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今年7月天津市計生委公布的最新統計數據顯示,至2012年,天津市常駐人口中65歲及以上人口數為140.04萬人,且呈現出人口老齡化速度進程加快的趨勢。隨著『421』家庭比重的增大,養老正逐漸成為社會關注的焦點。在婚房、學區房被炒熱的同時,老年人對自身居住條件的要求也越來越高,這一巨大的需求,正在越來越多的被市場認知。
老年人最看重醫療護理體系
家住南開區王頂堤附近的張大爺告訴記者,他很想和老伴一起去環境優美的郊區安度晚年,『市區空氣太差了,我住的又是幾十年的老房子,上下樓不方便,物業服務也跟不上。』同時,張大爺也有擔懮,『人老了,愛生病,趕上急病,沒有醫院可不行。』
市民劉女士則明確的表示她不想選擇那種純老年人居住的社區,她覺得老年人只是行動相對年輕人來說有些不便,其它的需求都是一樣的。『我喜歡熱鬧點的地方,買養老房的話肯定會考慮市區的,市區的配套齊全,年輕人和老人混在一起,纔不會有一種死氣沈沈的感覺。』
記者對天津多位老人進行采訪後發現,養老房醫療配套是否齊全、周邊交通是否方便、飲食是否安全方便可靠、住房是否設計合理、社區是否有老人養老活動、老人休閑運動中心、老人藝術活動中心、老人健康心態調養機構、老人教育等,這都是購房者密切關注的問題。其中,老年人最看重的是完善的醫療和護理體系,其次是優質的自然環境、彼此交流的活動空間、較為便捷的交通等。
目前,本市養老地產(論壇)主要有產權式老年公寓和非產權式老年公寓兩種類型,前者以長庚老年公寓、卓達太陽城(論壇)、海航大集(論壇)等項目為代表,後者以雲杉鎮為代表。從地域分布來看,市區僅有長庚老年公寓一處項目,其餘項目則零散分布在遠郊區縣。
噱頭與創新並存 多元產品探索市場規律
全國范圍內,萬科(論壇)、保利、綠地等知名開發商也加快了向養老地產進軍的步伐。然而縱觀現在的市場,還沒有完全成熟的被廣泛接受的產品。目前,天津養老地產市場還未形成規模,不少房產開發企業依然以『地產開發+老年人』這樣簡單粗放的模式來開發產品,難以適應市場的需求。
在記者的走訪中,本市養老地產項目無一例外都宣稱自己有良好的醫療護理體系、老年人活動中心等,為購房者勾勒出美好的社區生活藍圖。事實上很多項目雖然有著恢弘的規劃和開發計劃,但目前仍處於『賣房』的初級階段,對外宣傳的三甲醫院、超高綠化率等都還未成形,購房者即使入住,也很難立刻享受到相應的服務。
長庚老年公寓實景拍攝
以紅橋區的長庚老年公寓二期萬華為例,項目主打42—61平米之間的小戶型,目前只剩下約20套左右的現房在售。記者實地查看發現,項目所宣傳的配套其實不過是依托市區原有的配套;宣傳單上的精裝修也變成了銷售人員口中的『簡單裝修』;老年人的休閑娛樂場所其實就是『棋牌室』。此外,項目地處鬧市,環境嘈雜,人流車流量大,名義上說是老年公寓,實際上和普通公寓並沒有太大區別。
另一市場上關注度比較高的項目雲杉鎮則采用會員制養老,房子的產權並不屬於購買者,老人花費50萬元到90萬元不等購買會員卡,不同會員卡對應不同的房型。會員卡是終身制,可以繼承也可以轉讓,會員費需要一次性付清,除此之外,每位老人還需要每年繳納3萬元的服務費。
由於現在雲杉鎮已經有了社區醫院等相關配套設施,首批『房客』已經入住,有了一定的口碑,目前銷售情況還不錯。銷售人員告訴記者,雲杉鎮項目土地的產權是40年,產權到期後,該繳納的延期稅費等,均由開發商承擔,不會轉嫁給會員。但有業內人士認為,一旦開發企業今後在經營中出現問題,所謂的『終身制會員』將難以得到保障。
『魚龍混雜』落後歐美20 年 缺乏政策扶植
『養老地產投入的配套太多了,太可怕了。』在接受記者采訪時,卓達養老產業集團董事長王忠強發出這樣的感慨。
王忠強給記者算了一筆賬,按照他的『機構先行』的規劃,卓達太陽城要先建立一個3萬平米的養老護理中心,同時在建的還有一個供老年人散步休閑的1200米的人工湖面,僅這兩項,直接投資超過一個億,而這些都是純粹的投入,不會產生收益。
『從技術到理念,跟日本、歐美這些成熟的養老地產相比,我們落後20年。』在王忠強看來,技術的問題是最好解決的,社會理念的轉變和政府政策上的扶植纔是發展中國養老地產的關鍵。他認為,相對普通地產而言,養老地產賣的不是房子,更多的是房子之外的醫療服務、環境配套等,『在土地上、醫療資源上,目前沒有相應的補貼或者政策扶植,在和其它地產項目競爭時,我們就沒有成本優勢,缺乏競爭力。』
面對巨大的前期資金投入,他對養老地產市場的前景依然樂觀,『養老問題將來有可能演變為社會問題,需要得到多元化的解決。養老地產是會得到鼓勵和提倡的養老方式,我們面對的是世界上最大的養老市場,這將是一個巨大的產業。』
談及現在天津市場的產品,王忠強不否認有些項目打著養老地產的旗號,做的其實還是地產開發和買賣的老本行。『萌芽期』 、『魚龍混雜』,他用這兩個詞來形容現在天津養老地產市場的現狀。但他相信隨著行業的逐步完善和成熟,巨大的市場需求就會被激發,屆時,養老地產的產品定位會更精准,市場劃分也會逐步精細化。現在,開發商要做的就是『摸著石頭過河』,拿出適合市場的好產品。
養老地產是『朝陽產業』 尚未出現成熟運作模式
天津市建築設計院張津奕副院長在接受記者采訪時表示,與普通住宅地產相比,養老地產在項目選址、建築風格、社區規劃、配套設施、物業管理等方面都有特定要求。此外,不同年齡階段的老人需要不同的服務,這也對養老地產提出了更高要求。目前而言,我國養老地產在商業化運作過程中,尚未形成相對成熟的運作模式。養老地產的概念最近幾年纔被業界廣泛關注提出,包括養老地產在內,整個養老產業都是『朝陽產業』。
張院長認為,開發養老地產,首先應該注意實現多元化、現代的復合居住功能。第二要配備完整的、可應對緊急情況的醫療服務系統,醫療對老人非常重要,特別是緊急救護。此外,項目還要擁有豐富的、滿足老年人不同需求的娛樂配套設施。
和開發企業的顧慮一樣,張院長也認為,目前要想推進養老地產發展,政策優惠必不可少。除金融優惠政策外,還應結合養老地產的特點,出臺相關土地供應政策及相應的行業規范措施。
某研究員楊科偉則認為目前中國的養老地產更多的是概念性新聞的炒作,很多開發企業都還停留在『賣房子』的思維模式上。同時,在大環境的制約下,養老地產存在著跟多制度性的瓶頸,『也有可能一陣風之後就結束了』。