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國家統計局昨日發布數據顯示,7月70個大中城市中,有69個城市的新建商品住宅價格(不含保障房)同比上漲,上述70個城市的平均漲幅達到7.11%的新高。其中有10個城市的漲幅超過10%。新建商品住宅價格指數同比漲幅最高的全部為一線城市。
二手住宅價格方面,與上月相比,70個大中城市中價格環比上漲的城市有57個,價格最高漲幅為1.4%;與去年同月相比,價格同比上漲的城市有67個,同比最高漲幅為15.3%。
地方政府重新依賴樓市發展經濟
今年以來經濟下行壓力加大、實體經濟持續低迷、地方債務問題凸顯,一些地方財政收入狀況遠未達到預期目標,甚至有下降的趨勢。財政部近日公布的7月份財政收支情況數據顯示,7月地方財政收入(本級)5800億元,比6月份的7200億元下降了19%。
面對財政趨緊,依賴房地產發展經濟再度成為一種無奈的選擇。幾天前,北京、上海在一天之內共拍賣7宗地塊,成交總價高達90多億元。其中北京亦莊的一宗地塊成交價折算成樓面價竟然高達近3萬元每平方米,普遍高於這一區域目前在售商品房價格。
專家觀點:
北京市建築設計研究院新城鎮建設設計所所長張根對記者說,過去10年支橕地方經濟騰飛的一大要素就是土地財政。今天在宏觀經濟遇到困難的情況下,很多地方再次回到土地依賴的老路上並不稀奇,『調整經濟結構,哪有房地產經濟來得快呀!』
專家分析指出,新一輪房價上漲的背後,不僅有宏觀經濟減速的壓力,而且還有地方政府重回『房地產依賴』的衝動。在樓市某種計劃調控與『狡黠』的市場反彈之間,開發商利用行政資源獲取暴利的博弈似乎佔了『上風』。
土地市場的火爆昭示房企對後市的信心
土地市場的火爆昭示著房企對後市的信心。上海易居房地產研究院研究員劉衛衛指出,萬科、恆大、保利、中海等大型房企當前正以蓄勢待發的姿態來面對9至10月份的樓市。因此,無論銷售量還是成交均價,未來都有可能繼續邁向一個新臺階。
行政調控加劇供需矛盾
一系列行政調控手段的實施,事實上加劇了住房市場的供需矛盾。在高度計劃的土地供應制度下培育出來的房地產市場,需要一場深度變革,否則任何修修補補的調控政策,很難撼動樓市。
專家觀點:
鏈家地產市場研究部張旭告訴《經濟參考報》記者,從7月一線城市新建商品住宅和二手住宅的平均價格指數來看,一線城市的整體漲幅遠遠高於二線及三四線城市。一線城市人口流入規模大,供需矛盾比較緊張,價格漲幅居前。從歷史趨勢看,一線城市的價格變化較其他城市更為迅速。以北京二手住宅市場為例,目前的新增需求和供應的比例為7:1左右,高於2012年的平均水平6:1,供需矛盾緊張。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉說,購房需求依舊旺盛,而有效供應短期內難以增加,是導致各地房價持續上漲的主要原因。此外,全國多塊高價地的出讓,也是導致房價持續攀昇的因素之一。
鏈家地產市場研究部張旭說,限購、限貸對房地產市場影響逐步減小。中原地產研究部總監張大偉也認為,在需求規模差別的背景下,未來房地產市場分化加劇,一線城市面臨較大上漲壓力。
業內人士呼吁深度改革
胡景暉告訴《經濟參考報》記者,對房價的調控,除了降低行政乾預,增強市場機制對樓市的調控外,後續必須靠制度性改革纔能解決問題。比如,對財稅制度,土地制度和分配制度等的改革。
業內人士認為,當下樓市量價均居於高位,未來的『金九銀十』仍存房價上漲動力。房地產調控政策的效果正逐漸消退,長效機制的建設急需出臺。
北京中原地產的分析認為,雖然一線城市都執行了比較嚴格的限價政策,但整體市場購房者的預期還未改變,而且在『新國五條』細則落實的城市中,除北京比較嚴格外,其他一線城市落地的細則力度較輕。此外,2012年上半年,一線城市房價下調幅度也相對較大,導致一線城市的同比漲幅全面居前。
同策諮詢研究部總監張宏偉指出,從政策面變化趨勢來看,一旦房價出現報復性反彈風險,政策在執行力度上,比如限購政策等還有可能再度『階段性』收緊。但是,『限購』、『限貸』、『限價』行政化的調控措施並非長久之計。
他認為,當前房價持續上漲的現象將進一步倒逼政府相關部門盡快研究、出臺長效調控機制。必須通過長效機制的稅費政策來調節房地產市場需求及資金的流向,以此達到房地產市場『去投資化』的目的。
中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮指出:『我們十年調控最大的缺陷之一就是沒有和改革相結合。得了必須動手術的病,就別妄想吃幾副退燒藥能好!』
有關專家認為,解決房地產市場問題的根本出路在於深度的綜合改革,其中首要的一項改革就是要推進土地制度改革,打破城鄉二元結構,改變政府壟斷土地供應的局面,積極開展集體土地入市的探索。
來自權威部門的政策信號表明,有關方面越來越關注包括土地確權、征補等在內的農村土地制度改革。目前,全國已有成都、重慶、廣州等多個城市正在探索農村集體土地入市。張根認為,一旦土地單軌制的『瘸腿供應』得到根本解決,大量低成本閑置的農村建設用地,將極大平抑土地市場價格,為滾燙的房地產市場澆上一盆冷水,想不降溫都難。
當然,房地產市場政策體系的變革並非僅是土地供應制度的一個方面,還包括財稅、金融等多個方面。中國房地產業協會副會長朱中一認為,與房地產市場緊密相關的三大要素就是土地、稅費和資金。未來的房地產市場健康發展,離不開在完善住房用地供應體系、房地產稅收制度、金融制度等方面健全相關機制。