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在開發商內部的一份銷售記錄上顯示,確實有幾十套房子已經被內部認購,都是有名有姓的關系戶。
因五羊新城板塊少有新樓盤推出,且東山月府帶省一級學位,所以備受買房者關注。
連日以來,不斷有市民向南方日報投訴,稱位於越秀區五羊新城板塊,帶省一級學位東山實驗小學的樓盤東山月府捂盤惜售,大搞內部認購,每平方米叫價5萬元-7萬元不等,有的房子即使沒有拿到預售證,也已被搶購一空,購買者多為官員商人等關系戶。
南方日報記者調查得知,該項目由廣州豐偉房地產開發有限公司開發,佔地面積僅5934平方米,項目分A、B兩棟高層洋房,開發商推出的是B棟41層住宅。該幅地塊被閑置時間已長達16年之久,3年之前還是個停車場,如今變成『豪宅』。開發商早在大半個月前就拿到了28套房子的預售證,但卻遲遲不開盤,只對官員、商人等關系戶實行內部認購。
代理東山月府銷售業務的廣州保利地產代理有限公司高級置業顧問稱,要有關系纔能認購,如果要認購領取了預售證的28套房子,每套房子要先下20萬元定金,如果要認購其他沒有領到預售證的樓房,則要交二三百萬的認購費(合同稱為『裝修費』)。開發商內部的一份購房銷控表中顯示,確實有幾十套房子被人內部認購,購買者多為官員和商人。
投訴
開發商捂盤大搞內部認購
廣州要求樓盤在取得預售證10天內必須開盤銷售,否則算是捂盤。但自7月19日東山月府取得共28套住宅的預售許可證以來,至今快半個月了仍然沒有對外開盤銷售。市民去買房,有好心的銷售人員悄悄提醒他們,『這個地段房子太火爆了,開發商是不會拿出來公開銷售的,現在買房要找關系,至少要找開發商老總或是政府高官。』
家住五羊新城的寺右村村民陳先生投訴稱,東山月府項目位於越秀區寺右新馬路寺右中街20、22、24號地段,早在3年之前還是臨時停車場。地塊原屬他們寺右村村民,五羊實業收購該地塊,宣稱跟他們合作開發,共同建設一個樓盤,承諾能夠給村裡帶來福利。但是五羊實業根本沒有開發的資本,這塊黃金寶地就一直荒蕪著。後來,廣州豐偉房地產開發有限公司又收購了這塊地塊,但是卻遲遲不動工。
『開發商說,房價一定會一直漲下去,到時候漲到六七萬元的時候再開發,絕對能夠賺大錢。』陳先生說,從2011年開始,在政府的多番催促之下,開發商終於動工了。2012年初,房子終於建好了,村民也盼望著能夠在附近買一套房子。當年下半年,保利進駐銷售此樓盤,並開放了樣板房,當時就傳出要開盤,但對外吹風價卻一漲再漲,從去年的3.5萬元/平方米,到目前的5萬元/平方米。其附近達20年樓齡的樓梯樓對外售價1.6萬到2.2萬元,電梯樓從2.8萬到3.2萬元。
陳先生介紹,村民們過去看樓時,銷售笑臉相迎,但是委婉地告訴他們,沒有領到預售許可證,開盤時間沒有定。7月19日,有村民在陽光家緣網發現,廣州市國土房管局已經給東山月府發放了28套房子的預售許可證。『這樣總可以開盤了吧!』村民們又興奮地過去買房,結果開發商仍然告訴他們,還是不能夠買。有好心的銷售人員悄悄提醒他們,『這個地段房子太火爆了,開發商是不會拿出來公開銷售的,現在買房要找關系,至少要找開發商老總或是政府高官。』
『市國土房管局相關負責人曾經表示,廣州要求樓盤在取得預售證10天內必須開盤銷售,否則算是捂盤,將要求其進行整改,立刻對外銷售。』陳先生說,他後來專門查詢了國家相關條例,得知按照我國法律法規,對未在規定時間內對外公開銷售或未將全部准售房源對外公開銷售的,房管部門必須責令限期整改,記入房地產信用檔案,並可暫停商品房網上簽約。對拒不整改的,將依法從嚴查處,直至取消其開發企業資質。但是他們向廣州國土房管局投訴多次,均沒有任何效果。陳先生還質疑,開發商將沒有批准預售許可的房子拿出來內部銷售,涉嫌嚴重違法,而眾多官員等內部關系戶都爭相搶購天價豪宅,不少還是一次性付款,這裡面可能涉及貪腐。
陳先生說,根據住建部《關於進一步加強房地產監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》(建房[2010]53號),『未取得預售許可的商品住房項目,房地產開發企業不得進行預售,不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預訂款等性質的費用,不得參加任何展銷活動』。主管部門表示,他們將會對此事進一步進行核實,如果確實存在這種情況的話,將按照相應的法律法規處理。據介紹,按照《城市房地產開發經營管理條例》第三十九條規定,擅自預售商品房,由縣級以上房地產開發主管部門責令停止違法行為,沒收全部違法所得,並處以已收取的預付款的1%以下的罰款。
焦樓部
『沒有關系,即使一次性付款也不賣』
『沒有關系,即使一次性付款也不賣』
售樓小姐稱,『實在不好意思,我們這裡只內部認購,沒有關系的客戶,即使有錢一次性付款開發商也不會賣。』記者在現場看到,有客戶當場就下了幾百萬元的定金,內部認購了一套高層住宅樓。高級置業顧問介紹,他們樓盤確實大半個月前就領到了28套的預售證,但目前不打算開盤,因為內部認購十分火爆。
昨日,南方日報記者從廣州市國土房管局獲悉7月19日,東山月府6層-20層的B棟雙樓層(除開14層以外)取得了共28套住宅的預售許可證,政府指導價從3.2萬到3.3萬不等。但是截至昨日晚上,廣州豐偉房地產開發有限公司仍然沒有對外發售。
前日,記者來到東山月府售樓部,銷售人員熱情地接待記者,但是卻回復記者稱,現在只能夠看樣板房,不能夠買房,因為還沒有賣樓。記者堅稱要一次性付款購房,但是售樓小姐稱,『實在不好意思,我們這裡只是在內部認購,沒有關系的客戶,即使有錢開發商也不會賣。』記者發現,有客戶看完房後,售樓小姐給他選房號,預售范圍之外的都能夠隨便選擇。並且有客戶當場就下了幾百萬元的定金,內部認購了一套高層住宅樓。
昨日,記者打著某某老總的朋友旗號再次來到售樓部,受到了售樓小姐不一樣的對待。『都是關系戶,都要搶瘋了,乾了這麼多年,還第一次遇到這種情況,到現在都沒有時間對外開放,內部人都定不完。』代理東山月府銷售業務的廣州保利地產代理有限公司高級置業顧問稱,樓盤早就開始內部認購,分分鍾成交一套。高級置業顧問收回未開盤的說法,坦言告訴記者可以先看樣板房,再直接進行內部認購。
在開發商內部的一份銷售記錄上顯示,確實有幾十套房子已經被內部認購,都是有名有姓的關系戶,後面還用括號備注著其單位,很多人都是某某總,以及官員關系戶。『如果這28套都內部認購完了,我們就不會對外預售了,等第二期預售證拿到之後,也是優先內部認購,如果內部選完了,也不會對外了。』高級置業顧問介紹,他們樓盤確實大半個月前就領到了28套的預售證,但目前不打算開盤,因為內部認購十分火爆,開發商還有百餘套房產可進行優先內部認購,目前已成交幾十套,這些成交的內部認購房在開盤之後不會參與公開銷售。
高級顧問介紹,如果在6層-20層間的雙層樓(在擁有28套預售許可證的房源)有看中的房產可按正常認購手續,繳納20萬元的定金,再交裝修款,最後再交首付。開發商直接可以跟認購者簽訂認購書,然後簽訂購房合同進行網簽。『如果這28套房子裡沒有你喜歡的,你也可以看高樓層的,但是沒有預售證的這些樓層要先交清裝修款,等預售證下來之後直接通知您過來給首付。』高級置業顧問介紹,東山月府是省一級東山實驗小學的學位房,很多內部領導、內部員工,包括老板的親戚朋友都很喜歡這個樓盤,21層至25層都已經被內部認購完了。
揭秘
陰陽合同變相漲價,買房要先買裝修
記者調查發現,有預售許可證的28套房源中(位於6層-20層間的雙層樓),內部認購時可按正常手續,繳納20萬元定金,再交裝修款,再交首付。沒有預售證的這些樓層要先交清裝修款(多達幾百萬元),再與開發商簽訂協議確認客戶所認購的房號,開發商保證為其預留該房產直到預售證獲批。銷售人員介紹,21層至25層都已經被內部認購完了。
南方日報記者拿到了東山月府樓盤的一份房屋價目表,其中顯示,這個樓盤最便宜的房子都達到了近5萬每平方米,多數單元在5萬多到6萬元之間,而最貴的高層樓層甚至叫價7萬多元每平方米。
保利高級置業顧問介紹,由於政府要拉低房地產的市場均價,所以對於市區內的樓盤預售批准一次性不會太多,都會分批預售,以此降低成交量防止均價被拉高。然而這卻給房地產商有機可乘,利用房源短缺的形勢給關系戶營造一種優先選房的優勢,促成內部認購。
『政府給的指導價格是3.3萬到3.5萬元每平方米之間,但是這個地段的房子怎麼可能會是這個價格呢,只好上有政策,下有對策了。』高級置業顧問介紹,4月22日,廣州市國土房管局對廣州各房地產開發企業、房地產中介服務機構下發了《關於落實廣州市房地產市場調控政策加強房地產市場監管的通知》(以下簡稱《通知》)。《通知》要求商品住宅預(銷)售前,房地產開發企業應辦理預售價格網上申報,並接受國土房管部門的價格指導。未辦理網上價格申報的,或申報價格過高且不接受國土房管部門指導的,暫不核發預售許可證。超過申報價格銷售的,暫停網上簽訂商品房買賣合同。
開發商為了迎合政府對房地產的調控,就搞陰陽合同,比如賣7萬元每平方米的房子,開發商就跟關系戶簽訂每平方米3萬多元的購房合同,也就是政府指導價格,其他3萬多元就以『裝修款』的形式再簽訂一份合同。東山月府的裝修合同,就根據每套房子的差價多少決定,一般都要幾百萬元。裝修款也可用按揭貸款的方式支付,但是由於籌款費時,將會影響訂房時間。對於28套預售范圍之外房產,裝修款費用需一次性繳清,『我們會給你一個房號,等預售證發出來了就會馬上通知你過來給首付』。
有內部人士透露,其實開發商帶精裝修的房子,每平方米的標准頂多每平方米5000元,但是開發商均是按照每平方米2萬元以上的裝修費用征收,價格遠遠高於市價。高級置業顧問稱,由於沒有預售證,內部認購28套預售范圍之外的房產不能簽訂合同,也不能收取定金,但關系戶要認購房子,就得繳納從幾百萬元不等的精裝修款,再與開發商簽訂協議確認客戶所認購的房號,開發商保證為其預留該房產直到預售證獲批。
開發商
曾被列入老賴黑名單
記者調查發現,2006年,東山月府樓盤的開發商廣州豐偉房地產開發有限公司被廣州市建委列入了黑名單。建委對其作出了『信用不良單位,暫停開發資質年檢,用地手續不予辦理』等處罰。
廣州豐偉房地產開發有限公司相關人員則稱,這個樓盤的地塊是他們公司1994年購買,確實一直沒有開發,當時主要是有糾紛。最近幾年房價上漲,他們公司對地塊進行了開發,樓盤地段就值5萬元到7萬元,但是政府只給網簽3萬多元。而市中心的土地價格一直在漲,產品不可能越賣越便宜。他們這是一種打擦邊球的辦法,兩份合同是他們第一時間能想到的策略,廣州很多樓盤也是在這樣做。
該人員表示,有購房者曾經向廣州國土房管局投訴,指出有開發商以裝修合同補差價。但是廣州市國土房管局明確表態稱,對於開發企業提出另簽價格協議的行為,可以認為是要約行為,購房者可結合自身需要自主決定是否簽訂,由此引發的糾紛屬於民事糾紛,雙方屆時可本著開誠布公的態度充分協商解決糾紛,協商不成的,可通過司法途徑解決糾紛事宜,以維護自身合法權益。
-行業潛規則
購房+裝修合同,讓3.3萬變7萬
在國五條廣州細則落地後,廣州市新建商品房在新盤取得預售資格時,政府將對價格進行管理和引導,新盤取得預售資格的時候要報價,報價不能明顯高於該樓盤此前的成交價,也不能明顯高於周邊同類品質商品房的價格。如果房地產開發商不接受指導,就不發放預售許可證。但開發商拆分合同造成的變相漲價,借此規避了調控手段,以各種形式追求利益最大化。
拆分合同這種變相漲價的方法,在廣州市已不鮮見,尤其在一些市中心高房價區,比如珠江新城等地段。客觀上來說,拆分合同因為分離了一些房價,也會讓消費者少繳一些契稅。但相對來說,風險也很明顯,房屋的裝修質量很可能成為日後維權的重點。
在實際操作中,開發商往往會跟購房者簽訂補充協議,其中明確規定,購房者已對開發商的樣板與本協議約定的總費用進行了充分考量,確知較通常市場價格偏高,但鑒於開發商的品牌價值、技術、設計、服務理念等因素,購房者認為公平合理。購房者完全同意並沒有任何異議自願接受本次裝修協議中發生的各項費用。
此外,協議還規定,樣板間的裝修質量不能作為交付依據,這實際上就幫助開發商規避了維權的風險。金卡律師事務所律師張興斌稱,按照廣州版國五條細則規定,廣州市個人轉讓房屋所得,如不滿足相關條件,將嚴格以轉讓財產收入額減除財產原值和合理費用後的餘額,按照20%稅率計算納稅。那麼,在購房者以後轉讓房子時,將征收巨額重稅。
-案例
以29樓的三室兩廳131平方米的戶型為例,總價為718萬元。其中,購房款合同費用438萬元,約3.3萬元/每平方米。
裝修款合同費用280萬元,約2萬元/每平方米。
閑置16年,終於等成了『黃金寶地』
-時間表
1.1994年,開發商買下此地。
2.1995年,拿到廣州市國土資源和房屋管理局的《建設用地批准書》。
3.2006年,東山月府樓盤的開發商廣州豐偉房地產開發有限公司被廣州市建委列入了黑名單,建委對其作出了『信用不良單位,暫停開發資質年檢,用地手續不予辦理』等處罰。
4.2010年4月14日,廣州市國土資源和房屋管理局同意其延期一年動工,但在延期動工的批准書有效期內,該地塊卻仍然紋絲未動。
5.2011年3月3日,廣州市國土資源和房屋管理局又再度下達了催促動工的『最後通牒』。
6.2011年,樓盤開始動工,最初報建名為『御景臺』,目前易名東山月府。
7.2013年7月19日,拿到了共28套住宅的預售許可證。雖為一手物業,但產權縮水至50年。
-開發商違規之處
記者從多方采訪獲悉,開發商存在以下違規之處:
1.一直閑置16年,其中,政府多次要求其加快辦理動工前的審批手續,盡快動工建設。
2.至今快半個月了仍然沒有對外開盤銷售。廣州要求樓盤在取得預售證10天內必須開盤銷售,否則算是捂盤。
3.開發商只對官員和老板等關系戶纔搞內部認購,對於未取得預售許可的樓房,開發商也進行預售,以裝修款形式向買受人收取或變相收取幾百萬元不等的費用。
4.政府指導價是3.2萬元到3.3萬元,但是開發商對外叫價5萬元到7萬元不等,嚴重對抗國家對房地產市場的宏觀調控政策。
5.開發商搞霸王條款變相漲價,買房必須買裝修,高於指導價則用裝修合同補上。裝修標准最多5000每平方米,但實際上這裡每平方米卻強賣2萬元以上。
策劃:譚亦芳
采寫:南方日報記者成希李春江實習生丁雨菲林宓安佳璐
攝影:南方日報記者成希