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售後包租房”,通俗是指開發商向購房人承諾,對其所購買的商品房,由開發商承租或者通過中介代爲出租,並支付固定年回報,業主自己不住,而是作爲一種投資。
還真有這樣的好事?有的。杭州張女士2009年買的一套房子就是這樣:租給了中介公司,固定租金,合約定8年。不過,最近,中介突然給張女士發函,表示要“降租”了,而且租金打折幅度近5折。
對此,張女士表示無法接受,理由很簡單,合同白紙黑字,明明白白。而房屋中介的解釋也很乾脆,房子租不出去,公司虧本經營只得降低租金。雖然,房屋中介對合同約定並沒有否認,也承認自己違約,但他強調如果不違約公司就要倒閉,也是無奈之舉。
記者調查發現,“售後包租”是很多開發商銷售的一個策略,因其保證收益率,也被很多投資客看中,但背後隱藏的風險卻很少被人關注。
6%突然降到3.5%
“包租”中介承認自己違約
張女士的房子面積67.32平方米,總價90.6萬多元,位於杭州城北拱墅區花園崗街的易購大廈內。2009年,她與杭州和景房地產經紀有限公司(以下簡稱和景房產)約定包租8年(租期至2017年7月31日),年收益爲總價×6%,一年就可以收益5萬多元。
最近,她突然收到了中介一封信函,主題就是要下調收益率,6%降低到3.5%,且從2013年7月1日開始執行。這讓張女士很不能接受。她堅持認爲,6%、8年都是合同中白紙黑字約定的。“和景房產違約在先,關鍵的是這中介公司根本就不給我們商量的餘地,僅僅是它單方面決定,然後通知我而已。”
對於張女士的質疑,和景房產相關負責人壽美娟並沒有否認,她也承認和景房產違約在先,但強調這是如今整個租房市場不景氣,且已經是虧本現狀下不得已的應對。“因爲整個房地產連續低迷,我們公司也不例外地承受了相應壓力,從2010年10月至今,租金支付虧損嚴重,公司已無力承擔,不得已下調收益率。”不過,壽美娟也強調,租賃市場一旦有回暖跡象,他們也會及時上調業主的收益回報。
據瞭解,易購大廈建好後,原開發商委託和景房產進行“包租式”銷售,即向消費者承諾,房子買下後,“和景房產”會包租下來,並保證收益。
對此,張女士表示:“既然實現不了這樣的收益,爲何要做這樣的承諾,而且還是白紙黑字約定好了?”壽美娟解釋說,房地產市場變化非公司能定,而同期類似包租的承諾有的比6%還要高,他們公司的承諾已經不高了。“易購大廈大部分的產權都是投資客買走了,投資就有風險,一些外地的包租房產,租金一分都收不到,我們公司至少現在還在堅持。”
違約賠償產生爭議
“退房”還是“兩個月的租金”
既然和景房產承認違約,張女士認爲就應按照合同中違約責任來處理。記者在雙方簽訂的“租賃合同”中看到第八條第1款寫道:任何一方不得擅自變更、解除、提前單方終止合同,任何一方違反本條約的,須賠償給對方造成的所有損失。
對於賠償“所有損失”,張女士也提出了自己的要求——退房。
張女士所購買的房產在易購大廈城北花園崗街,當初買房時她自己對房子能不能租出去心裏打鼓,但樓盤銷售時的承諾——包租,6%收益,8年合同——強烈吸引了她,直至最後下單購買。“如果當初不是這個承諾,我是不會買距離市中心這麼遠的房子,既然中介現在突然說不執行約定好的收益了,那麼我就應該有權要求退房。”
至於承擔違約責任,和景房產也想到了,但和張女士的要求相差很大。“我們只是中介,退房要和房產公司交涉。對於不同意下調收益的業主,我們就只能停止支付包租款,並支付2個月的房租作爲賠償金,然後把鑰匙什麼的還給業主,讓她自己打理。”壽美娟說。
據壽美娟介紹,和景房產在易購大廈共“包租”了45套房產,自從下調租金收益後,僅有少數幾戶業主“不同意”。“這個項目很多都是外地人過來投資的,有的人手上好幾套,做慣投資的都知道,現在這種形勢下,我們還願意堅持付租金已經很不錯了,我們也想和業主好好溝通,但租金收益率確實沒辦法,希望業主理解。”
雙方爭議太大,無法溝通。近日,和景房產表示歡迎張女士通過法律途徑維權。張女士也委託律師向和景房產發去了律師函。截至記者發稿,雙方都表示將通過法律途徑解決。
“售後包租”風險不小
專業律師提出三點提醒
實際上,帶租約銷售、開發商承諾投資回報的商業項目在浙江並不新鮮,僅以和景房產爲例,早在2006年,和景房產就開始代理新盤的包租業務。
記者調查發現,開發商之所以推出“售後包租”的銷售模式,主要是爲了解決資金困難。而現在採取的由中介公司或租賃公司等第三人承租或受託包租的方式,業主付清房款後,便與開發商沒有任何法律關係,無論如何,開發商皆坐收漁利。
爲此,業內人士也提出了“售後包租”的風險,可能存在兩種情形,一是商鋪價格虛高,開發商或者房產中介把商鋪提價後再出售,羊毛出在羊身上,開發商在租期內返還的租金實際上還是投資者支付的高房價;其次不排除開發商有“金蟬脫殼”的可能,資金緊張的開發商希望藉機出貨走人,特別是委託給第三方的中介,一旦中介公司出現資金緊張,完全有可能跑路。
浙江海浩律師事務所趙公明律師,在實際工作中也碰到了多個“售後包租”的案例,綜合之前的經驗,趙公明對投資者提出了他的三點建議:
首先,售後包租行爲是一種合同行爲,業主在投資之前,應當調查所要投資購買的樓盤所處位置、是否有升值潛力,開發商的資信能力、聲譽,承租人或受託包租人的履約能力、聲譽等。
其次,在簽約時,要將開發商、中介公司的承諾載入合同條款,重要的是要明確相關責任人的違約責任。
最後,應當讓開發商成爲租賃合同或委託合同的擔保人,一旦中介公司或租賃公司不能承擔賠償責任時,開發商應承擔連帶賠償責任。
售後包租
看上去很美
對於投資者而言,誰都希望買到一個投資回報固定、完全不用自己操心的帶租約商鋪,所以“包租”被很多人認同。記者調查發現,張女士的遭遇並非個例,而房地產市場上“售後包租房”已經成爲很多商鋪銷售的噱頭。
撕開“售後包租”的外衣,才發現它是有“案底”的——2001年6月1日,國務院頒佈的《商品房銷售管理辦法》中明確規定,房地產開發企業不得采取返還銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房,房地產開發企業不得采取售後包租,或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房。原因就是“售後包租”被認爲擾亂房地產市場。
然而,上有政策下有對策,而今的“售後包租”也打起了擦邊球,經營方不再是開發商,而是作爲中介方的投資公司或者房屋中介。一旦租賃環節出現問題,不能實現包租,其損失只能由租戶或第三方承擔,與開發商無關。
而但凡房地產市場不景氣,開發商資金緊張,類似的銷售噱頭就越來越多,“售後包租”看着很美,投資者可得擦亮眼睛了。李陽陽