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佛山季華中央商務帶正成為企業布局華南市場的投資熱土。
佛山季華中央商務帶正在成為企業布局華南市場的投資熱土。
日前,總投資額達60億元的星星廣場在季華路正式亮相。而在此前,王府井的華南戰略將佛山作為二線城市首選,在季華路沿線投資30億元建設綜合體項目;綠地集團發力華南市場,欲與萬達爭奪國內『地產一哥』之位,在考察多地之後,最終屬意佛山季華路,一是看中佛山商務市場的巨大潛力,二是『季華中央商務帶的提出,意味著這座城市明晰了對中心的定位,這條無論是地理上、經濟上都是佛山中心的季華路,將發展成為廣州天河那樣的CBD,我們知道了以後要怎樣和佛山中心同步發展。』綠地集團廣東房地產事業部總經理助理李宏如是說。
一直以來,佛山城市的特質都是圍繞『制造業』延伸出來,幾十年來,佛山產業較為松散布局在五區各個專業鎮當中。佛山也因此並未形成一個與其經濟總量相匹配的中心城區。但是,隨著珠三角制造業轉型昇級進程加快,傳統專業鎮經濟及其帶來的城市發展模式,又逐漸成為制約佛山城市發展的致命硬傷。隨著佛山『強中心』板塊和季華中央商務帶的形成,佛山季華路的龍頭地位日益突出,它不僅成了佛山企業轉型昇級的最好聚集區,同時也是國內外企業布局華南市場、進入廣佛經濟圈的最佳跳板。
伴隨著廣佛地鐵、廣佛肇軌道交通、廣明高速、佛開高速建設和改造,加上佛山投入十幾億元快速化改造季華路連接佛山東西板塊,佛山正一步步地告別專業鎮經濟模式的『小城春秋』,打造20公裡的季華中央商務帶。
『CBD』載體制造名城的中央商務夢
佛山打造季華中央商務帶,並非一時興起。
今年上半年,佛山預計實現GDP達3259.21億元,規模以上工業總產值完成7362.04億元。事實上,近年來佛山工業總產值已突破萬億元大關,在全國名列第五,『十二五』期間有望成為廣東第一制造業大市。
與此不相稱的是,第三產業比重不高,是佛山多年來嘗試解決但卻一直改觀不大的老問題。早在2007年,佛山市政府就曾發布了《佛山市加快第三產業發展的指導意見》,目標為2010年第三產業佔GDP比重達40%,但直到2010年,佛山市第三產業比重只佔33.5%。前不久,《佛山市提昇服務業發展水平三年行動計劃》頒布實施,計劃到2015年,佛山第三產業增加值佔地區生產總值比重達到37%。到2017年這一比重力爭超過39%;至2020年力爭達到41%。
為推動佛山市服務業發展提速、比重提高、水平提昇,佛山市政府近日決定建立佛山市提昇服務業發展水平聯席會議制度。這個聯席會議制度總召集人為佛山市市長劉悅倫,副召集人為李子甫、宋德平兩位副市長,成員包括佛山五區區長、佛山新城管委會主任以及其他30多個部門主要負責人。
在佛山民間,對於發展現代服務業的呼聲近年來越來越高。『佛山離廣州這麼近,但是廣州的第三產業明顯好於佛山。現在佛山的工業總產值已經超過廣州了,這個時候發展第三產業正是時候。』有佛山人大代表曾如此呼吁。
然而,發展現代服務業,需要一個聚合能量的載體。縱觀北京、上海、廣州、紐約、東京等國內外大都市,這個載體都以『CBD』為核心來呈現。
對於佛山而言,這個載體便是季華中央商務帶。『季華路之於佛山,堪比天河路之於廣州。』劉悅倫對季華路的定位作出了生動的描述。
事實上,佛山以其龐大制造業轉型、巨額民間財富,吸引了眾多企業的目光,近年來眾多國內外企業布局季華路,或從事現代服務業,或將企業的服務業相關環節落戶。僅去年以來,奧地利企業安德裡茨中國總部、格力電器華南結算中心、臺灣正能光電、綠地集團、王府井等一批項目已經落戶。
在這些企業看來,佛山產業轉型將釋放龐大的現代服務業市場。臺灣企業在佛山的轉型便是一個例證。10年前,大批臺灣光電企業進軍佛山,在佛山形成了光電產業鏈條,同時還培育了一大批光電領域的人纔。完成原始積累之後,這批人纔轉身創立生產性服務業公司,掘金佛山的產業轉型昇級市場。臺灣正能光電子公司佛山正能光電高管陳曉可認為,制造業基礎是催生服務業的溫床。這正是佛山發展現代服務業的優勢所在。
佛山新地標建高度超200米雙子樓
攤開佛山地圖,季華路就在整個平面的幾何中心。而在不遠的將來,季華中央商務帶則將再賦予這條道路經濟中心的功能。
『15分鍾開車行過整條季華路,路旁鱗次櫛比地豎立著摩天大廈、5A超甲級國際化寫字樓、商場、廣場、娛樂場所,夜晚從飛機上俯視,能夠看見季華路沿線的城市綜合體的燈光……』這是佛山政府部門為未來的季華路描繪的藍圖,其中洋溢著對佛山未來城市地標的期盼。
整條季華路全長20公裡,自東向西穿過了佛山中心城區最為繁華的區域。佛山季華中央商務帶定位為集商務、商貿、會展、行政、居住、休閑文化娛樂為一體的市級商務服務中心;重點發展金融、商業、信息、諮詢、文化創意、總部經濟、科技服務等現代服務業。
在佛山雄盛王府井有限公司總經理郭峻海看來,佛山是珠江三角洲的腹地,並且經濟總量比較大,相當於國家西部一些省份,在這樣的城市中心打造中央商務帶,非常合適。
郭峻海是年過七旬的老廣州,他曾見證了廣州天河CBD的興起,觀察到了佛山城市產業的變遷,更直接參與了王府井在華南布局的全過程。
17年前,王府井離開北京在外開的第一家門店就選在了廣州。時至今日,王府井試圖擺脫單一商業開發商的形象,轉型操盤城市綜合體項目。在郭峻海的帶領下,王府井選中了佛山作為商業綜合體項目的試驗田——華南最大的王府井商業綜合體將在季華路沿線落成。
『佛山有著二線城市的GDP,但城市建設水平只有三線城市的水平。佛山有著巨大的市場潛力,是市場的必然選擇。綠地作為一線開發商中最晚進駐佛山的企業,不能放任這塊市場空白。』李宏說。
曾經的市場空白背後,是綠地奮力追趕的潛在機遇。綠地集團發現,與萬達相比,綠地的差距正是華南市場。在此判斷下,綠地集團近年來大力南下,華南市場成為綠地和萬達爭『地產一哥』的決戰地。去年9月,綠地集團高調拿下季華路六路沿線地塊,將投資超過50億元,建成超200米的雙子樓,成為佛山新地標。而佛山成為繼廣州之後,綠地集團『南進』廣東的第二個城市。
對於季華路來說,綠地的進駐意味著一座超過200米的地標建築將在季華路沿線拔地而起,為季華中央商務帶的集聚產生地標效應。
『佛山建設季華中央商務帶,應該走通過建設地標建築,吸引高端寫字樓集聚的路子。』廣州大學房地產研究所所長陳琳認為,這是許多CBD走過的道路。以廣州為例,幾十年間,CBD從環市中轉移到天河、再轉移到珠江新城,正是隨著地標建築的改變而轉移的。這些年廣州的地標也在不斷變化,從此前的國際金融大廈,到中信廣場,再到目前珠江新城的西塔。
地標的帶動效應,在今年以來集中顯現。7月9日,越秀地產旗下公司以17.72億元奪得南浦村地塊,折合樓面地價7346元/平方米。一個多月後,深圳市龍光投資顧問有限公司以總價6.01億元競得禪城綠景路北側、南海大道西側商住地,樓面地價8753元/平方米,一舉打破佛山塵封4年的樓面地價紀錄。
開發熱潮300多億社會資本助力
在王府井、綠地集團加快建設載體的同時,企業也加快落戶季華中央商務帶。
去年9月,格力電器在季華路沿線買下約4萬平方米辦公大樓,將把佛山、肇慶、雲浮三地的結算和營銷中心落戶智慧新城,並將以此為據點輻射粵西、粵北的廣大地區。
『算上地下建築,智慧新城總建築面積為123萬平方米,共有24棟建築物。地上建築95萬平方米當中有75萬平方米是寫字樓,其中已有50萬平方米完成了招商工作。』佛山源海發展有限公司招商開發部總經理周凱軍介紹,目前智慧新城寫字樓的招商工作已完成了三分之二,包括格力電器佛山結算中心、廣電網絡佛山總部、渤海銀行佛山分行等企業總部均已落戶於此,此外包括工業陶瓷設計、鋼鐵設計等科技型企業,以及張槎本土的傳統企業也是主要的招商群體。
周凱軍介紹,圍繞季華中央商務帶,『我們一開始就明確了三個目標,有意識地引入科技型企業、發展總部經濟,引進金融機構以及傳統產業的轉型昇級。』
『從制造業重鎮到廣佛同城雙核之一的國際大都市,佛山商務辦公標准亟須昇級。禪城綠地中心由超甲與甲級寫字樓共同組成的總部集群,匹配眾多進駐佛山的世界500強的身份,滿足大量走向世界的佛山本地大企業集團之需,讓佛山站在了世界商務的大舞臺,決勝全球商務。』綠地中心對外的宣傳冊中,對自身的客戶對象有著精准定位。
禪城區經濟和科技促進局常務副局長毛偉鋒認為:『(季華中央商務帶)這些載體不只是服務於佛山本地的公司,國內外的大企業要開拓南方總部和市場,可在這邊駐點,開發主體本身也有自己的資源,這些都是有無限潛力的。』
市場看好佛山季華中央商務帶的一個重要原因,便是佛山政府部門對這一商務帶城市基礎設施及配套的大手筆投入。這將讓整條商務帶快速形成聚集效應。
一組數據頗能說明佛山建設季華中央商務帶的力度。2012年以來,禪城區委、區政府加大了季華路沿線經濟帶建設的力度,擬投入12.6億元(首期)對季華路進行提昇改造,帶動了中國(佛山)南方國際汽車博覽中心、綠島湖都市產業區、綠地中心、星星廣場、嶺南雲天等一批重點項目陸續進駐季華路沿線,加快了智慧新城、王府井、宏宇大廈等一批項目的進度,直接拉動了300多億元的社會投資。『待相關企業入駐這些載體之後,整個社會投資的額度還將進一步拉昇。』禪城區經濟和科技促進局相關人士說。
而在季華路改造提昇後,這條佛山城市中心的經濟和交通主乾道將實現全程20公裡無紅綠燈。此外,廣佛地鐵、廣佛肇城際軌道交通也分別在季華路上設有站點,這一切將讓落戶季華路的企業能夠便捷與珠三角乃至港澳地區往來交流。
『目前季華路沿線有620多萬平方米的載體建設,300多億元的投資。幾年後,禪城有季華中央商務帶,季華路沿線將形成整個佛山最高端的商務、商業聚集區。』劉悅倫說,該商務帶也將成為產城融合的標志。
加速度:季華中央商務帶聚集效應顯現
『從洽談到落地只花了3個月,刷新綠地落戶的紀錄;簽約後20天內,地塊上的物業就已全部拆除。此外,在這裡我們享受到了前所未有的政府的貼身服務。』綠地集團廣東房地產事業部總經理助理李宏感嘆佛山政府部門的服務效率之高。
在政府提速的背後,實質上是季華中央商務帶建設提速和聚集效應顯現。
作為佛山最為成熟、配套最齊全的商務區,季華路商圈在20世紀90年代中期就開始發展。經過近20年的發展,形成了包括總部大樓、金融機構、大型商業商貿中心、商務辦公、酒店公寓、行政服務機構等服務設施在內的商業商務集聚區。經對季華路沿線現有項目和在建項目進行統計,金融機構有20個,會展商貿中心及都市型產業基地13個,大型購物中心及城市綜合體17個,高級商業寫字樓12個,公寓酒店5個,行政服務機構7個。
2011年的相關統計調查顯示,季華路沿線有9座樓宇年納稅額超過5000萬元,2座樓宇納稅超過億元,整個季華路片區創造的經濟價值十分可觀。目前,季華路東部片區已成為佛山商業價值最高的區域。
季華路核心區域的中央商務區功能已初具規模,為優化提昇季華商圈發展水平,加快禪城區的現代服務業發展,增強城市綜合競爭力,實現佛山市委、市政府『強中心』的戰略布署,禪城區將進一步拓展東、西部區域,形成多個商務區聯動發展的中央商務帶。
據悉,禪城區正在研究制定季華中央商務帶的概念性規劃方案,擬依托季華路商圈現有的區位優勢、產業基礎,將季華路商圈打造成佛山的核心中央商務帶,使其成為帶動整個佛山中心城區發展的核心引擎。
目前,季華路沿線正在推進的重點項目(含擬推進)共24個,總投資額超過370億元,其中14個項目屬於『三舊』改造項目,投資額超過190億元。其中,已開工的項目有智慧新城、王府井、宏宇大廈、綠地中心等16個,近期可開工的項目有中國(佛山)南方汽車博覽中心等2個,正在加快推進的項目有嶺南雲天、浪奇化工總部、中石化總部、金融總部大廈、周記地塊等6個,在談項目有豪華五星級酒店項目。已開工的16個項目總投資額281.43億元;建築體量612.21萬平方米,其中商業393.91萬平方米,住宅175.85萬平方米。
本版撰文:龔晶
季華路沿線已開工重點項目一覽表
序號
項目名稱
項目概況
1
季華西路企業總部經濟群
東鵬
季華西路企業總部經濟帶由興發總部、法恩潔具總部、東鵬總部組成,總投資達6億元。
2
法恩
3
興發
4
王府井項目
該項目位於季華四路以南、佛山大道以西,佔地面積約170畝,總投資達30億元。該項目通過『三舊』改造,創新土地整合方法,引進王府井百貨,打造成為佛山乃至珠三角的頂級商業中心。
5
宏宇大廈
項目
該項目位於季華四路以北、佛山大道以西,屬於『三舊』改造促進產業提昇發展項目,擬投資3.5億元,將原有低矮舊廠房改造成為頂級寫字樓。
6
瀾石不鏽鋼總部大廈項目
該項目位於佛山大道以西、規劃綠景西路以北,佔地面積17244.12平方米。項目將引進國內外逾200家不鏽鋼企業,打造成為不鏽鋼總部經濟載體。
7
季華路商業綜合辦公樓項目
該項目位於季華五路以南、普瀾路路口正對面,佔地面積4094平方米。該項目擬建設高端商業辦公樓,發展總部經濟,建成後將有多家市屬國資企業總部入駐辦公。
8
星星廣場
項目
項目位於季華七路以北、南海大道以東,地處季華路中央商務區東部,北接南海,南通順德,佔地面積約400畝。項目擬通過土地整合與『三舊』改造,建成國際化商務總部建築群和產業集群中心結合的立體商業圈。
9
星城項目
10
綠島湖都市型產業區項目
項目位於綠島湖以南、季華西路以北,佔地面積337畝,主要包括產業集聚區、商業項目區及人纔集聚區三大功能區域。打造成高新技術產業、新材料產業、環保產業的孵化基地,實現產城融合,成為引領全區都市型產業發展的核心載體。
11
智慧新城
該項目位於季華二路以南、佛開高速以東,毗鄰佛山市國家火炬創新創業園及嶺南雲天等項目,佔地面積約2700畝,項目將打造成集高端寫字樓、企業總部於一體的都市型產業基地。
12
智慧社區
該項目位於季華二路以南、禪西大道以西,佔地面積304畝,屬智慧新城項目的商住配套項目。力圖將該項目打造成高端智慧社區。
13
海口村海四國際酒店用品采購中心
該項目位於季華三路以南、鳳凰路以西,佔地面積約65畝,項目通過『三舊』改造,對原來低矮的舊廠房進行改造提昇,打造成為高端酒店用品采購中心。
14
萬科廣場
項目
項目位於季華五路以北、嶺南大道以西,佔地面積約184畝,項目通過『三舊』改造,將建成集星級商業辦公樓、大型購物廣場、五星級酒店服務業等高端商業及高端住宅於一體的綜合體。
15
綠地中心
該項目位於季華六路以北、鎮安西路以東、南海大道以西,佔地面積約120畝。該項目通過『三舊』改造,打造集甲級寫字樓、品牌商業於一體,建築面積超過40萬平方米、高度達200米的大型現代服務綜合體。
16
天豐國際
項目
項目位於季華六路以北,南海大道以西,佔地面積約60畝。項目通過『三舊』改造,將建成集金融總部經濟、創意產業、金融中介等功能於一體的國際化綜合性商務中心。