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今年以來,廣州樓價一路走高,那麼到底漲了多少?昨日,信息時報記者從地段、產品、價格等多方面考量,隨機選取了廣州10個熱門的一手樓盤調查發現,半年來多數樓盤價格上漲,少則單價上漲一兩千,多則漲價五六千。而漲幅最大的爲東方文德廣場,半年內價格上漲17000元/㎡。
珠江頤德公館:漲16019元/㎡
位於花城大道1月47829元/㎡7月63848元/㎡
記者在陽光家緣上看到,珠江新城豪宅珠江頤德公館是廣州市半年內價格上漲最“兇猛”的樓盤,7月的成交均價爲63848元/㎡,而1月份的成交均價僅爲47829元/㎡,半年之內價格上漲了16019元/㎡,漲價幅度令人驚訝。銷售人員告訴記者,價格上漲的原因有很多,首先是因爲7月成交的多爲高層單位,而1月成交的以低層單位爲多。其次目前樓盤計劃明年5月交樓,接近現樓的價格自然要比年初更具規模。當記者再次問到公司是否有實質性的漲價時,該銷售人員表示“可以這麼說”。
此外,一位不願意透露姓名的業內人士認爲,珠江頤德公館開賣的時間不短了,早期的價格僅“4”字頭,半年以來珠江新城很多樓盤的價格都後來者居上,所以頤德公館調高樓價是必然的。
據悉,珠江頤德公館(珠江璟園)位於花城大道上,與珠江公園一路之隔。珠江頤德公館佔地2.2萬㎡,總建築面積13萬㎡。分南北兩期開發:南區頤公館是珠江新城唯一在售的疊加式類別墅產品。目前在售的產品只剩下200平方米的平層,南北對流,帶豪華裝修。同時在售的有300~350㎡的複式單位。
僑鑫匯悅臺:最貴豪宅降價了?
位於珠江新城1月97094元/㎡7月86298元/㎡
在廣州樓價漲聲一片的情況下,號稱廣州最貴樓盤的僑鑫匯悅臺卻出現了樓價下跌的情況?記者查詢陽光家緣數據顯示,7月成交價格爲86298元/㎡,而1月份的價格卻高達97094元/㎡,價格足足下跌了10796元/㎡。項目有關負責人顧先生向記者表示,作爲廣州豪宅的標杆,樓價不可能下跌的。
他告訴記者,1月成交的戶型主要是6號樓400多平方米的樓王單位,而7月成交的爲200多㎡的平層單位。“我們不會降價的,價格變化主要是受成交單位的影響”。此外,他還透露,9月樓盤將推出700㎡的複合式單位,價格肯定突破10萬元/㎡。
據悉,僑鑫匯悅臺可以稱得上廣州數一數二的豪宅,項目屹立於天河區珠江新城,採取全玻璃幕牆的設計,所以無敵美景近在眼前。從31樓南向望出去,可以看到珠江蜿蜒的曲線,小蠻腰、廣州大橋、琶洲展館等點綴其中。此外,項目也配套豪華會所,SPA房、室內運動場、豪華健身中心、兒童活動中心、游泳池以及下沉式園林。今年的成交單價一度有突破10萬元/㎡的趨勢。
恆大御景灣:漲了3000元/㎡
位於金沙洲1月14000元/㎡8月17000元/㎡
恆大御景灣是金沙洲板塊唯一的全江景小戶型,於2012年5月1日開盤,首推6~8棟兩梯四戶單位,主要爲89平方米的江景舒適兩房和2+1百變三房,折後售價10500元/平方米起,帶2000元/平方米裝修。2012年12月,該樓盤價格上調至14000元/㎡,這個價格一直持續到今年4月。
而今年5月該項目推出第二期,價格爲15500元/㎡起,贈送2000元/㎡裝修。該項目負責人透露,價格上漲的主要原因是二期全新產品不論在景觀還是配套均進行全面提升,業主能夠得到更高的居住享受。據記者瞭解,由於新一期產品推出後持續熱銷,2013年7月,該項目在售產品價格繼續漲至17000元/㎡。而在該項目售樓現場,不少前來看樣板房的買家表示,雖然該樓盤半年漲幅超過20%,但與金沙洲板塊其他在售樓盤相比,17000元/㎡的均價仍然有較大的性價比優勢。“周邊的保利西海岸、深業江悅灣等樓盤單價都已經突破20000元/㎡了,相比之下恆大御景灣現在賣17000元/㎡帶裝修,仍然是剛需首選。”市民胡女士是御景灣一期業主,她認爲自己去年開盤時果斷出手十分幸運,比購買二期產品總價少了近50萬元。
星匯文宇:價格上漲7000元/㎡
位於大學城1月22000元/㎡8月29000元/㎡
位於大學城的星匯文宇,在今年上半年的漲幅同樣不小。
資料顯示,該項目在今年1月份的對外報價爲22000元/㎡的均價,而前不久,記者致電銷售中心瞭解到,該項目在售天禧組團的10棟、13棟,包括113~171㎡的三房至四房單位,南向望江,毛坯26000元/㎡起,均價29000元/㎡。半年來,價格上漲了7000元/㎡。據瞭解,該項目在半年中連漲多次,其中幅度最大的爲6月份,當時海珠區南洲路拍出了樓面地價達34000多元/㎡的地王后,該項目的價格也迅即從24000元/㎡的均價,跳升至27000元/㎡。而大學城不再批住宅地,現有產品買少見少,也在一定程度上支持了該區域房價的上漲。
南沙濱海珺城:漲了1000元/㎡
位於南沙濱海花園1月11000元/㎡8月12000元/㎡
作爲南沙區少有的十年大盤南沙濱海花園的最後一個組團,濱海珺城從去年下半年開始推出市場,近期正準備推出二期組團。該項目的產品一直主打80多㎡至120多㎡的兩房、三房單位。
在價格上,該項目1月份對外報出的均價爲11000元/㎡,目前升至12000元/㎡,均爲帶裝修發售。現場銷售人員表示,與1月份在售的一期單位相比,目前準備推出市場的二期組團,主要的區別在於朝向更優,更利於通風。而且,隨着市場價格的不斷上漲,該項目也隨之水漲船高,實屬正常。濱海珺城的價格,也反映出了過去一年南沙市場的變化。在去年9月初開盤的時候,該項目的均價爲8500元/㎡,帶裝修,同時,區內的均價也僅爲8000元/㎡左右。而後,因南沙獲批爲國家級新區,該區域的價格迅即大漲至萬元以上,濱海珺城也順勢漲至11000元/㎡。近半年來,南沙的“國家新區”概念已基本被市場消化,熱度有所下降。因此,在相關部門的嚴控之下,價格的浮動也相對較小。
東方文德廣場:漲了17000元/㎡
位於越秀區1月40000元/㎡8月57000元/㎡
越秀區不僅土地資源稀缺,目前可售貨量稀少,目前該區域的學位盤一直處於高位,可入讀廣州名校的文德路小學的東方文德廣場樓價隨着貨量的逐漸消化,價格也一步一步往上爬,目前該樓盤僅少量的幾套貨量在售,在售南向大戶型B2棟,239㎡4房,折後價57000元/㎡。而今年1月該樓盤B2棟單位包括59方一房、105~119方三房以及141方4房,帶裝修均價40000元/㎡。該盤已經到了最後的清貨階段,買少就見少,價格上漲,並不愁賣,等着慢慢消化。
雅居樂錦官城:漲了2000元/㎡
位於番禺區市橋南1月13000元/㎡8月15000元/㎡
雅居樂錦官城目前在推109~133㎡3~4房,毛坯售價1.29萬/㎡起,均價在1.3萬元~1.5萬元/㎡。產品和年初推貨基本一致,都以3~4房爲主,但比1月份和春節期間的1.1萬元~1.3萬元/㎡的售價,大約上升了2000元/㎡。
項目相關人士對記者表示,與年初相比,錦官城升價原因主要是樓盤自身和所在板塊的配套完善,如開通了地鐵接駁公交番29路車,有效串聯起周邊包括奧園廣場、哈街等商業旺區和地鐵站;又比如小區自帶的幼兒園今年9月開學,社區自帶教育配套的升級。同時,項目在5月份就開始交樓了,現在可以說是現樓發售,即買即住,小區的所有配套也全部展現出來了,可以給到買家充分的信心,價格肯定比當時賣期樓要貴一點。
中國美林湖:漲了1000元/㎡
位於花都和清遠市交界處1月6500元/㎡7月7500元/㎡
全城最高代理費,四大中介聯手代理……2013年5月,位於花都清遠交界處的大型樓盤中國美林湖,啓動了聯合代理的銷售方式。自此以後,幾乎每個週末都有大批看樓客前往看樓。爲何中國美林湖在廣州房地產連續幾個月大幅上漲的市場態勢下啓用高代理費的聯合代理方式?據記者瞭解,該項目最新推出的美匯半島組團,7月帶裝修均價爲7500元/㎡,而兩個月前的匯泉灣花溪組團,帶裝修均價爲6000元/㎡左右。項目相關負責人認爲,聯合代理的方式整合了資源,一定程度上對銷售有促進作用。但是,記者在現場看到,由於項目距離廣州市區較遠,很難像市中心的樓盤一樣短時間創造銷售奇蹟。而據清遠市住房和城鄉建設局查詢的數據,截止到7月,該項目前期已經開盤的組團未售房源約有3000套。
新世界凱粵灣:漲了6000元/㎡
位於荔灣區白鵝潭1月24000元/㎡8月30000元/㎡
江景資源樓盤多是打造豪宅項目,其樓盤價格也是越賣越高,位於荔灣區白鵝潭經濟圈範圍內的一線江景樓盤新世界凱粵灣目前的價格爲30000元/㎡,而今年1月份,該盤在售C4、C6棟,主要爲75~140平米兩房至三房,均價爲24000元/㎡。
萬科歐泊:漲了6000元/㎡
位於番禺區南村1月18000元/㎡8月24000元/㎡
今年1月份該樓盤的均價爲18000元/㎡,目前該盤的A5棟價格已經高達24000元/㎡,雖然在銷售的棟數不同,但是產品基本一樣,主打90多㎡的小三房,只是早前的主要是望馬路,而目前在銷售的是樓王單位,主要望小區別墅羣和學校。該盤價格快速上漲除了跟整個樓市大勢之外,還受到萬博商業利好以及新地王影響。
後勢分析
下半年房價漲幅或放緩
針對當前房價持續上漲態勢,中央及地方政府並未因此而再次出臺嚴厲的調控措施,而不久前召開的政治局會議曾提出“促進房地產市場平穩健康發展”。業內人士分析,這表明樓市調控的總目標不變。
對此,同策諮詢研究部總監張宏偉認爲,在宏觀經濟尚未明顯好轉之時,房地產市場投資拉動宏觀經濟穩中有升的角色還要繼續扮演。“因此,只要下半年房價不出現報復性反彈,房地產市場調控政策不會有太大變化。”張宏偉預測,從未來市場層面趨勢來看,今年下半年流動性會適度收緊,房價增幅或放緩。但總體來看,廣州房價還不會出現下跌,即使下半年市場流動性稍微收緊,也不會出現大範圍的“以價換量”的“降價潮”。
但是也有業內人士指出,不排除個別房企由於經營不善資金面的問題或今年上半年在土地市場用力過猛,投入資金過多,週轉不開而導致的局部降價的現象。廣州房價在過去幾個月連續上漲幅度太大,現行樓市價格超越了三到四成客戶的價格承受力範圍,“這在一定程度上會抑制需求,減緩下半年房價的上漲幅度”。
專家聲音
鄧浩志:市場看漲後市致房價走高
方圓地產首席市場分析師鄧浩志:上半年樓價漲是因爲市場供不應求,由於2011年調控導致了此後開工量的減少,去年開始樓市復甦後一手住宅供應量就一直跟不上,所以導致了價格的上漲,而今年下半年價格上漲可能更多的源自於市場的預期,中央不提樓市調控、房企融資放開等利好導致了市場有房價上漲的進一步預期,所以市場看漲後市導致房價上漲,而房價上漲又加強了預期推高了成交。目前的市場反映了供求關係,也反映了買賣雙方的預期。由於政策預期寬鬆,所以今年內樓市環境也是偏寬鬆的,沒有了政策風險市場純粹由供求主導,房價仍有一定上漲的空間,下跌的可能性不大。
周峯:廣州今年仍可能完成調控目標
滿堂紅研究部高級經理周峯:廣州今年的一手樓價調控目標,最終還是能達到的。如果把今年上半年拆分成兩個季度去看,今年第一季度的一手住宅網籤均價是16339元/㎡,同比上升22.5%。第二季度的一手住宅網籤均價是15708元/㎡,同比上升14.0%,環比下跌3.9%,可以看到,在房管部門做了限籤和限發預售證的手段後,第二季度的均價確實出現下跌,只要在第三季度及第四季度的中段之前繼續執行此措施,年度的均價水平一定會回落到1.5萬元/㎡附近。