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福源花園公寓內部,由於部分房屋已被拆除,陳文忠只能在懸空處鋪上房門,以便行走。
本報記者盧義傑攝
這是一棟『奇特』的房屋。行政復議時,政府認為它不在征收范圍,甚至房主沒必要提起行政復議。但在征收公告中,有關部門又把它劃進了征收范圍,還給出了補償方案。
該房屋的主人是湖南省長沙市開福區湘春路206號的胡戰東,他的房屋被征收與長沙市黃興北路棚戶區改造項目有關。
8月9日,中國青年報刊發《數十起行政訴訟擋不住強拆》之後,多名黃興北路棚改項目被征收人聯系記者稱,與開福區福源花園公寓的情況類似,他們的房屋不在劃撥用地的紅線范圍內,但是同樣被征收了。
此次黃興北路棚改項目是《國有土地上房屋征收和補償條例》出臺後長沙的第一個較大工程。不過,在一些法律界人士看來,部分地方政府對該條例的理解存在問題。
多個被征小區被指不在紅線范圍內
看到2012年3月的房屋征收公告,胡戰東的妻子曾順華有些意外:7年前被劃入某投資公司拆遷范圍但沒有拆遷的房屋,為何現在被納入了棚改項目的征收范圍?
胡戰東的家是一棟4層老宅。2006年10月,某房地產公司將該房屋所在地塊的土地使用權轉讓給長沙一家投資公司。公司雖辦妥了拆遷手續,但由於沒能與胡戰東等11戶人家談妥補償,直到開發的樓盤已開始銷售,房子仍未拆除。
『按理說,我們是在公司建設項目的用地內,不屬於棚改工程。』曾順華說。
今年3月,胡戰東向湖南省人民政府申請行政復議,請求撤銷涉及黃興北路棚改工程項目用地的《國有建設用地劃撥決定書》。但是,復議被駁回。
駁回的理由是,胡戰東的房屋未在該決定書劃撥土地的紅線范圍內,因此,他與決定書不具有法律上利害關系。
『這不恰好說明,我們不屬於征收范圍嗎?』憑著這份決定書,胡戰東一度讓部分征收人員無話可說。而此時,同處該公司項目用地的一些老房屋已被拆除。
不過,事情在5月發生變化。曾順華看到,有關部門在當地媒體點名刊登了對她家的征收補償方案。這讓她不解:既然已承認房屋不在紅線范圍內,為何還要繼續征收呢?
在數百米之隔的鐵佛東街,也有多名商品房的業主反映『紅線問題』。2012年《房屋征收公告》發布不久,鐵佛東街70號的業主盛林林申請了政府信息公開,所獲得的2010年測繪的『紅線圖』顯示,他的房屋不在棚改項目的劃撥用地的紅線范圍。
行政復議以失敗告終。按照決定書的說法,他的房屋之所以被征收,是因為其既處於規劃中的黃興北路路幅紅線范圍,也屬於棚改項目的征收范圍。不過,後者的紅線圖測繪時間不是2010年,而是2011年。
盛林林繼續申請信息公開,在一張2011年1月18日測繪的黃興北路路幅紅線圖中,他清楚地看到,自己的房屋距黃興北路還有相當長的一段距離。
令他意外的是棚改項目的紅線圖——與2010年測繪的紅線圖不同,這張測繪於2011年的紅線圖裡,盛林林的房屋已於2011年2月24日被劃撥給長沙市新河三角洲開發建設有限公司。
這個日期,距《國有土地上房屋征收與補償條例》出臺不滿一個月。在中國青年報記者掌握的多名被征收戶的判決書中,該條例第13條『房屋依法征收的,土地使用權同時收回』,被黃興北路棚改項目列為重要的法律依據之一。
『為什麼前後紅線圖不一樣?土地使用權還沒有收回,為什麼我的房屋可以被征收?』盛林林充滿疑惑。
市、區5?5比例分享收益
在黃興北路棚改區的布局中,湘春路、鐵佛東街位於南邊,而中國青年報8月9日報道的福源花園公寓位於該區域北部。
8月10日,記者再次走訪福源花園公寓。自從2011年得知房屋將要被征收之後,2棟的陳文忠與丈夫就關閉了之前經營的旅館,努力保住自己的房子。
陳文忠特地買了新的筆記本電腦、打印機和掃描儀。茶幾底下,她還新買了一臺大號的訂書機,以裝訂厚厚的紙質證據。
更有趣的是,她在公寓樓下、走道等處安裝了幾處探頭,臥室的臺式機則被當作監控屏幕。她特地養了兩只哈巴狗,『不會咬人,但是看到生人會叫。尤其是晚上,一叫,聲控燈就響,監控可以看到是誰來了。』
『我從2011年下半年就關注這件事了。』陳文忠說,最早,有關部門說征收是因為這裡是棚戶區。『後來我們許多人聯合簽名,並證明這裡是商品房,不是棚戶區。』
2012年3月,房屋征收公告正式發布,沒多久就舉行了一次市、區有關領導與居民的『懇談會』。陳文忠說,在懇談會上,有關部門表示福源花園公寓房屋被征收不是因為棚戶區改造,而是因為黃興北路東移。
陳文忠後來意外發現,政府棚戶區改造公司土地供應所得總價款全額上繳市財政,由財政部門返還拆遷補償安置騰地成本後,將按市與區5?5比例分享收益或同比例分擔虧損。同時,驗收合格的項目還會按補償拆除成本的8%作為工作和獎勵經費補助轄區人民政府或實施單位。
不過,對於部分被征收戶而言,補償並不能令他們保持原有生活質量。福源花園公寓多名住戶告訴記者,雖然補償方式表面上有貨幣補償、產權置換兩種,這其實,產權置換有些不合算。
記者在其他小區也聽到類似說法。鐵佛東街一名艾姓居民表示,他目前房子面積是70.84平方米,但置換產權後面積73.34平方米,他還要交一筆差價。同時,置換的是期房,且是劃撥地而非出讓地,國家更加容易收回。
多位居民認為,這讓人不得不選擇貨幣補償。『而貨幣補償,我們一些人出讓地的補償金額和一些劃撥地一樣,這可能意味著我們沒有得到土地使用權剩餘年限的價值。』陳文忠說。
『我們曾提出就地或就近安置,但是沒有被允許。』陳文忠推測,原因可能恰恰是這片土地地理位置較好。
據悉,福源花園公寓所在的黃興北路棚改項目總投資額達84.6億元,居開福區之首,名列長沙市第三。有關部門官網的『投資效益分析』則注明,該項目土地出讓金120億元,可開發土地800畝。該面積遠高於此前劃撥用地紅線范圍內的194畝。
二審提交新證據但未公開審理
與多個小區的被征收戶一樣,陳文忠也發現自己的房屋不在紅線范圍內。
她是一審敗訴之後纔得知這一消息的。此後,她把這份可證明『房屋不在紅線范圍內』的地圖作為新的證據,於二審之前提交。同時提交的證據共6組、27份,遠比一審時多。
按照行政訴訟的有關規定,在第二審程序中,對當事人依法提供的新的證據,法庭應當進行質證;當事人對原審人民法院認定的事實有爭議的,第二審人民法院應當開庭審理。
但是,陳文忠及其律師聽說,湖南省高級人民法院可能不會開庭審理此案。2013年1月,代理此案的北京纔良律師事務所為此向湖南省高院發律師函溝通。
2013年1月18日,終審判決書突然寄到陳文忠的手中。翻開判決末頁,落款日期是2012年12月23日。
『結果是維持原判。當時我幾乎是哭著打電話去問法官,為什麼不開庭審理……』回憶起那時,陳文忠依然有些哽咽。
陳文忠說,一名法官稱,領導認為此案事實清楚,無需開庭審理。
陳文忠對此並不認同。她認為,自己提交了紅線圖等關鍵證據,如果開庭審理並當庭質證,有可能會推翻一審的判決。
意外之事接踵而來。在湖南省高院查閱一審卷宗時,她發現,自己提交的證據中居然多了一份長沙市城鄉規劃局2012年的文件。記者看到,這份名為《關於黃興北路(銀盆嶺大橋橋下—慶和裡路段)控規道路線性修改情況的說明》的文件上,蓋有『湖南省長沙市中級人民法院調查資料專用章』。
按照該說明的描述,福源花園公寓被納入征收范圍的原因是,有關部門調整了黃興北路規劃的位置,因此該公寓被黃興北路路幅紅線穿過。
類似描述出現在了終審判決書上。這也正是陳文忠被告知房屋要被征收的原因。
『這不是我提交的證據,也不在被告一審提交的證據清單內。』陳文忠表示,這是她第一次見到這份文件,『即使之前看到,我也肯定不會提交作為我的證據,因為這份證據沒法證明我的主張。』
她至今沒有想明白,為什麼她的一審卷宗會多了城鄉規劃局的這份文件。
陳文忠說,她搜索資料時意外發現長沙市2009年的《關於進一步加強拆遷工作的意見》,其中要求成立『市征地拆遷工作協調領導小組』,並由市委書記擔任顧問,市長擔任組長,常務副市長等5任副組長,20餘家單位為成員單位。
這些成員單位中,『市法院』、『市規劃局』等均名列其中。
律師認為有關部門未正確理解法條
多份判決書載明,黃興北路棚改項目的法律依據為國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》,以及依據其制定的《長沙市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》。
其中,《長沙市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》規定,提出征收房屋的單位應當提交的材料之一,包括國土資源部門出具的土地調查紅線。
記者對比多份『土地調查紅線圖』、『劃撥用地紅線圖』發現,前者范圍比後者大得多,後者正是在前者基礎上進行劃撥的。
多份被征收戶的判決書中均有類似『當事人房屋處於土地調查紅線、調查藍線圖內』的表述。由於符合《長沙市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》,位於『土地調查紅線』范圍內成為房屋征收合法化的依據之一。
對此,北京纔良律師事務所合伙人李金平律師表示,法律意義上的『土地調查紅線』並不存在,通常只存在『劃撥用地紅線』。被征收戶申請公開的紅線圖即是後者。
李金平認為,開福區有關部門對《國有土地上房屋征收與補償條例》存在誤解。例如,條例第13條規定,房屋依法征收的,土地使用權同時收回。『其實,不僅是開福區,不少地方政府都沒有正確理解這一條。』
在李金平看來,《條例》規定擁有房屋征收職權的是市縣級政府,但並非所有市縣級政府當然地擁有征收職權,『這應該結合土地使用權的狀況來定。』
『比如,福源花園公寓之前的用地是由長沙市政府批准的,按照《土地管理法》,土地使用權應由原批准機關收回。因此,開福區政府不具備土地收回的職權。』李金平表示,其實,本案在法律上的爭議並不大。
此間有法律人士認為,長沙市政府將長沙市中級人民法院納入『市征地拆遷工作協調領導小組』,這可能會給行政乾涉司法帶來可趁之機。
不過,在陳文忠看來,這些並不令人驚奇。她稱,如今補償對她來說並不重要,更重要的是一個說法:為什麼我的房屋要被征收?
李金平擔懮,如果事後證明一些征收項目的目的不是公共利益,現有法律對決策者承擔的過錯責任太輕,違法成本較低。
本報長沙8月11日電