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儘管開發商紛紛轉戰一線市場,但一直堅持快速開發快速銷售的碧桂園控股有限公司(02007.HK,下稱“碧桂園”)卻依然強調了自己深耕三、四線城市的決心。在上半年的業績會上,碧桂園總裁莫斌聲稱,碧桂園的定位仍是一、二線城郊和三四線城市的開發商,一、二線城市有合適的項目也會做,但不會改變策略,甚至會進入五、六線城市。同時也一再強調自身深受城鎮化策略的利好,將進一步加大全國範圍的佈局。
“甚至有些沒進去過的五、六線城市我們也會進入。”碧桂園總裁莫斌表示,“公司對土地選址的考量,要看地區的實際情況是否適合碧桂園的開發模式,碧桂園會堅持做自己擅長的事。”
省外項目貢獻近半
碧桂園半年報顯示,截至2013年6月30日,碧桂園總共有134個項目處於不同發展階段,132個在中國,2個在馬來西亞,其中廣東省項目70個,已取得國有土地使用權證、開發經營權或土地業權之建築面積(含權益)約6267萬平方米,其中廣東省佔比約42%,當中已取得施工許可證之建築面積約1824萬平方米。
2013年上半年,碧桂園共實現合同銷售金額約人民幣336.5億元,合同銷售建築面積約507萬平方米,同比增長分別約94%及78%。碧桂園上半年銷售均價由去年同期的6636元/平方米微漲至6673元/平方米,按照年初制定的620億元銷售目標計算,上半年已經完成54%。
與以往相比,碧桂園省外項目開始發力,省外項目合同銷售金額佔集團合同銷售總額的比例,從2008年的約24%提升至2013年上半年的約45%。
分析人士稱,隨着近兩三年來廣東省外新項目的陸續交樓以及項目環境、配套設施的加快完善,碧桂園的品牌認知度也在這些區域逐步提升,印證了其在廣東省成功的營運模式在廣東省以外地區的可複製性。
碧桂園上半年共有7個全新項目開盤,均位於廣東省外(江蘇省兩個、浙江省、海南省及重慶直轄市各一個),新盤於期內共錄得約人民幣33.7億元的認購金額。
而下半年碧桂園計劃推出17個新盤,首度進軍甘肅省和福建省,進一步深化碧桂園的全國性步伐,除了新盤之外,已開盤的項目陸續有新貨量推出。
伴隨着碧桂園銷售增長的是其營銷費用的大增。數據顯示,由於廣告費用以及銷售佣金大增,該公司的營銷以及市場推廣成本爲去年同期的8.47億元增長至15.29億元,同比增長80.4%。
不過,莫斌解釋稱,因爲碧桂園採取了定點推廣,定向營銷和圈子營銷,因此費用也會隨之提高,一旦推廣深入,相信銷售額達到一定規模,銷售費用的比例自然會下降。
敢進入五、六線城市
業內認爲,儘管三、四線城市開發成本低,但和一、二線城市相比,盈利空間和去化速度有限。因此,一線城市成爲房企鏖戰的主戰場。尤其是今年,開發商在一、二線城市拿地動作愈發頻繁,地王頻出。
而碧桂園卻表現得特立獨行,不但加碼三、四線,更稱,“關注一、二線城市近郊,以三、四線城市爲主,這是碧桂園發展策略的核心,我們不會因爲同行的改變放棄自身發展模式。”在莫斌看來,只要有市場,輔以碧桂園快速週轉模式,就算是五、六線城市,碧桂園也敢深入。
世聯地產(行情, 問診)集團市場研究部首席分析師吳志輝分析,三、四線城市並非沒有機會,諸如碧桂園、河南建業等房企在三、四線城市發展狀況表現良好。創新能力和成本控制能力是這些房企得以發展的根本。以碧桂園爲例,其成本控制能力很強,其在一些三、四線城市的房價即使很低,仍有盈利空間。從成本控制來看,碧桂園首席財務官伍綺琴表示,碧桂園上半年用90億元購買了土地,購買的面積差不多接近1297萬平方米,平均的土地價格是695元/平方米,每一次購買土地都是有指引的,地價跟平均價相比是10%左右。購買土地款還有56億元,其中70%要在下半年支付。
而業內分析認爲,碧桂園加碼三、四線的原因與其快週轉的發展模式和新型城鎮化機遇有關。據莫斌透露,碧桂園一貫的做法是快速開發和快速銷售,爲保證現金流狀況,甚至內部制定了針對新盤開售的789原則:希望樓盤第一次推出和開盤的時候,有提供80%的貨量(當然是指小地塊),一週之內去化率達到70%,一個月達到90%,這是內部的規定,基本的底線是60%。
而新型城鎮化給三、四線甚至五線城市也提供了發展契機,對於今年下半年,發改委可能出臺新型城鎮化的發展規劃,莫斌表示,新型城鎮化對碧桂園來說一定是機會大於挑戰。陳國強分析認爲。