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中鐵-花溪渡位於北京順義新城白馬路與順安北路交匯處,由中鐵潤豐房地產開發有限公司開發,主打一百平米以上的精裝洋房產品。目前一期已入住,二期將於8、9月間開盤,銷售人員透露,屆時均價應該在2萬元以上。
花溪渡的基本數據如下:
為了更詳細地了解該樓盤的情況,中國網財經中心記者親赴小區實地看盤。
首先介紹下花溪渡的交通狀況:
前往花溪渡的公共交通以東直門交通樞紐為例,到達小區附近馬坡站的公交車有980、850、855等線路,在非早晚高峰時段,最快1小時可到馬坡站。此外,還可以選擇地鐵15號線到順義站,再換乘順3路到達小區附近。
但據記者觀察,上述公交車的收車時間都較早,980路東直門末班為20:00,855路末班車為20:30,順3路末班為19:30至20:30。如果選擇乘坐地鐵15號線,順義站出口又多為黑車,幾乎很難打到正規出租車。因此,對於沒有私家車的購房者來說,晚間乘坐公共交通返回小區有些不太方便。
以下是探盤實錄:
記者上午10點從三元橋出發,因為不是行車高峰期,京密路上車雖不少但並不擁堵。從起點上車開始掐表的1個多小時後,我們乘坐的980路終於到達順義馬坡站。下車後便是一段頂著大太陽漫長的步行。
走了約莫15分鍾後,我們看到一片餐飲區(見下圖),距離花溪渡大概1—2公裡的路程,雖說普遍檔次不高,但也算『五髒俱全』。令人不太滿意的是,從我們途徑的這一段路來看,樓盤周邊的配套醫療和教育資源並不理想:醫療方面,我們只看到了向陽村第二衛生室。教育配套方面,除了附近樓盤魯能7號院在廣告中稱將配套建設雙語幼兒園,其他教育機構並未發現。
值得注意的是,著名的『燕京啤酒廠』就坐落在上述餐飲區周邊,據花溪渡的直線距離大概1—2公裡,而從圖上看,排出的『不明氣體』可謂裊裊。不知這是否會對周邊環境造成影響。
此外,對於之前在論壇上看到有網友反映的『飛機噪音』的情況,記者也留意了一下,在不到一個小時的時間裡,有兩架飛機從我們頭頂呼嘯而過,據圖片,對比參照物可以看出,飛機離地面比較低了,而聲音之大也已經令人略感不適。
終於,在下車步行約四十分鍾後,記者看到了『中鐵花溪渡』的引導牌。
進入『花溪渡』後有電瓶車送看房者到售樓處,一路看來,綠化做的確實不錯,景觀錯落有致,不足的是,由於樓盤樓層設計較高,走在小區中,會時時給人一種『壓抑』的感覺,有悖於『花園洋房』的樓盤定位。
由於不是周末,又趕上中午,售樓處看房的人並不多。迎接我們的是一位身材高大,但幾乎『面無表情』的銷售,這瞬間勾起了記者兒時去『合作社』買東西時售貨員阿姨愛答不理的回憶,讓人不禁擔心購房後物業等等的服務態度。
據銷售人員介紹,目前正在銷售的是一期幾套130平米左右的尾房,均價2萬元,即將開盤的2期戶型齊全,價格應該比現在略高。
關於之前不少業主反映的『一期漏水』的問題,銷售稱『確有其事』,同時強調目前都已為業主修復完畢,並保證二期不會再有這樣的問題。據記者了解,一期的修復是將已入住的業主又『請了出去』再進行的,而二期的施工方則確認仍與一期相同。
當記者向銷售人員詢問周邊是否有『火車道』時,對方稱鐵路離小區有兩公裡遠,完全可以忽略。而記者撰稿時在百度地圖上看到,該鐵路距小區最西側580米,如上圖,雖然不像銷售人員說的那樣遠,但按常理推算,只要火車不鳴笛,應該不會有太大噪音。
隨後,記者參觀了樓盤的樣板間。127平米的樣板間南北通透,戶型設計中規中矩,可能是公攤多的問題,感覺並沒有127平這麼大,而最大的亮點是每個房間都有飄窗。據介紹,該項目的裝修標准為『2800元/平方米』。
看完樣板間剛一出門,一堆雜物似小山狀引入眼簾,和那氣派的門房形成極大的反差,看來小區的環境衛生還有待加強,之前了解到的『五星級』物業水准令人有些許的失望。
准備離開前,記者留意到,在小區幾棟樓的樓基處,都已出現大約兩厘米的縫隙,不知這樣的縫隙是否會影響居住安全?
走出項目,記者對周邊的配套設施做了一些簡要的總結:
1、順3路是距離小區門口最近的公交車,步行大約5分鍾;
2、小區周邊的醫療機構比較貧乏,且沒有真正意義上的『醫院』,整體質量令人有些擔懮。如圖:項目一公裡半徑內有三所衛生室,分別是:1、馬坡鎮衛生院;2、西豐樂社區衛生服務站;3、向陽村第二衛生室。
3、肯德基、大鴨梨、上島咖啡等餐飲店距小區步行約15分鍾;
4、查詢百度地圖後,發現其實項目周圍幼兒園、學校等教育配套水平可以滿足基本需求,這點需要為之前的判斷做一個『正名』。但通過搜索查證,周邊教育機構的教學質量可能並不算太高,如圖:周邊三公裡內的教育機構有:1、順義區馬城中學;2、馬坡小學;3、順義區馬坡中心幼兒園;4、順義區馬坡第一幼兒園;5、馬坡第三幼兒園。
5、如圖:花溪渡距離15號線的直線距離為6.1公裡,如果按照實際裡程來算,應該會更遠一些。
編輯小馬點評:
小區的景觀環境確實很好,綠植、水池、搖椅,找個風和日麗的午後,在園中小憩,一定愜意無比。但據我觀察,景觀水應為死水,若日後維護跟不上,味道估計好聞不了……另外,綠植+近水的環境是蚊子的大愛,像小編這種招蚊血型,恐怕呆一會就滿身大包了。
此外,我對花溪渡的交通略感擔懮。從目前的公交配套來看,對居住者的歸家時間限制較多,基本可以告別各種加班、應酬和娛樂了,這對年輕人來說,多少有些苛刻了。如果你有一輛私家車,正常情況下會方便很多,但如果喝了酒想打車或請代駕回話,打車費估計會讓你小小地心疼一下。即使坐地鐵15號線到順義站,門口的黑車也會宰你沒商量。
綜上,我認為花溪渡更適合退休的父母居住,空氣好,綠化好,但前提是父母身體倍兒棒,吃嘛嘛香,畢竟目前周圍的醫療配套還是比較簡陋的。
編輯老張點評:
總的來說,花溪渡這個盤有些『雞肋』。
從我們實地調查的結果來看,首先,由於我們去的時間為盛夏,可以感受到小區的綠化做得確實是還不錯的,就同類型的樓盤來看,5分的話絕對可以給到4分。
然而比較不能令人接受的是該樓盤存在的諸多硬傷:首先如果說小區的定位為主打『改善性需求』,那麼,周邊的醫療、教育環境對我們大多數人來說肯定算不上是『改善』。其次,本來小區環境還不錯,但飛機的『噪音污染』確實令人郁悶。從上文圖中小區內的『廢物堆』和銷售人員的冷漠來看,未來居住的『軟件』環境也令人十分擔懮。再次,如果您是上班族,那請務必得有輛車,沒車的話,這整天城裡----郊區換車的罪咱可傷不起,搞不好哪天加個班,晚上吃個飯就『無家可歸』了。就算您有車,不說這油錢+高速費,單說這『堵』,每天就得讓您好好喝幾壺。
所以說,花溪渡這個盤從定位上來說很糾結。縱向看,說針對剛需吧,交通,價格都不合適,將小白領們拋得遠遠的。說針對改善型需求吧,醫療、戶型,物業、教育、生活環境等多方面上又硬傷累累。橫向看,與花溪渡相鄰的兩個樓盤,對剛需,其實有更適合的『合景-香悅四季』----價格便宜不少,環境也還不錯;對改善性需求,完全可以再努把勁兒上『魯能7號院』—價格貴一些,但人家是真的花園洋房,還有配套雙語幼兒園等。
那麼,哪類人適合購買呢?我覺得如果您在順義區內工作,手中有一定資金,本來也不太在乎交通噪音,而且對子女教育沒有太高要求的朋友們還是可以關注下的。盤無完盤,根據您的個體需求和資金來做綜合評估吧。