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“新型城鎮化的本質,是通過產業集聚和人口集聚,實現工業化與城鎮化良性互動,產業園區作爲城市擴張的先導區,唯有將房地產同城市功能結合起來,才能真正實現城鎮化。”在日前舉辦的第十六屆科博會中國戰略性新興產業發展論壇上,中國科技地產的領軍企業北京科技園建設(集團)股份有限公司(以下簡稱北科建)總經理郭瑩輝表示:發展園區是實現新城鎮化的一個途徑。
與會業內人士和專家也普遍認爲,從某種程度上而言,科技地產對產業和城市功能的兼顧,實際上是一個新型城市的微縮模型,解決了過去中國城市化和產業地產發展過程中的問題,對於實現“有質量的城鎮化”目標而言,將是非常有參考價值的標本。
北科建佈局科技地產
事實上,在新型城鎮化的背景下,產業地產正在迎來新一輪發展機遇。當前,越來越多的房企都投入到產業園區的建設中,包括華夏幸福基業在內的多家上市房企都是較早參與其中的公司。不過,目前各個企業的產業地產盈利模式不盡相同,不少佈局產業園區的開發商大都通過一級土地開發的成本優勢獲得快速擴張。而對於北科建來說,一級土地開發在其產業地產的盈利模式中已經不再居於主要地位。
日前,北科建集團宣佈,計劃投資400億元佈局科技地產,將在北京、無錫、長春、昆明等多個城市建立科技新城。北科建集團總經理郭瑩輝向記者表示:“北科建集團目前已經投資250億元在嘉興、無錫、青島、長春四地打造專業化園區和科技新城等科技地產項目,‘十二五’期間將計劃再投資三至五個科技新城或者產業新城項目,使科技地產項目儲備達到550萬平方米。”
在北科建看來,科技地產的盈利模式應當通過開發型物業的銷售收入和利潤、持有物業及配套服務經營收入和利潤以及投資增值收益等多方面實現。具體來說,就是通過項目銷售、物業經營、產業服務、資產出售等多個環節來豐富盈利模式。以投資規模達100億的嘉興智富城項目爲例,其全面建成後,預計年均實現產值約250億元,實現稅收約10億元。
發展園區是新城鎮化一個途徑
高峯論壇圍繞“責任和價值”兩大主題展開。郭瑩輝認爲,發展產業園區,是實現新型城鎮化的途徑之一。首先產業園區是區域經濟和城市發展的重要推動力。中國宏觀經濟持續發展,離不開產業園區20年蓬勃發展帶來的貢獻。其次、產業園區對城市生態有重大影響,園區在一個城市中,不僅起到產業導入的作用,對整個城市的經濟發展、社會管理,包括高素質的人口結構的演變,都帶來了巨大的改善。
據統計,北科建集團目前已投資250億元在嘉興、無錫、青島、長春四地打造專業化園區和科技新城等科技地產項目,“十二五”期間將計劃再投資三至五個科技新城或者產業新城項目,使科技地產項目儲備達到550萬平方米“發展園區是實現新城鎮化的一個途徑,產融結合是園區地產開發成敗的關鍵,產城融合決定着園區發展模式,決定着園區建設的速度,政企合作決定着園區運營的質量。”郭瑩輝表示,新型城鎮化離不開產業集聚,未來的科技園區也不再是單一的產業功能區。集團正在謀劃由“科技新城”到“產業新城”的全面升級。產業發展是主體,而園區地產業務是基礎。只有產業園區,沒有商業商務及住宅配套,難以滿足企業發展的需要,也無法實現在園區內工作生活一體化,因此我們的科技地產是複合性地產開發業務。“產業園區能夠提升城鎮化,城市功能的完善。通過產業園區由園到城,大家都知道,生產基地、科技園,各種文化創意園,是以產業屬性的,產業功能區的概念。但是到城,包含着很多很多生產性房地產和消費性房地產,以及各種資源的互動。”郭瑩輝強調。
產城融合是城市羣形成的關鍵
此前,國務院總理李克強多次表示,城鎮化是“人的城鎮化”。全國人大財經委副主任委員尹中卿曾表示,雖然中國目前的城市化率超過了50%,但是,人的城市化遠遠落後於土地的城市化,在很多地方,城市化變成了簡單的“農民上樓”,但上樓之後的農民如果僅是完成了戶籍身份的轉換,實際上則並未實現真正的“人的城鎮化”。不少地區尚未形成自身獨特的、具有優勢競爭力的產業格局,沒有這個產業格局,就很難爲城鎮化過程中產生的新城鎮人口提供充分的就業機會,因此,產城融合將是這些城市羣能否真正形成的關鍵。
郭瑩輝告訴記者,他十分認同城鎮化的本質是人的城鎮化這一理念。並坦言發展產業園區,實現產城融合,是實現新型城鎮化的途徑之一,新型城鎮化應該以此爲路徑,達到城鄉統籌的發展統一,生態保護和經濟發展的統一,工業化與城市化的統一。
作爲中關村的開發建設者,北科建一直專注於以科技地產實踐推動新型城鎮化發展。目前,北科建在全國各地有北科建嘉興智富城、北科建無錫中關村軟件園太湖分園、北科建青島藍色生物醫藥產業園、北科建長春北湖科技園四大科技地產實踐項目,總投資達到了250億元,總建築面積到了410萬平方米,其中孵化器和企業加速器總面積達到了155萬平方米,吸引瞭如國家納米中心、中國技術交易所、天津市拉貝爾實驗室設備有限公司、長春中科啓程汽車電子有限公司等數百家高新技術企業的洽談與合作。