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北京周邊臨海區域逢旺季吸引散客投資者季節變化影響房價短期難以獲利———
熱浪襲來,京沈高速上遍布京、津牌照的車輛,去北戴河、東戴河、南戴河避暑成了許多人周末度假的好去處。隨之而來的是,這些『戴河』區域樓盤進入旺銷季。近年來,萬科、保利、富力、遠洋、佳兆業等房企紛紛落戶『戴河』區域,在海岸線上開發的項目不僅有海景別墅,也同樣密布中小戶型產品。低總價也讓原本作為『少數人奢侈品』的旅游休閑地產,逐漸成為大眾目標,吸引了不少京城散客投資者。
但與北京投資就能獲利的經驗不同,投資『戴河』區域面臨著季節變化,二手房交易市場不成熟,海景房價格較高,本地人接盤者寥寥等問題,為此《廣廈時代》特意采訪了投資者、業內專家和開發商,為京城投資客呈現一個兩面性的『戴河』區域。
●市場表現●
『戴河』區域吸引眾多京籍投資客
每逢夏季,正是『戴河』區域樓盤集中推盤的時節,趁著旅游度假的浪潮,許多『戴河』區域項目都出現了熱銷搶購的場景,也同樣吸引了不少來自北京的投資客。
以萬科新推出的天洋萬科·北戴河為例,該項目主打52平方米和68平方米的兩居,控制總價的同時,也將投資門檻盡量降低,吸引了不少京城購房人的關注。
無獨有偶,佳兆業開發的佳兆業東戴河項,在夏季最熱的幾個月裡,迎來了成交高峰,每日旅游看房的班車超過20班,僅5月份的銷量就超過億元。該項目負責人透露,成交中北京買房人佔比近一半,中小戶型最受歡迎,其中不乏投資客的身影。
市場研究人士認為,經濟型低總價的旅游度假產品,讓投資買房不再需要雄厚的財力支橕,既能自用避暑,又能投資獲益。許多北京購房人正是看上了這一點,紛紛將投資方向指向了『戴河』區域。
對此,秦皇島富力地產副總經理宋立輝表示,秦皇島的低房價、巨大的昇值潛力是吸引眾多購房者前來最重要的原因。『目前國內投資產品較少,能保證增值的投資品更有限,投資房地產市場還是比較明智的投資選擇。』而北京的剛需市場已經滿溢,更少有滿足剛需投資的產品,使得眾多投資置業者把目光投向大北京。秦皇島優越的地理位置,便利的交通,尤其是度假、養老地產的快速發展,使得眾多生活在北京的人們開始把投資置業目標轉移至這裡。
●置業說法●
投資成本遠低於北京大量京城散客轉戰『戴河』
北京人趙先生便是一位在北戴河投資買房的資深炒家,最早依靠拆遷款,他在東四環的金地名京買下了五套房子,便開始了房產投資之路。如今僅靠出租房產,每月的固定收入都在5萬元以上。不過,由於北京的限購政策和風雨欲來的房產稅傳言,讓他選擇逃離北京,在其他城市投資。
接受采訪時趙先生舉的一個實例比較讓人印象深刻:他在2009年5月份看中了秦皇島市北戴河沿岸的一個海景房項目,該項目開盤價格是5000元/平方米,身邊隨行的朋友覺得太偏僻沒必要出手,而他卻現場認購了三套100多平方米的兩居。
『當時的想法很簡單,因為一路上往來的都是京、津牌照來度假的車輛,雖然海景遠不及三亞,但往來的人多了,投資的房產就一定不愁賣。』就在不久前,趙先生將三套房子中的兩套出手,價格已經昇到了接近15000元/平方米,幾乎漲了三倍。對此,趙先生認為,眼下京城樓市雖然依舊火爆,但畢竟政策限制非常嚴格,他早就失去了購房資格,如果以公司名義買房又要面臨各項繁重的稅費,因此他寧願選擇秦皇島、大連、海南、廈門等一些發展成熟的旅游城市投資。
在談到對『戴河』區域置業的看法時,中國房地產學會副會長陳國強表示:『秦皇島作為北方著名的旅游度假城市,憑借其近海的優勢吸引了大批游客,北京的限購和房價的攀昇,讓投資成本大增,不少京城的中小散客都把目標盯在了北戴河、東戴河、南戴河等「戴河」區域,以秦皇島為例,萬科、遠洋等大型房企的項目都在推盤,再加上秦皇島不限購的優勢,讓這些項目所針對的主要客戶定位為京、津的投資或者自住的需求。』
●深度調查●
季節變化影響房價起伏二手房成交價普遍低於掛牌價
盡管保利、萬科、遠洋這樣的房企進入『戴河』區域,吸引了更多的北京投資客,但記者在調查中發現,事實上,北戴河、東戴河、南戴河這些北方的海景區域,不可避免地都要受到季節變化的影響。
北戴河海碧臺項目,由港資企業嘉裡建設開發,其執行董事錢少華曾向記者承認,秦皇島的海景最佳游玩周期是6、7、8三個月,進入9月後,北方的海就已經有些涼意了,所以這三個月也是『戴河』區域銷售最為火爆的時段。
一位當地項目的負責人表示,一過了熱點時節,許多區域的樓盤又容易出現上躥下跳的猴市。尤其是一些本地開發商,不像大房企那樣對市場能准確把握,因此經常發生房價的上下波動。像北戴河區域有的海景房最貴的每平方米接近兩萬元,最便宜的每平方米5000元多一點,更有甚者同一個項目在旺季時最高賣到每平方米8000多元,而到了淡季,最低4000多元就能成交。
不僅是新房價格會因為季節有所波動,區域的二手房成交往往也是成交價遠低於掛牌價。秦皇島二手房中介宜人易居的一位銷售經理告訴記者,來自京、津、冀的自住和投資客在這些年的湧入也抬高了『戴河』區域的房價,像6000-7000元/平方米的房子多是本地人購買,而沿海樓盤,尤其是售價超過1.5萬元/平方米的海景房,八成以上的購房人都是來自京、津。
並且,在二手房買賣中,這些高價的海景房本地人很少有人接手,再加上區域內新房項目很多,這些二手房實際成交價格都要比掛牌價低上一兩千元每平方米。
●業內觀點●
投資『戴河』區域難以短期獲利買家要有自住的打算
針對時下投資客湧向『戴河』區域置業的市場現象,有業內專家就表示,『投機性需求一向被認為是房價暴漲的主要推手,而在多項控制性政策出臺後,北京樓市的炒房空間已經非常小。』另外,由於五環沿線的新盤報價已經奔向4萬元/平方米,有資格又能拿得出動輒數百萬的投資客,畢竟還是少數。因此投資北京周邊和旅游度假地產就成了炒家們的新選擇。尤其是不限購的北戴河、東戴河、南戴河等區域。
不過,業內人士提醒道,『戴河』區域投資買房與環北京周邊投資情況類似,新房的層出不窮,讓二手房再交易並不像北京市場這般活躍。再加上區域內季節性明顯,9月份之後游客明顯減少,也將投資客的拋盤時機固定在6、7、8月份。因此,對於許多北京的散戶投資客來說,買『戴河』的房產不妨考慮一方面可以方便自己旅游度假,一方面可以長期持有等昇值。如果是單純的短期投資,希望盡快套現的話,就要謹防投資後短期內難以盈利,或盈利了卻不好出售的可能。文/本報記者李桁