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上個月,隨着多宗優質地塊上市,東莞市迎來了下半年的首波推地高潮。作爲迴應,土地一經推出,金地、萬科、碧桂園等一線品牌開發商毫不手軟,迅速拿地佈局。
進入8月,土地市場熱度略減,但大石龍片區的企石和石碣因爲有較大面積的土地出讓,依然備受開發商關注。
8月告別瘋狂轉趨溫和
截至上週五,根據東莞市國土資源局所公佈的土地出讓,8月東莞土地市場進入拍賣的土地有14宗,總面積60.11萬㎡。其中商住用地3宗,合計佔地面積14.61萬㎡;6宗工業用地,面積合計39.71萬㎡,4宗普通倉庫用地,面積合計3.84萬㎡。
通過查看掛牌上市地塊資料可以明顯感受到,和過去的“瘋狂7月”相比,8月土地掛牌交易量有所降溫,較大面積的地塊集中在大石龍片區的企石鎮和石碣鎮。
其中,編號2013WG036地塊位於企石鎮鐵爐坑村,佔地面積56752㎡,位於鎮中心,靠近東部快速幹線,交通較爲方便。據悉,目前企石鎮只有佳兆業東江豪門和金椅豪園兩個項目在售,銷售均價在4700-5200元/㎡之間,存貨量較多的是佳兆業東江豪門。
自2000年以來,企石僅供應5宗商住地,上次供應商拿地可追溯到2010年,同樣位於企石鎮鐵爐坑村,但地塊成交樓面地價僅530元/㎡。而本次出讓的地塊樓面地價高達1150元/㎡,再加上一直以來企石的居民以自建房爲主,當地購買力有限,本地塊的出讓仍有待觀察。
而石碣鎮將在8月掛牌上市一宗76378㎡的商住地,容積率達到3,商服用地30%-50%,商業比例高,起拍樓面地價也達到1805元/㎡。據悉,石碣鎮四甲村位於東莞市東北部,地處東江河畔,東接石龍古鎮,西臨東莞市區,靠近慶豐西路和莞深高速,周邊廠房較多。隨着石龍新火車站啓用的日期臨近,未來這一片區發展前景被看好,或將帶動大石龍片區的房地產發展。但稍欠發達的經濟水平和偏弱的本地購買力,會成爲房地產發展的制約因素。
此外,業內人士認爲,假如虎門大寧三宗地塊在8月恢復掛牌交易,屆時8月的土地市場交投仍將持續火熱態勢。
7月土地市場量價齊升
回顧過去的7月,纔剛進入下半年,政府便明顯加快了推地的節奏。東莞中原研究部監測數據顯示,7月東莞土地供應量合計108.38萬㎡,環比上升54.9%,同比上升180.07%,供應總量創下2008年8月以來的月紀錄。
其中,商住地供應52.37萬㎡,環比上升112.74%,同比激增482.31%,無論是整體供應量還是商住地供應量,均迎來年內首波供應熱潮。
值得注意的是,從4月以來,東莞樓市供應節節走高,7月東莞商住地供應8宗,比上月5宗增加3宗,供應面積合計52.37萬㎡,環比增長112.74%,同比增長482.31%。
激增的不僅是土地供應量。監測數據顯示,7月東莞土地成交金額26.27億元,環比增長100.04%,同比增長986%,創下近11個月以來土地成交金額的高位。
其中,商住地成交金額21.6億元,環比上漲109.84%,同比增長1201.57%,佔總金額的82%。
對此,東莞中原研究部分析稱,7月土地成交金額之所以大豐收,原因有二:其一,供應放量,土地成交火熱,拉昇成交金額走高。其二,商住地成交金額對總金額的貢獻度加大。7月東莞的土地成交金額中,商住地佔比達82%,比上月78%增加4個百分點。商住地掛牌出讓以大宗面積的地塊爲主,面積大的地塊,價格自然高企。
雖說7月東莞土地市場也迎來“盛夏高溫”,土地交易量大大活躍,但虎門“巨無霸”三宗地塊暫停拍賣,土地盛宴戛然而止。
但值得注意的是,7月東莞商住地成交呈現“量價齊升”的格局,樓面地價爲3474元/㎡,環比上升26.92%,同比上升264.24%,年內首次突破“3”。主要是因爲7月出讓地塊較優質,又大多位於房地產開發的熱點區域,樓面地價起拍價高。
除了量價齊升之外,一線大開發商集體拿地也成了7月東莞土地市場的一大特點。分析人士稱,7月掛牌上市的地塊佔地規模較大,利於後期打造園林,便於整體規劃和人力配置,實現成本最小化和土地價值最大化,整體符合開發商打造項目的綜合素質。
“而且,這些一線開發商在東莞深耕多年,已建立強大的品牌號召力和客戶資源。如今,戰線已經拉長,對於這些一線開發商而言,需要及時拿地補充庫存以提高競爭力。”(記者/龔名揚)