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溫州房價在經歷了22個月同比下降後,溫州政府終於繃不住了,開始放鬆限購政策。溫州住建委官員日前證實對地方版限購令進行調整,允許本地戶籍家庭在市區購買第二套住房。而2011年3月出臺的限購令不允許購買第二套住房。
看來房價下降已經到了溫州政府容忍的底線,試圖通過放鬆限購來止住溫州樓市的下跌態勢,但恐怕是“病急亂投醫”,沒找準病因,下錯了藥。既當了放鬆限購的“出頭鳥”,又未必能起到救市作用。
首先,從限購政策執行兩年多的情況來看,其對抑制房價過快上漲確實起到了一定的作用,但房價的最終走勢還是要遵循市場運行的內在規律。
在2011年限購政策剛剛推出時,再加上限貸政策確實對樓市產生了較大影響,使得2011年房價出現了一波下探。但到了2012年年初,央行降息降準之後,市場供求關係開始發生一些微妙的變化。觀望中的剛需紛紛開始入市買房,受限購政策影響的人們開始千方百計逃避限購,一時各種歪招紛紛登場,經過市場檢驗之後最終發現通過先離婚買房再復婚的方式可輕鬆繞開限購政策,又可以不承擔任何法律責任。於是,離婚潮在全國各地涌現,房價開始出現止跌回升跡象。
其次,有些房價出現下降的二三線城市其根本原因也不在限購,而在於當地市場供大於求或是泡沫太多。關於溫州房價的下降,有媒體將其稱爲樓市崩盤。之所以溫州房價出現連續22個月的下降或是所謂的崩盤,專家學者及業內人士對其進行了諸多的分析和探討,但沒有一種觀點認爲限購導致了溫州房價下降。
溫州房地產市場開始明顯走下坡路是在2011年的下半年,而這與當地經濟狀況是緊密相連的。那一年正是溫州民間借貸風波最爲慘烈的一年。當時溫州民間借貸的資金鍊驟然斷裂,整個房地產市場也一下變得低迷起來。溫州的經濟是從勞動密集型產業發展起來的,大量溫州當地工廠都是從事皮鞋、服裝、打火機等產品生產的製造業,其中很大一部分又都在從事出口貿易。而近年來,人力成本一直在不斷提高,且人民幣的升值速度也很快,這樣就使得當地企業的獲利空間變得越來越小。於是,人們把投資目標轉向了房地產,很多人通過民間借貸來炒房。一旦其中一個資金鍊環節出了問題,不僅這個融資者自己的業務很難繼續維持,甚至還會產生連鎖反應,牽涉更多環節上的出資者。
因此,溫州房價下降的基本原因在於當地經濟不景氣。固然限購政策在一定程度上限制房產投資和投機,但房價的走勢卻與當地經濟走勢息息相關。只有當地經濟重新出現繁榮跡象之後,房產的購買力才能真正增強。在經濟沒能真正走出低俗之時,僅僅靠放鬆限購很難起到救市作用。
另外,媒體報道溫州放鬆限購之後,樓市開始出現搶房跡象。但別管是自住者還是投資者都是買漲不買跌的,在當地的製造業沒有出現好轉之前,很難僅靠放鬆限購使樓市出現真正的反轉。