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東圃板塊二手房價近半年漲幅驚人。
7~8月,久未見『剛需』盤亮相的天河將迎來供應旺季。其中,地處東圃車陂板塊的天健上城、富力天禧花園和佳潤上品菁園,均為面向『剛需』客戶的樓盤。但受制於預售證『領證難』,三大樓盤的新貨加推節奏存有變數。眼下,對於急於購房結婚的買家而言,此三大盤的周邊又有哪些二手房源可供挑選呢?該板塊近期成交價和成交量又有哪些變化?本期二手樓市與您一同關注。文/圖:記者王雯倩
一手新盤入市搶客
二手比一手便宜20%~30%
受『限價』政策影響,今年上半年天河區鮮見新樓盤出貨。到7月初,地處天河區東圃板塊的佳潤上品菁園終於獲得部分預售證並迎來開盤『日光』,仍處於收籌階段的天健上城亦有望在8月初正式發售,備受買家關注的富力天禧項目也將在近期入市。
從佳潤上品菁園首批2.2萬元/m2的均價以及天健上城毛坯均價預計為2.1萬~2.6萬元/m2來看,對於『剛需』買家很有『殺傷力』。但是,受制於預售證『領證難』,三大樓盤的新貨加推節奏存有變數,且盤源相對較少,在樓價日益高漲的當下,對於急於購房結婚的買家們來說,轉而追求該板塊配套成熟的二手房也是不錯的選擇。據中介人士介紹,該板塊的二手房買家中,有一到兩成是從上述新盤源的意向客戶中回流的。
合富置業時尚明苑分行主管李鑫城表示,車陂、東圃一帶電梯樓佔八成,而樓梯樓則佔兩成。樓梯樓樓齡在15~30年左右,而電梯樓則是約5~16年左右。二手房買家多數選擇電梯樓,並且大多數是『剛需』自住為主,『最近成交的幾套單位,客戶都是用來做婚房,而且客戶有年輕化趨勢,陸續出現一些「90後」的客戶置業』。
從價格來看,東圃、車陂附近二手房比一手房約便宜20%~30%,價格有落差主要與物業樓齡有關。現時片區內有相當一部分業主是置換型客戶,通過『賣一買一』去置換物業,因此在價格上會有一定的議價空間,『但議價空間不大,最多會有一兩萬元的松動。』
7月驚現反常淡季
樓梯樓一年漲了4000元/m2
天健上城和富力天禧花園均位於車陂路及廣園快速路旁,在兩個樓盤周邊,二手樓盤包括以樓梯樓為主的棠德花園和泰安花園,還有電梯樓樓盤春江花園、天朗明居、美好居、時尚明苑以及中山大道南邊的駿景花園等。據滿堂紅天河廣場分店店長江陸彬介紹,7月上半月,該板塊二手房買賣成交如常,與6月份行情無異。但到了下半月,整個行情明顯趨冷,無論是二手房買賣還是租賃,其成交量都出現了直線下滑。『這種情況比較奇怪,通常遇上政策調整纔會有如此明顯和突然的淡季。』在他看來,二手房成交下滑,除了受到一手新盤入市『搶客』的影響,今年以來過快增長的二手房價,也是迫使買家離場觀望的主要原因之一。
據多位資深中介經紀透露,現時上述樓盤樓梯樓均價1.5萬~1.6萬元/m2,電梯樓市場價則在2萬~2.4萬元/m2之間。與今年1月份相比,電梯樓上漲了3000~4000元/m2,棠德花園等樓梯樓則上漲了2000元/m2左右。若與去年7月份同期相比,電梯樓漲幅更驚人,均價上漲了大約5000~6000元/m2,樓梯樓也不遑多讓,約有4000元/m2的漲幅。
一二手房聯看
佳潤上品菁園VS盈彩美居
二手價比一手便宜1000元/m2
據中原地產盈彩美居分行高級營業經理潘湖飛介紹,毗鄰佳潤上品菁園的二手樓盤盈彩美居備受婚房客的追捧,價格亦是隨一手房價而不斷攀昇。該二手樓盤現時市場均價約為2萬~2.4萬元/m2,比今年1月時的1.5萬元/m2起,約漲5000元/m2,而與去年同期相比則漲了0.6萬~1萬元/m2。目前,佳潤上品菁園周邊的二手房源較少,成交量一般。中原地產潘湖飛透露,由於該片區業主的放盤價普遍偏高,因此有一定的議價空間,如盈彩美居普遍放盤價約為2.2萬元/m2,而成交價約為2.1萬元/m2。
中原地產羅釗平也表示,目前該板塊的業主可接受的議價空間較小,基本是在3萬元左右,最多不超過5萬元。
天健上城、富力天禧VS天朗明居、駿景花園兩房戶型告急,一二手價格持平
在天健上城和富力天禧附近,二手房源主要以70~90多平方米的兩房為主,由於該片區電梯樓小區較多,電梯樓和樓梯樓盤源所佔比例大概是8:2,樓齡基本上都是在10~15年之間。中原地產吳永華表示,作為位置優越、生活氛圍成熟的大型電梯樓盤,天朗明居和駿景花園十分受買家追捧。現時該片區一兩房小戶型最緊缺,棠德花園緊缺的還有三房戶型,而中原地產駿景南苑分行資深營業經理翁傑敏則表示,不管是小戶型還是實用的三房戶型,該路段的二手房南向單位都是最緊缺的。
據合富置業時尚明苑分行主管李鑫城介紹,該片區二手房放盤最多的是70平方米左右的兩房以及80~90平方米的小三房。其中,兩房戶型由於間隔實用,總價適中,所以最為搶手,而60平方米左右的小兩房最為缺貨。現時二手放盤價在2.2萬~2.4萬元/m2左右,同今年1月份的放盤價相比大約昇了15%~20%左右,有個別素質較高的物業,昇幅約25%~30%。與去年7月份同期來比,同比增幅在30%~40%。