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部分度假物業雖看海望海但其本身不具備海灘資源,無法親海近海。
上周末,又一個惠東濱海度假定位的樓盤項目萊蒙水榭灣開盤。與深圳的樓盤項目開盤只拿一兩百套分批銷售不同,萊蒙水榭灣一次拿出500套海景公寓,隨後又加推了200套。而這700套濱海度假物業還是被深圳市場消化大部分。
像是萊蒙水榭灣這樣的惠東濱海度假物業最近一兩年蜂擁而至,每隔幾個月就會有新的濱海項目在深圳宣傳和銷售,這其中不乏華潤、萬科這樣的地產巨頭開發的產品。而據統計,惠東濱海物業的開發總量將超過5000萬平方米,這相當於深圳市場每年新房入市量的十數倍。有專家就表示,這樣的集中供應量將造成深圳市場同類度假物業的階段性過剩。
而過剩則意味著開發商之間的競爭加劇,日前入市的水榭灣在價格上已有松動,專家表示供應過剩後的價格戰在所難免。此外需要提醒置業者的是,這些濱海度假物業在未來5年左右可能都不具備明顯增值和變現的機會,因此其投資價值不高,購房者若要投資需謹慎。
惠東度假物業足以保證珠三角每十戶有1套
萊蒙水榭灣的精裝海景公寓,以7800—8800元/平米的價格入市,有業內人士稱水榭灣的實際入市價格僅是惠東臨海一線房源價格的7折左右。
萊蒙水榭灣的入市可以說是惠東海岸線沿線濱海度假樓盤的一個縮影。最近兩年,據記者不完全統計,就有近10個此類惠東濱海度假物業在深圳推售,可以說其是繼大亞灣樓盤集中在深圳推售後的又一波外地樓盤在深圳的推盤潮。這其中就包括碧桂園十裡銀灘、合正東部灣、萊蒙水榭灣、華潤小徑灣、萬科雙月灣、金融街巽寮灣等,可以看到,包括萬科、華潤、碧桂園等地產巨頭都已『染指』惠東濱海物業,而包括合正、合生創展、萊蒙等本土房企也積極地加入到濱海物業的建設開發中。
綜合開發研究院旅游與房地產研究中心主任宋丁是為數不多的對濱海度假物業有深入研究的學者,他告訴記者,現在大家看到的進行了宣傳並推出銷售的惠東濱海度假物業還只是一部分,『還有很多開發商在拿地,在進入開發建設,後續自然就會還有很多項目出現並發售』。宋丁告訴記者,以前有粗略的數據統計顯示,整個惠東海岸線將供應5000萬平方米的濱海物業,而這一數字在他看來還很保守,『實際估計還不止』。
資料顯示,2012年深圳市成交的新房面積僅367萬平方米左右,而惠東海岸線的濱海物業按此計算則相當於深圳新房年成交面積的十數倍。『5000萬平方米的濱海物業折合下來大概相當於80萬—100萬套濱海度假房,這些房源如果是5—8年內銷售的總量,那麼對於市場來說是均衡的,而現在惠東濱海物業的問題正在於,就在這一兩年就將有大量的此類房產入市,那麼市場將明顯的供大於求』,宋丁表示。
宋丁解釋,惠東濱海度假物業所依靠的市場是整個珠三角東岸,包括香港、深圳、廣州等城市在內,『珠三角東岸的實際居住人群在4000萬左右,去除1000萬的流動人口後,按照3口一家計算,這相當於1000萬戶的家庭』,宋丁表示,『假定每10戶家庭有一戶在海濱購置一套度假物業的話,那麼惠東的這些度假物業和市場的需求就大概是均衡的』。
『現在不是總量過剩,而是這一兩年供應的太多了,是階段性過剩和供大於求』,宋丁表示,而今年以來惠東的這些度假物業也明顯的出現了囤積、消化不良等現象。
購買承諾返租濱海物業要謹慎
而供大於求的情況下,按照房地產市場的規律,惠東濱海物業則必然出現『降價』的情況。此次萊蒙水榭灣的入市也部分說明這一點,據了解,此前惠東沿線入市的萬科雙月灣、合正東部灣等項目的均價都在9000—12000元/平方米左右,碧桂園十裡銀灘入市時的定價一度被稱為是沿線最優惠的價格,其海景房的均價也在8000—9000元左右,而此次萊蒙水榭灣入市則采用7800—8800元/平方米的價格,比之前其他同檔次的濱海物業價格要更加優惠。
不過宋丁表示,供應大過於需求使得開發商有降價促銷的行為,但另一方面,惠東目前入市的這些樓盤的地都不是近些年獲得的,大多是開發商數年前以極低的成本獲得,在這種情況下,即便開發商打7折、降價促銷,也能夠保證其項目開發的利潤。
惠東濱海物業在供應過剩下的降價促銷與傳統樓市的降價有所不同,宋丁認為,惠東濱海物業的這些開發商並沒有進入高價拿地、低價賣房的惡性循環中,『只要有需求,開發商降低一些價格還是會有成交,而只要有成交,開發商就有利潤』,宋丁透露,在這種模式下,開發商並沒有供需壓力和成本、利潤的壓力,他們降價是為了成交而獲得現金回籠。
此外,宋丁提醒,購房者在面對惠東濱海度假物業時要意識到,這些濱海物業本身是用於度假的,其並不是很好的房產投資品,『那些購買這種物業用於每年度幾次假居住的購房者可以選購這些房源,但是如果是購買用於投資的,那至少5年內其並不具備投資價值』,宋丁還表示,包括那些承諾有包租或返租的產品,其也不具備返租的市場前提,消費者面對這類返租的合同條款必須要逐字逐句看,以免到時和開發商之間產生糾紛。
記者了解到,目前整個惠東的濱海度假物業的市場整體仍是二級市場,即這一市場以新房銷售為主,並沒有成熟的二手房交易市場即三級市場的存在。宋丁告訴記者,這種情況下,開發商有銷售團隊、渠道,它面對需求能賣出很多房子,而購房者一旦購買,在沒有二手房中介存在的情況下,他很難將房產賣出,同時作為個人房源,位於度假區,其也很難將房產長期穩定的出租出去。
記者詢問,目前很多惠東濱海度假房會為購房者提供有返租的產品,這種是否能保證投資的收益?對此,宋丁表示,返租要注意是否存在陷阱,以前有產權式酒店類似這種模式,但也出現過開發商收不上租金的情況,對於這種一年只有幾個月的度假房市場而言,宋丁認為濱海度假房並不具備返租的市場前提。
惠東會否重蹈海南房地產『泡沫』覆轍
而對於這一類的濱海度假房,很多購房者都會聯想起此前在海南三亞等地出現的房地產泡沫破滅的情況。據了解,海南在2009年—2010年左右受全島房地產熱及建設國際旅游島先行試驗區影響,不少地方的房產價值一夜暴漲,曾經有三亞的樓盤單價賣到8萬以上,而隨後隨著泡沫破滅,及島內遍布房地產開發項目,這些房產如今的二手房價格還不到當初的一半。
『惠東的濱海物業還是和海南有本質上的差別』,宋丁表示,海南的房產都是供應給包括東北人等在內的中長距離的游客,因此很多人是投資性質購買,一年只來住幾天,在投資客多的市場就會呈現房價上漲快、掉價也快、價格波動比較大的現象。
而惠東的海濱則是面向珠三角的周邊市場,這些人購買本身度假需求更為主要,而不是為了投資,這種情況下業主不求售、也就不大會降價拋售這些房產,因此價格就會比較剛性,即使價格有略微回落,空間也會比較小,宋丁表示。
記者采訪某房企惠東項目經理時,他也向記者表示,惠東濱海度假物業的目標購房者主要是那些想每年有一段時間來這裡度假的人群,並且這些人的經濟條件較好,願意為度假而購置一套第二居所。
對於如何選購這類濱海物業,宋丁表示,從海灘海濱質量來講,華潤小徑灣和碧桂園十裡銀灘所在的灣區比巽寮灣、雙月灣一帶略差一點,但差別不是很明顯,這兩條海岸線的質量都很不錯。而同時有一些度假物業,雖看海望海但其本身不具備海灘資源,無法親海近海,這類項目在價值上自然要打折扣。同時,雖然一些購房者對距離大亞灣和石化區近的項目心有芥蒂,但其實這些因素對海灘影響沒有那麼大。
此外,宋丁表示,考慮這些物業的另一個主要因素就是距離了,到深圳半個小時還是2個小時的差距還是很明顯的,這方面華潤小徑灣和碧桂園十裡銀灘等項目就具備距離優勢了。不過,隨著未來范和港大橋的建成,巽寮灣、雙月灣等灣區到深圳的交通時間也將大大縮短。