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本期關鍵詞:小區綠地
買房籤合同需要注意哪些問題,遇到糾紛如何處理……本欄目旨在幫助廣大讀者解碰到的各類房地產問題,歡迎廣大讀者來電、來信諮詢和探討有關房地產的各種問題,南方日報房地產記者、特邀業界專家隊伍將以專業的眼光爲您指導、解答。
案例:李先生買房前在惠州看了好幾個小區,其中一個小區的沙盤圖顯示綠地面積非常大,銷售人員也稱小區綠化率高,其中不乏名貴樹種,景色格外怡人。可是李先生購房入住後發現,之前銷售人員介紹的綠地面積部分縮水,名貴樹種更是被不知名的小樹苗代替,李先生頓感被虛假說辭給騙了。那麼,買房的話,如何跟開發商確認小區綠化的問題呢?
近幾年,隨着房地產開發量的增加,開發商之間的競爭也越發激烈,如何採取有效的宣傳策略,吸引購房者的眼球,成爲開發商努力鑽牛角尖的話題。而綠化率、園林景觀等也逐漸成爲開發商炒作的亮點。
實際上,據專業人士介紹,綠化率是項目規劃建設用地範圍內的綠化面積與規劃建設用地面積之比。但綠化率只是開發商宣傳樓盤綠化時用的概念,並沒有法律和法規依據。法律法規中明確規定的衡量樓盤綠化狀況的國家標準是綠地率,綠地率是指小區用地範圍內各類綠地的總和與小區用地的比率,主要包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等,其計算要比綠化率嚴格很多。
綠地率通常以下限控制:並不是長草的地方都可以算做綠地率,距建築外牆1.5米和道路邊線1米以內的土地和地表覆土達不到3米深度的土地,不管它們上面是否有綠化,都不計入綠地面積。綠地率所指的“居住區用地範圍內各類綠地”主要包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等。公共綠地內佔地面積不大於百分之一的雕塑、水池、亭榭等綠化小品建築可視爲綠地。
而綠化率是一個不準確、不規範的用詞,準確的提法應爲“綠化覆蓋率”。綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積之和與小區用地的比率,相對而言比較寬泛,大致長草的地方都可以算作綠化,所以綠化覆蓋率一般要比綠地率高一些。
法律人士建議,業主看樓盤景觀不要只看宣傳材料,可以和開發商溝通將“綠化”寫進購房合同,注意保留相關維權證據。
第一,簽訂購房合同時需要仔細研究相應條款。業主在簽訂商品房買賣合同的時候要尤爲關注購房合同中關於綠地面積、綠化率等的條款或約定。如果在條件允許的情況下,儘量把相應的條文進行細化。
第二,有保留證據的意識。通常開發商在購房合同簽訂過程中處於強勢地位,因此業主往往難以補充或修改相應的條款。但是在開發商對樓盤品質的各種宣傳和承諾中,對涉及綠化和景觀的一些廣告、圖案、模型、文字、音像等,都可以作爲對交付房屋條件的一種證據,對此類證據業主最好以各種形式進行保留,便於日後維權使用。
第三,可以通過法律訴訟途徑維權。有購房合同和充分的證據在手,業主有權要求開發商履行相應的義務,並可以訴諸法律。
盧慧