他業務的發展,實現公司內部現金流的良性互動。
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