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寫字樓是指國家機關、企事業單位用於辦理行政事務或從事業務活動的建築物,其使用者包括營利性的經濟實體和非營利性的管理機構,是隨着經濟的發展,爲滿足公司辦公、高效率工作需要而產生的。濟南的寫字樓從最初的較爲簡單、簡易的多層寫字樓逐漸發展成爲高層、多棟模式,寫字樓的配置水平和麪積也逐年增加。依稀彷彿還記得2008年的時候濟南在售的寫字樓最常用的宣傳詞就是“城市CBD”這個詞,過度的使用也使這個新新詞彙在短時間內被人詬病,以至於後來同事間說起寫字樓的時候,誰若是提及CBD的字眼就會被笑“落伍”。也就是那年,商業地產作爲一個具有市場衝擊力的產品,逐漸走進了濟南市民的視野。
市場消化水平不及一二線城市目前現狀或供過於求
濟南的寫字樓銷售並不如住宅那般火爆,或許是因爲購買人羣較少的原因,寫字樓總是不被普通民衆所瞭解。據記者統計,目前濟南在售的寫字樓項目多達30多個,其中多以高端寫字樓爲主。放眼目前濟南的寫字樓類型有別墅獨棟類型、羣樓類型,現在寫字樓的開發模式不單是注重使用感受,更看重產品的未來使用。
記者清楚記得,濟南有個商業項目的宣傳語是“總部基地”,可見濟南寫字樓的銷售趨勢更向往那些有購買力的大型公司。就濟南市場目前的狀況記者採訪了山東瑞馳置業的副總張連望。張總表示目前濟南的寫字樓市場從使用規模和建設模式上尚屬於起步階段。寫字樓的發展是城市經濟發展的一面旗幟,寫字樓的規模直接反映城市經濟的水平。但是濟南市場的寫字樓銷售情況卻不是很樂觀,實際的銷售並不如廣告宣傳那般熱鬧,主要原因還是市場購買力不足。就拿一二線城市來看,他們寫字樓開發建設的水平就比較高,一個是因爲城市經濟的發展程度較高較集中,吸引了大量有國際背景和國企背景的公司駐紮在這個城市,另一個原因就是中小企業比較具有活力,購、租寫字樓的能力比較強。就濟南來看,中小企業的活力比較欠缺,購買寫字樓還是一個比較吃力的事情。濟南寫字樓目前的主要購買羣還是有國企背景的大型公司。
業內人士分析寫字樓市場購買羣國有大中型企業是主力
就目前濟南的寫字樓的投資方向來看,濟南華強廣場置業有限公司營銷總監馮亦則認爲對於濟南的商業地產發展來說,現在是一個機遇期,但也不太可能出現“井噴”的現象。通過國家的宏觀調控,很多投資客都在進行理性迴歸,房地產市場泡沫式的增長在逐漸降低,現在的開發商在運營項目和投資客在投資方面都更趨於成熟。
針對寫字樓現狀這一個元素,兩位業內人士也分別給出了不同的見解。瑞馳置業的張總說就項目細化來看,公司做過專業的市場調查———生產經營類自購寫字樓產品的佔據總購買人羣的三分之一左右,一半以上是國有企事業單位。自購和小型投資寫字樓的購買者並不多,現在市場上建造的寫字樓規模和數量遠遠超過了目前市場的正常消化能力,城市經濟發展水平和寫字樓供給數量不成正比,所以現在市場寫字樓的銷售是比較累的。馮總則認爲濟南的商業地產發展面臨着大量的舊城改造項目,濟南市的商業地產容量和需求量是很高的,現階段的產品還難以滿足消費者的購房需求,這就要求開發商要不斷的把產品多樣化、成熟化,包括引進一些國際上最新的產品,現在的濟南商業地產還是比較單調,商場、公寓爲主打產品,相關配套不足。
濟南的城市規劃,使得這個城市向一個更爲優質的城市發展,良好的投資環境和良性的規劃建設都使得濟南在招商引資方面更有優勢。本刊記者馬妍