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儘管證監會迴應“傳言”的口徑一直未變,但暫停了三年多的房地產上市公司再融資閘門已經開始鬆動,6月底已經開始出現的開閘傳言在剛剛進入8月便通過新湖中寶(行情, 問診)(600208.SH)的一則公告變爲現實。
新湖中寶於8月1日晚公告稱,公司擬非公開發行募資不超過55億元,全部用於公司在上海普陀區及閘北區的棚戶區改造項目。新湖中寶並認爲,募集資金投向符合國家促進棚戶區改造的相關政策。
長江證券(行情, 問診)研究員劉俊隨後在研報中分析:地產再融資有條件放開的概率較大。從目前政府對房地產的態度來看,此次再融資重啓應該是有條件放開,符合棚戶區改造和保障房建設等新型城鎮化方向的房企將率先受益。
地產融資收與放
新湖中寶則是房地產再融資政策收緊後首家明確提出募資投向房地產項目的上市公司。一位投行保薦代表人分析,新湖中寶絕不會貿然推出該再融資方案,其保薦機構此前應該已經與證監會、國土資源部進行過溝通。
地產上市公司融資環境趨緊的情況可追溯至2010年初。自2010年4月17日《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》發佈後,房地產上市公司再融資開始受到嚴格控制。包括募集資金投向房地產項目的股權類投資企業;以及募集資金雖不投向房地產項目,但包含單純用於補充流動資金,或歸還銀行貸款的內容,且原有業務包括房地產經營的股權類融資企業等兩類融資須首先通過國土資源部監管審覈。2010年10月15日,證監會明確表示,已暫緩受理房地產開發企業重組申請。
自彼時起,房地產上市公司的上述兩類再融資行爲也再沒有出現。有分析認爲,這主要是由於證監會與國土資源部聯查的規定,增加了房地產企業再融資的難度。
實際上,房地產類上市公司一直是股市融資大戶。據Wind資訊統計,包括向大股東定向增發,僅2009年房地產類上市公司合計增發募集資金逾550億元。按照這個口徑計算,2010~2013年間,地產上市公司再融資斷檔在1500億元以上。
房地產再融資收緊後,也曾有包含房地產開發經營業務的金隅股份(行情, 問診)(601992.SH)在2011年3月通過吸收合併上市,也有如現更名爲新華聯(行情, 問診)(000620.SZ)的原S*ST聖方等通過重組定增置入房地產相關資產的。但均爲涉及上述兩類再融資,因此並未被認爲是再融資的放鬆。而如7月份提出再融資方案的天業股份(行情, 問診)(600807.SH),儘管包括不超過4.33億元的配套融資計劃,但其募投方向也並非房地產項目而是轉型黃金行業。
分析人士認爲,對於募投一般性商業住宅項目的再融資,短期內還很難全部放開。
而據相關報道,證監會在上週末也再次表示,證監會仍然堅決貫徹房地產調控國五條決策,涉及居民住房項目的房地產企業再融資仍然被嚴格限制。證監會需要依據國土資源部出具的認定意見來對這些再融資進行行政審覈。
棚改保障房項目優先
棚改項目成了新湖中寶再融資的敲門磚,而其也在非公開發行預案中對此做足了鋪墊。
從政策引導方面看,今年4月,國務院下發了《國務院關於落實〈政府工作報告〉和國務院第一次全體會議精神重點工作部門分工的意見》(國發[2013]17號),提出要加大各類棚戶區改造力度。住房和城鄉建設部同時下發了《住房城鄉建設部關於做好2013年城鎮保障性安居工程工作的通知》(建保[2013]52號),提出積極推進棚戶區(危舊房)改造。
6月份的兩次國務院常務會議上,李克強總理也分別提出了支持保障性安居工程建設,及研究部署加快棚戶區改造。國務院並決定,今後5年再改造各類棚戶區1000萬戶,同步建設配套市政設施、公共服務設施,確保同步使用。會議還強調,要進一步增加財政投入,引導金融機構加大對棚戶區改造的信貸支持,鼓勵和引導民間資本參與棚戶區改造。同時將棚戶區改造安置住房用地納入當地土地供應計劃優先安排。
中金公司研究人士分析,1000萬套棚戶區改造意味着約80%的城市貧困家庭被兜底;年均200萬~300萬套棚戶區改造建設將拉動投資額2000億~3000億,貢獻投資增速約3%。
而多家房地產公司或將從中分得一杯羹。據中銀國際對剛剛披露中報的福星股份(行情, 問診)(000926.SZ)分析,公司作爲武漢城中村改造的區域龍頭,擁有大量的城中村土地儲備,目前公司總土地儲備近1000萬平方米,足夠未來3~4年的開發需要。近期國務院將城中村納入棚改範圍,公司未來在資金方面或將得到支持。
但長江證券研究員劉俊同時指出,再融資有條件放開對房地產行業的標誌性意義大於實質性意義,說明地產調控機制正在發生轉變,但是行業本身並不會受到太大沖擊。這主要是因爲符合再融資條件的上市公司可能並不多,並且棚戶區和保障房建設天然存在着週轉慢和毛利低的缺陷,龍頭開發商不太可能深度參與。