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高羣書和郭敬明“吵起來了”,高羣書說票房不好是營銷沒做好,就像開發商說小戶型不好賣是價格太高一樣。
小戶型面對的主要是剛需羣體,隨着剛需置業觀的不斷升級,注重生活質量也成爲剛需關注的重點。人民路壹號廣場銷售經理謝馨瑤表示:“剛需最關注的就是價格,目前60%的剛需在購房時會以價格爲導向,但40%的會更加註重項目配套和品質。”而無論是價格也好還是配套也好,與票房一樣,只有賣得好才能說明購房者認可。據記者不完全統計,昆明目前市場上在售和在建的有小戶型的樓盤大概有37個,面積區間從57—95平米不等,而價格的落差則從5000——19000元/平米。
人們對“小”的認識
不再侷限於“蝸居”
雲南金冠源房地產開發有限公司總經理高昊分析認爲:“很多消費者在吃虧上當了以後,就會逐漸的學會冷靜的來看待買房這件事。比如,你計劃去買一個80平米的房子,那就不要去希望買到一個4房,如果哪個開發商做一個80平米的4房出來,那我就會多留意看一看,看是不是真的做了這麼多房,還是製造了一個噱頭而已。”
面積小也會激發一部分購房者在裝修上挖空心思拓展空間。
李先生前年買了一套50平的住宅,一室一廳。雖然是自己住是很舒適,但他總覺得空間小,就把陽臺給封起來,把陽臺和客廳之間的一堵牆給打通了。這樣看起來空間是寬了很多,但是隨意改動戶型設計帶來的直接後果就是,一到下雨天客廳就開始漏雨,原本舒適的空間變得難以入住。這種一味的追求“大”也是不少購房者的觀念誤區,這樣的置業觀也該升級到小時代2.0版本了。
面對剛需小戶型,開發商挖空心思極力迎合,戶型設計面面俱到,精裝修還要追求個性化,總價還不能太高,營銷思路的推陳出新,開發商也很忙。
謝馨瑤表示:“面積小但不代表生活配套不完善,小戶型佈局更緊湊,功能也齊全,將每一個空間都充分的利用了起來也很舒適。”
隨着小戶型市場的不斷成熟和發展,人們對“小”的認識也不再侷限於“蝸居”,小而精逐漸成爲一種置業潮流。麻雀雖小,五臟俱全,小戶型空間設計更合理,佈局緊湊,功能完善讓剛需羣體欲罷不能。
現在市場上的精裝小戶型,包括萬科學府、萬科金域國際、中海學府路8號、保利·六合、銀海尚域、七彩俊園、金尚俊園等等,如此多精裝小戶型供你選擇,你還愁什麼呢?
三房四房不應是銷售噱頭
最終指向性是使用功能
雲南金冠源房地產開發有限公司總經理高昊就舉了個例子:“昆明曾經出現過50、60平米做三房甚至四房的這種事,這是不可能完成的一個任務,但是開發商就是爲了銷售而去做了這樣的產品。結果這個3房出來呢,沒有一間房是用得成的,就會造成一些產品的不合理或者滯銷。”
高昊表示:“開發商在開發產品的時候,最終指向是購房者,特別是小戶型,最終指向性是功能性,而不應該是銷售的噱頭。”
當然,開發商也有無奈的時候。每個開發商都會想自己的房子會好賣,符合消費者的需求是最好賣的,大家也都還是想做得迎合消費者的需求,但往往很多時候會有很無奈的事情出現。
“就比如說地價過高啊,因爲規劃卡得太嚴但是我又必須要做這麼多房子出來啊,等等一系列的問題讓開發商也很頭疼。我相信各個開發商還是盡力去避免,但是一旦出現這種東西呢,也是不得已而爲之。”面對這些問題作爲開發商,高昊也表示很無奈。
高昊舉例說:“比如一個樓層,少一點7、8戶,多一點9戶,那麼要住這麼多家人,每一套都會很小,那麼自然不可能面面俱到。就會出現沒有采光和通風的衛生間,特別是有些小戶型還設了雙衛的,那麼有一個衛生間就沒有自然採光和通風的。這些就會不可避免出現一些我們傳統理念上不能接受的產品。”
蔡勇軍認爲:“產品開發前期主要根據土地屬性,市場空白點和客戶需求三個方面設計產品,但剛需客戶低總價是最主要因素”。
低總價意味着開發成本要低。對於產品成本分析,蔡勇軍介紹:藍光COCO蜜城房價11000元/平米,其中土地成本佔30%,建安成本50%,營銷成本5%,還有其他的成本佔到15%。
不管是小戶型還是大戶型,建安成本都是最爲重要的,但實際上對大小戶型的成本影響不大。謝馨瑤表示:“產品設計都是根據市場需求來的,80平米和160平米的相比其實建安成本是一樣的,不存在成本差異,只是在總價上有差別。”
既然成本一樣,剛需在選擇的時候就自然會偏向總價較低的小戶型,以價格爲導向並沒有錯誤,但這並不是絕對的正確。
購房實錄
小戶型佔據市場的半壁江山
低總價的精裝房最受青睞
星期六下午,大維和佳佳就如何買房一事展開了一系列分析討論後,各種層出不窮的問題讓兩個人苦不堪言。
大維今年27,在昆明某國營企業工作,月薪4500元左右。這兩年家裏幫着存了點錢,想買個小戶型住宅自住,免得再爲租房發愁。佳佳最近看中某樓盤一套80平米小戶型住宅,聽說是地鐵盤升值潛力大,她也是頗爲心動,於是兩人就湊在一起商量怎麼買房。佔據各方面資源優勢的樓盤房價自然不低,首次開盤就賣到8000元/平米。
佳佳拿出計算器算了一下,80平米總價64萬元。由於是首次購房,首付30%就是19.2萬元,大維表示“總價在70萬以內,首付不到20萬,還是可以接受”。除去首付需要貸款總額爲44.8萬元,目前銀行基準利率爲6.55%。如果按10年貸款期限每月等額還款計算,每個月還款額5098.35元;如果按20年來算,每個月還款額3353.37元;如果按30年來算,每個月還款額2846.41元。
佳佳表示“10年肯定是不行,5千多,工資還不夠換貸款呢,20年壓力也很大,剩下的錢還不夠吃飯的,30年還能承受但就不能有其它開銷了,現在約個朋友吃頓飯都要好幾百,如果要還房貸,怕是不能出去玩了。”
“還是買個小點的吧,他們不是有65平米的嗎?”佳佳提議。65平米總價52萬,首付15.6萬,按30年貸款來算月供2312.71元,相對來說要輕鬆一點,大維倒是覺得能夠接受,但是又覺得是毛坯房,自己裝修還要花錢,花很多精力也很麻煩。
看來剛需面臨的問題還不只一點點。業內專家分析,房價是指導剛需購房的最主要因素,不少剛需羣體在購房時追求低總價,這也是沒有辦法的,房價這麼高,並不是所有人都能夠買得起的,但又不能沒有房。只好退而求其次,買小戶型的,雖然小戶型面積小,但是功能齊全,現在市面上的小戶型都做得不錯,至少基本生活是沒問題的。
在租賃市場中
配傢俱的小房子不愁租
就小戶型出租問題,記者也隨機走訪了一些二手房交易門店。從店門口粘貼的房源推廣資料來看,一般二環內,面積在50平米以下,帶傢俱的一室一廳小戶型,租金可以達到每個月1000-1200元左右。而面積在60-90平米的二室一廳小戶型,租金在每個月1400-1800元。而掛出銷售的房源,一般50平米以下的小戶型,每平米均價在8000-10000元;面積在60-90平米的小戶型,每平米均價則在8500-9000元。
新亞地產的銷售人員小李告訴記者,“一般很多來租房子的多爲大學畢業生、州市上上來打拼的青年和其他省市來昆明工作的人。大學畢業生一般注重看租金,其他的租房者更多的看重於房子的周邊環境和地理位置。就拿豐寧片區的二手房來看,一般出售的房源多分佈在豐寧小區、創意英國和正大紫都城,一般單身的小白領都喜歡買創意英國和正大紫都的小戶型房子。原因有兩個,一是因爲這裏的地理位置和小區環境不錯;二是因爲這裏以後的投資潛力比較大,小戶型房子比較好出租。而像豐寧小區這樣的老小區,因爲小區環境和戶型設計不太合理,一般選擇出租的較多。”
就記者調查的情況來看,小區環境、戶型朝向、風水佈局、地理位置都是很多選擇購買二手小戶型房子的人考慮的問題。雖然現在市場上有很多小戶型銷售,但是有些小戶型的戶型佈局卻是硬傷。比如果殼中的宇宙,其中一個小戶型是個端頭房,在戶型設計上並不是正規的方形,而是偏三角形,所以只能做成酒店進行出租。從這點來看,購買小戶型不論是自住還是投資,戶型設計很關鍵。
精緻戶型
讓剛需羣體欲罷不能
“總價低,功能全,配套也不能少,最好還能多個房間。”這是本報根據5000餘位購房者調查得到的結果,購房者在買房時70%的人通常都會做這樣的夢,總是希望能多一個房間,空間再大一點。但現實總是很殘忍的,一分錢一分貨,這句話對購房者也一樣。
小戶型相對於大戶型來說,不僅受到剛需的追捧,在租賃市場上更受青睞。曾女士就有過投資小戶型的經驗,她說:“投資就是要面積小,成本低,如果是精裝就更省事。”她還算了一筆賬,如果投資60平米的小戶型住宅和投資100平米的住宅相比,投資回報率更高。
曾女士告訴記者:“在同一個小區裏面,60平米的租金可能在1500元/平米左右,100平米的可能就租到2100元/月。但是60平米的房子如果按每平米8000元來算,總價48萬元月供2700元左右,100平米總價80萬,月供4500元左右,算下來100平米的月供每月就比60平米的多出1800元,但我租金只多了600元,你說哪個划算?”
除此外,投資小戶型住宅主要看地段,必要時可以犧牲一部分配套設施。業內投資人士分析:投資客戶對產品品質要求高,要升值空間大、地段好、租金高、生活方便、交通方便。但是可以犧牲社區環境、戶型朝向、教育配套、醫療配套等,因爲是面對租客,大多都只需要滿足如上班交通方便、購物方便等基本生活需求,所以對居住環境要求不是太高。
名匠譽峯和譽峯國際就是最典型的代表。名匠譽峯屬於舒適型的剛需選擇,社區景觀、公園配套等資源豐富,均價11000元/平米,適合剛需中注重生活品質,收入也不錯的羣體。而譽峯國際就屬於配套資源優勢明顯的樓盤,緊鄰崑曲高速公路、鉑金大道等多條交通要道,交通便捷;沃爾瑪、麥德龍、居然之家家居建材市場就在樓下,購物也非常方便;其它娛樂等生活配套也比較完善,均價7800元/平米,更適合忙碌上班族和選擇小戶型投資的人選。
昆明的小戶型產品從2001年雲電陽光地產推出陽光A版至今,全市已經有有上百個小戶型項目。根據易世達地產機構2010年的小戶型專題研究報告顯示,陽光A版開盤價爲2700元/平米,到2010年價格已經漲至9300元/平米,9年時間增值244%,而目前該項目價格已經漲到9800元/平米,可以說是低投資高回報,是投資者最喜歡的產品。
小戶型總價低,也給投資房產降低了風險,低投入高回報,成爲小戶型的優勢。但是受限購政策的影響,小戶型住宅投資客戶已經比前幾年少了很多,不少投資者都將目光轉向了不限購的小公寓。藍光昆明分公司總經理助理蔡勇軍表示,目前投資小戶型住宅的客戶可能只佔到10%份額。
不管是投資還是自住,佔據市場半壁江山的小戶型,已經成功的推動昆明樓市進入了“小時代2.0”。