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事件描述新湖中寶擬定增募資55億投向棚戶區項目,此舉可能標誌着地產再融資開閘。
事件評論:地產再融資有條件放開的概率較大。從目前政府對房地產的態度來看,此次再融資重啓應該是有條件放開,符合棚戶區改造和保障房建設等新型城鎮化方向的房企將率先受益。我們重申,在樓市長效調控機制尚未配套跟進前,地產再融資短期不會全面放開:一是此舉與政府引導存量資金流向實體經濟有悖;二是當前地價和房價的持續攀升說明房地產市場缺地而不缺錢;三是開發商資金壓力緩解並不一定有利於改善供給。
有條件放開對房地產行業影響有限。再融資有條件放開對房地產行業的標誌性意義大於實質性意義,說明地產調控機制正在發生轉變,但是行業本身並不會受到太大沖擊。這主要是因爲符合再融資條件的上市公司可能並不多,並且棚戶區和保障房建設天然存在着週轉慢和毛利低的缺陷,龍頭開發商不太可能深度參與。
再融資放開有利於地產股估值修復。在中央穩增長的表態下,地產再融資重啓無疑將成爲又一大推動板塊估值修復的利好,預計地產股短期將反彈至我們所言的低位震盪區間(龍頭房企7-8倍PE)的高點。雖然我們也一直將再融資重啓和中美經濟超預期下滑視爲改變三季度板塊走勢的兩大風險點,但是考慮到有條件放開已經在市場預期之內,並且對行業基本面的影響並不大,再融資重啓不構成地產行情反轉的理由。
維持三季度房地產低位震盪的判斷。儘管地產股短期將在政府保增長、再融資重啓和中報業績的刺激下修復估值,但是綜合考慮宏觀層面、行業層面和政策層面的因素,地產股在四季度趨勢性上漲的可能性遠大於三季度。具體分析請參閱二十四節氣系列報告。
投資建議。繼續建議超配者以靜制動,標配者將倉位向龍頭集中,低配者逢低加倉。建議投資者關注兩類公司:一是以招保萬金爲代表的龍頭房企;
二是符合棚戶區改造和保障房建設等新型城鎮化方向的房企:新湖中寶、福星股份、中天城投、中糧地產、天宸股份、雲南城投、華夏幸福、冠城大通、香江控股、華僑城A等。