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在旅遊地產大幹快上的背後,新一輪白熱化競爭就在眼前。然而,在這些上千畝甚至數千畝的超級大盤愈發增多之際,仍有許多問題值得開發商與業內人士一同深思:如何在城區外圍的千畝大盤中形成產業化疊加效應,從而帶動地方經濟,真正做到“旅遊+商業+地產”的有機融合?如何在衆多旅遊地產項目共同發力時保證自身的差異性和優越性,吸引更多人羣聚集,避免“過剩”和“空城”的發生?
探討1項目衆多,能否消化?
當近20個旅遊地產項目於城區周邊生根發芽,許多人心中都不免打鼓:當下及未來的福州,能否吸納並消化如此龐大的體量?對此,業內人士觀點不一,但有一點成爲共識——未來外圍板塊的競爭必然激烈。
福州機構總經理張旭東告訴記者,無論從全國城鎮化發展以及福州城市擴容,還是從福州打造旅遊城市的目標來看,這些超千畝的旅遊地產項目興起都是必然趨勢;而隨着福州城市經濟的快速發展和對外來人口吸附力的持續增強,必然導致需求量增加,因此這類外圍旅遊地產項目也承擔了居住的重任,需求量也會連年增長並逐步釋放。
“這些大盤的體量着實不少,但也並非馬上釋放,前後至少需要5-10年才能逐步形成規模,這期間的住宅體量也是逐年釋放。但若這波行情在短期內集中推出,必然造成放量過大,只能依託價格來去化。”中原地產(福州)總經理蔡俊表示,關鍵在於旅遊地產後續的發展空間和持續動力。
就目前的情況來看,貴安新天地、中國貴谷、中鐵城等周邊項目銷售良好,尤其是7月26日中鐵城一期吉第首次開盤即售罄,也爲市場釋放出積極信號。
貴安新天地項目銷售總監鄭佑和就表示,作爲一個千畝大盤,又是旅遊地產項目,目光肯定不僅僅放在福州本地的購買羣體上。像貴安新天地的客戶羣就不侷限於市區、周邊縣市,更有寧德、三明等其他地市的客戶。隨着福州城鎮化的推進,省會效應會進一步擴大,也將會吸引更多外來人口。所謂商機就是要瞄準入市機會,第一個入市風險雖大,但市場也一樣很大。
探討2住宅與配套,誰先行?
旅遊地產,既是旅遊項目,又是地產項目,那麼究竟是先旅遊後地產,還是先地產後旅遊?就當下福州已開發的旅遊地產情況而言,大部分項目選擇的是配套建設與住宅銷售並行,一邊通過開發建設配套來爲本項目提供諸多利好,一邊依託住宅銷售來回籠資金以繼續後續開發。
“對於發展旅遊地產而言,無論是住宅銷售先行還是配套建設先行,都必須先有合理可持續的規劃。因爲旅遊地產除了依賴於自然資源,人文資源、交通狀況及服務配套也非常關鍵。如果配套跟不上,有的遠離市區的項目甚至連滿足基本的生活需要都談不上。”一從事旅遊地產開發的項目經理透露。
蔡俊認爲,現在福州的旅遊地產項目多處於周邊縣市,交通、基礎設施、配套等都不夠完備,而拿下的都是超大地塊,規模浩大,所需要投入的資金量也巨大,運作需要一段較長的培育期。“在這段培育期內,資金來源有很大一部分就要依靠房地產銷售,減輕後期項目運營帶來的壓力。”
但在旅遊地產開發中所遇到的不可避免的矛盾是,如果出售型物業所佔比重較大,不符合旅遊地產的本質,房子賣出後,也很難實現後續產品的增值。但持有型物業面積較大,則很難在短時期迴流資金,加之財務成本,在當前的市場背景下,開發商普遍資金偏緊,旅遊地產項目運營倍加艱難。
“地產先行還是旅遊先行,主要還是看企業實力。”鄭佑和指出,房地產先賣確實可以回籠資金反哺後續項目發展,但這種做法其實也有弊端。如果只是依靠賣房來回籠資金,一旦前期房地產項目沒賣好或賣不出去,整個項目反而會陷入困境,因此與開發商整個操盤資金實力也有很大關係。
探討3如何形成新城產業化運營?
然而,備受關注的焦點,無疑還是旅遊地產如何實現長期持續化發展——依託產業化,形成自身產業化的良性循環,這是近乎所有業內人士的共識。
但真要實現起來,卻絕非易事
“新區乃至新城的建設是一個複雜的工程,首先就需要交通規劃的配合支持,沒有交通就沒有人流;其次,市政設施配套也要同步跟上,因此,開發商需要地方政府強有力的協調和配合。牽頭區域配套完善,炒作區域,在政策上有所傾斜,推進相關產業建設整合,才能帶來足夠的人氣。”鄭佑和談道。
因此,諸如福州周邊旅遊地產這類超大規模項目,欲實現可持續發展,就必須解決好產業化發展的問題。政府在規劃城市周邊發展的過程中,應當要前瞻性、合理性地規劃好相關產業佈局,同時,做好相關配套設施的補充完善。當前福州城市處於高速發展階段,產業發展面臨升級轉移的需要,城市周邊大盤開發與產業佈局相結合是大勢所趨,勢在必行,在堅持周邊大盤合理有序開發、產業轉移佈局跟進落地的前提下,福州城市不會出現“產業空心化”的問題。
正如融匯集團董事長黃祖仕在談及融匯桂湖溫泉項目時所言:“我們將在這裏構築一個產業平臺,形成以溫泉爲核心,休閒、養生、旅遊、度假相互扶持的疊加效應和複合效應!未來,桂湖將打造成爲一個可居、可遊、可創業、可就業的宜居生態之城。”
探討4怎樣增加項目識別度?
長期持續化運營的另一大支撐,就是保證項目本身的差異性,找準定位,增強識別度,從而避免陷入周邊旅遊地產項目的同質化競爭。事實上,早在近20個旅遊地產項目齊聚之前,衆多開發商就已提前考慮到外圍板塊的激烈競爭,並對自身地塊的評判體系進行整體的綜合考量。不僅是時下正熱的溫泉旅遊項目,更多項目也明確自身的差異化定位。例如,中國貴谷便以文化創意產業作爲發展核心,依託其自身在文化動漫產業的優勢與相鄰的貴安新天地實現差異化運營;恆大[簡介最新動態]集團就將在福州打造海洋文化旅遊城項目,瞄準海洋經濟,打造度假村、遊艇俱樂部等;而華僑城[最新消息價格戶型點評]的歡樂谷項目也已敲定落戶倉山,將以一貫的主題公園模式帶給福州新的娛樂體驗;冠城大通則主打文化創意牌,建設海西文化創意產業園,將集創意設計、文化交流、產權交易、教育培訓、工業研發、高科保健、商業休閒、生活配套等多功能於一體。
在很多人的固有印象裏,福州可玩的地方太少。業內人士江映輝表示,“隨着旅遊地產界大腕的不斷進入,將很大程度上催生整個市場的成熟度,大規模主題公園、遊樂場、遊艇會、文化創意集市這些差異化定位的產品,也將改寫福州旅遊項目存在感偏弱的局面。不過,這些項目對配套要求更高,對服務要求更專業,需要的銷售方式也更加靈活。”
記者的話:保證核心競爭強化多元運營
當衆多上千畝的旅遊地產項目在福州城區周邊形成圍合之勢,很多人就已經明白:這將是未來數年甚至十多年的發展大勢。因此,對於旅遊地產,正如上述業內人士所言,保持自身的獨特競爭力,並輔以多元化配套運營,在項目內形成真正的產業化疊加效應,纔是真正的長效發展之道。這需要時間,更需要合理規劃。一旦開發得當,項目進入自身良性循環,項目內的住宅價值自然水漲船高,帶動地產升溫,同時亦能反哺旅遊產業,通過地產高回報補足旅遊的高投入,帶動開發商開發建設旅遊的熱情,從而促進旅遊景區基礎、配套設施的完善。
同時,還應將項目自身的旅遊資源進行最大程度優化,近20個旅遊地產項目若共同開花,將形成數量可觀的“換成旅遊度假休憩圈”,讓原先的周邊觀光遊變成周末度假遊,儘可能地延長消費者停留時間和產業鏈,不斷滾動持續發展,並最終增進其他持有型物業的不斷增值。