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在山東已經佈局了7個大型綜合體項目、投資總規模達百億元的寶龍地產控股有限公司(01238.HK,下稱“寶龍地產”),如今的日子卻並不好過。
經濟導報記者近日採訪瞭解到,作爲最早進軍商業地產的房地產企業,寶龍地產曾一度與“萬達”齊名,然而受制於“堅持二、三線城市發展”的理念,其近年來的表現卻並不理想,僅在山東,就有多個項目經營不利。如位於青島市城陽區的寶龍城市廣場項目,雖已開業4年,但如今卻不得不重新規劃、裝修,直到目前仍有超過半數的商鋪處於空置狀態。
“商業地產的發展必須有與之相適應的消費能力。”18日,北京師範大學經濟學院房地產研究中心教授張文清對導報記者表示,相對於人口流入多、消費能力強的一線城市,二、三線城市並非商業地產發展的沃土,“特別是近年來商業地產遍地開花,三線市場很容易飽和,前景更不明朗。”
不過,頗爲奇怪的是,即便之前項目不斷受挫,但寶龍地產近年來在山東的佈局卻依然執着於三線城市的周邊地塊。寶龍地產此舉有何用意?其新建項目又是否會接受前期失敗的教訓?對此,導報記者進行了一番探訪。
城陽“空城”
“這麼大的一個商業項目,到現在也沒做起來,真是可惜了。”16日,位於城陽區崇陽路的寶龍城市廣場北側樹蔭中,正在乘涼的市民孫先生對導報記者說道。當日,悶熱的天氣下,前來廣場內“春天奧特萊斯”、“大潤發”等賣場購物的顧客變得稀少,環顧廣場周邊冷清的大道,佔據更多視角的是諸多寶龍商鋪的招商廣告。
據瞭解,作爲寶龍地產在青島的第一個項目,城陽寶龍城市廣場總建築面積接近70餘萬平方米,號稱投資金額超過25億元,這一規模至今在當地商業地產項目中仍居前列。然而,自2009年開業後,該項目卻一直經營不善,雖一度有蘇寧電器、樂天瑪特等重量級品牌入駐,更建成了超大型室內主題樂園——寶龍樂園以吸引人氣,但最終仍鬧得人走茶涼的結果。
16日11-12時,導報記者圍繞寶龍城市廣場行走一週後發現,其原來佔據顯著位置的蘇寧電器、樂天瑪特早已撤出,周邊沿街商鋪多數已經被餐飲店所佔領,雖然其中不乏肯德基、星巴克等名牌店面,但當日在各家店內消費的顧客並不多。
在諸多沿街店面中,也夾雜着一些關門的店鋪,其門上貼的違約通知顯示,商鋪經營者已經擅自停業一週以上。而與之相比,廣場內的景色則更爲“淒涼”。導報記者進入高爲三層的購物中心後發現,除了一層有數十家商鋪經營外,半數以上的商鋪均處於空置狀態,佔據商場中心位置的寶龍樂園更是一片寂靜,只有幾位工作人員在其中走動,很難看出其仍在營業的跡象。
“平常來的人不多,如果不是管理方免了租金,可能連本錢都掙不回來。”在此經營服裝生意的老闆趙凱對導報記者表示。另一位不願具名的商鋪老闆表示,樓內商鋪大量空置已經有很長時間,甚至曾有一段時間只有幾家商鋪存在,“半年多前,寶龍開始重新招商,推出了‘女人街’這個概念,才招來了一些新商戶勉強經營。”
選址之殤
採訪中,多名商鋪業主對導報記者表示,寶龍城市廣場之所以經營不善,與其自身的管理能力有較大關係。一名商鋪老闆就稱,在2009年開業時,該廣場業戶全滿,經營頗爲火爆,但是隨後賣場管理方突然將租金提高一倍,導致衆多業戶撤出。
16日,導報記者輾轉找到了負責管理賣場的青島寶龍商業物業管理有限公司。不過,該公司企劃部經理郭術峯對導報記者表示,不清楚賣場的經營策略,並表示公司幾位副總及總經理均在外地出差,不便接受採訪。
在業內人士看來,管理問題只是導致寶龍城陽“空城”出現的一個推手,最主要的原因還是該項目選址存在問題。
“如果有消費力支撐,即便租金上漲,業戶也可以接受。”17日,青島當地一家房地產開發公司的項目經理李佳晨對導報記者說道,“寶龍這麼大的一個綜合體,卻放在人口分散、消費能力不強的城陽區,本身就是最大問題。”
相關資料顯示,城陽區常住人口不到80萬,但是以寶龍地產的規模,其至少每天要有10萬人進場才能保證順利運營,顯然超過了城陽本地的消費能力。不過,寶龍地產在選址城陽時,也曾寄望顧客羣擴至青島乃至周邊城市,但現在看來,這一預期並未達成。
“寶龍高估了自身的‘集客’效應,特別是青島還有利羣等更獲當地市民認可的本土商業巨頭,寶龍地產又沒有在青島塑造起品牌,所以發展時時遇阻。”李佳晨表示,寶龍地產位於李滄、即墨的兩個項目,同樣存在此類問題,近來經營也不太好。
不過,令人奇怪的是,在青島的3個項目均出現問題後,寶龍地產對消費能力不強的三線市場卻依然鍾情,僅近兩年,就有蓬萊、膠州兩個項目奠基,其中,膠州項目包含少海、三里河等6個地塊,總建築面積達40萬平方米。今年5月,寶龍地產更是再度加碼蓬萊,以1.82億元購得總建築面積超8萬平方米的地塊。
16日,導報記者來到位於膠州市的少海、三里河兩地實地探訪發現,上述地塊均處於膠州市郊區,其中少海地塊位於膠州東部的東湖公園,雖環境較好,但是交通極不方便,沒有公交車通行;三里河地塊則位於膠州市政府駐地,但由於是新城區,其周邊住戶並不多,導報記者在路邊等了20多分鐘也沒打上出租車。
啓動戰略調整
以每個項目總投資額20億元計算,寶龍地產在山東佈局的總投資達百億元。不過,有心者卻對寶龍地產爲何一直執着于山東三線城市充滿疑問。
對此,導報記者16日聯繫寶龍地產相關部門進行採訪,其工作人員表示,由於瞭解寶龍商業項目的負責人正在出差中,尚難以給出答覆。導報記者又於18日電話聯繫到了寶龍地產一名負責商業項目的楊姓人士,但其以未經過集團同意爲由拒絕了採訪。
“寶龍地產瞄向三線城市應該是緣於購地成本的低廉。”張文清對導報記者表示,相對於一線城市不斷被推高的地價,二、三線城市土地還未被爆炒,且地方政府非常歡迎寶龍地產這種大型項目進駐,也會提供不少便利。
導報記者瞭解到,以城陽寶龍城市廣場爲例,寶龍地產拿地時的樓面地價僅500餘元每平方米,而其項目中用以銷售的公寓價格每平米卻超過4000元。以極低的價格拿到地,製造概念吸引商戶入駐,並帶動樓盤銷售,迅速獲取回報,成爲寶龍地產近年來快速發展的不二法寶。
不過,正所謂成也蕭何敗也蕭何,執着於二、三線城市的佈局,也令寶龍地產的商業項目發展不斷遭遇瓶頸,而不得不依靠於其物業銷售款進行反哺,導致近年來其與進軍一線城市的萬達差距越來越遠,發展越來越慢。
值得關注的是,從近期舉動看,寶龍地產開始重視上述問題,並啓動了戰略調整,其近年來在上海、重慶、天津等一線城市均有佈局。
然而,在戰略轉型之時,另一隱患開始顯現。“寶龍地產前期拿地多,商業項目盈利能力欠佳,轉型中的資金保障是一大問題。”華東某券商分析師孫哲對導報記者表示。寶龍地產2012年年報顯示,公司總負債高達237.08億元,當年公司僅向銀行借貸、融資而付出的利息支出高達7.31億元。進入今年,其更是發行了兩期總額超20億元的高息票據,最高融資利率達11.25%。