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在開始之前我們一定需要弄清楚什麼是產業地產,它和工業地產、產業園區、科技園區以及現實當中我們所說的房地產都有什麼聯繫和區別呢?
由於產業地產是一個新生概念,它沒有確切國家層面的定義,各個機構和平臺對它的叫法不一,不過通俗來講產業地產是指在新經濟和城市經營背景下,以地產爲載體,以實現財富的持續增長爲目標,以工業地產、商業地產、寫字樓宇及科技園區地產等爲開發對象,整合自然資源和社會資源,綜合開發,集約化經營的新興產業形式,它是工業地產開發理念的升級和提煉,更重要的在於實現人、物、城等社會概念的和諧、自然、持續、生態的發展延續。
而工業地產是專指工業類土地使用性質的所有毛地、熟地,以及該類土地上的建築物和附屬物,有別於住宅、商業和綜合類用地以外的第四種性質用地。工業類土地上的可建建築物用途有較大的範圍,可建設爲工業園區、產業園區、科技園區、工業研發樓宇以及物流倉儲等等,所以說工業地產是早期園區開發的通俗叫法,各類型工業園區是工業地產的表現形式。我們認爲房地產是一個綜合性概念,它有多種表現形式,工業地產、產業地產是房地產業發展當中業態的延伸和細化,屬於房地產的一個分支。
爲什麼只有產業地產能異軍突起,成爲市場和政府的新生寵兒呢?我認爲應該從宏觀和微觀兩方面來分析,從宏觀方面來看:1、現如今整個社會經濟的發展和社會經濟機構的轉型,需要產業結構的調整和升級。2、城鎮化建設的加快和推進,需要產業的支撐。3、國家對住宅地產的調控和政策緊縮迫使房地產業急需尋求新的經濟增長點和突破。於是不難理解爲什麼產業地產能順勢而起並且呈現勃發之勢。
中國的房地產市場自從改革開放以來一直呈現蓬勃的發展趨勢,但隨着城市建設進程的加快,無序開發、過度開發尤其嚴重,國家對房地產尤其是住宅地產不斷的加以調控,甚至出臺多種嚴厲的調控措施組合,作爲開發主體的企業單位迫切需要轉變企業盈利模式和開發模式,產業地產的概念正是順應了企業、政府、社會等多方利益主體的需要,因爲它具備以下獨特優勢,從微觀方面來看:
1、它追求資源價值最大化,而不是企業價值最大化。產業地產的出發點是將地產資源與其它資源整合,把土地開發昇華爲區域經濟增長極的培育。對於土地與房產的開發更是持續性的二次、三次的深度開發和利用,因此具有更廣闊的升值潛力與投資價值。
2、產業地產物業更注意特殊客戶羣的需求,提供菜單式定製化服務。
3、產業地產追求經濟效益的同時,更注重社會效益。產業地產在營造適宜人居住環境的同時,注重人們的就業與個人事業的發展。
4、產業地產能促進區域價值呈幾何式增值,從而帶動城市增值。各個子項目完成,會形成整體強大的社會效益和經濟效益。
5、產業地產是爲城市形象突出的代表之一,是具有衝擊力的整體城市地標。
6、產業地產具有超越地理空間的聚集與輻射功能。
7、產業地產能從招商引資、增加稅收、解決就業等政府關心的多方面發揮巨大的帶動作用,因而在土地獲取方面能獲得最大限度的政策支持。相比較於寸土寸金的住宅用地和商業用地而言,產業用地可以說是便宜的很,只要你能帶着資本和產業進入,各地政府都願意揮淚大甩賣,甚至白送。
於是各方皆大歡喜,最近幾年的發展大家是有目共睹,高樓林立,造城運動此起彼伏,城鎮化明顯加快,可細細思考你就發現當下以地產爲載體,各種形式的產業地產層出不窮,旅遊地產、休閒地產、養療地產、科技地產等等數不勝數,更有甚者大多數企業竟以產業地產之名行開發住宅之實,可以說是亂象叢生,缺乏指導性的文件和政策,地方政府更是片面追求單一指標,大部分結果都成爲了房地產開發的空心化,科技園有了、高樓是有了、別墅是有了,可產業積聚效應卻沒有形成。前期的風光蜜月期過後各種問題接踵而至,以降低投資者的投資成本成爲主要手段吸引企業投資落戶,吸引的企業大多是勞動密集型的低端行業,在推動地方經濟發展和提高產業高度集中並沒有發揮出預期的作用和效果。
機構、企業、集體、個人紛紛在圈地運動中謀劃着從地產開發獲取豐厚的投資回報,造成土地資源開發速度遠遠超出地方經濟發展實際接納能力,大量的土地閒置、大量的廠房和研發樓空存,甚至還有部分機構及企業以產業地產開發爲名義大量圈地囤積資源,尋求機會以做商用地產投資開發,獲取更高的投資利潤。
基於此,我們呼籲整個行業從產業鏈首端開始,每一個從事產業地產研究和開發以及服務的各級人羣從自身開始,改變觀念,端正態度,規範理論層面和操作層面,從產業地產各環節來規範,國家政策、地區法規、園區開發、服務主體等方面給予完善和改進。
第一、從國家層面需要立法,既然產業地產有如此大的開發發展潛力,應該單獨作爲一個產業來研究和立法,從房地產尤其是住宅地產層面剝離出來,從土地招拍掛、出讓金、產業規劃、建設標準、服務模式等形成政府指導性的文件和政策,規範用地開發指標。
第二、各個區域有自己的獨特優勢和短板,地方政府不能一窩蜂的上項目,盲目跟進,須出臺地方產業發展綱要和規劃,制定中長期規劃,嚴格制定招商政策和行業發展細則,落實責任人,實行終身責任制。
第三、以開發爲主題的企業園區在投資決策中應規劃先行,合理確定進入城市區域,結合當地產業環境和自身資源,從規劃、定位、招商、運營、服務等環節嚴格落實,把基礎工作做細坐牢,從而形成開發一個帶動一片的產業效應。
第四、軟環境和硬環境是相輔相成的,城市基礎配套、政府各個職能部門、民間團體充分發揮自身優勢,工商、稅務、質檢、環評、投融資、法律、中介等快速跟進,在滿足基礎的服務過程中不斷提煉增值服務的內容,按市場化的規則高效率爲入區企業服務,我們認爲一個行業的健康發展需要全產業鏈的人員來支持和推動,攜起手來,組成行業聯盟共同托起明天的希望。
作者系龍創基業(三河)企業服務中心總經理高富強,該中心爲環渤海區域專業的產業規劃、招商運營、企業服務機構,轉載請註明出處。