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目前清遠市區內很多住宅小區還沒有成立業主委員會,一些已成立的業主委員會也缺乏規范的監督和管理;業主委員會的產生程序還有待進一步完善。南方日報記者曾亮超攝
隨著社區建設的發展,房地產業的提昇,清遠市區內逐步出現越來越多的物業住宅小區。住宅小區物業管理工作在清遠已進入了發展階段。業主委員會的工作是小區物業管理工作中的主體之一,它是由同一個物業管理區域內的全體業主組成,是業主集體行使權利和維護全體業主合法權益的組織。業主委員會承擔著小區內物業工作的日常監督、溝通和協商等的職責。
在目前清遠社區建設中,如何進一步健全和加強住宅小區業主委員會的工作,使其在社區建設中對改善人民群眾的生活和工作環境,提高城鎮管理水平,維護社區穩定等方面起到更積極的作用,已成為市區物業管理工作中比較突出的問題。
高空玻璃總掉
業主找誰說事兒?
近期,位於北江二路的和富廣場小區附近居民擔心了起來,前段時間該小區居民樓高空墜下玻璃,砸壞了停在樓下的幾輛小車。
據了解,這已不是該小區第一次高空墜下玻璃了。該小區住戶對記者表示,『不僅僅是今年,去年也出現住戶玻璃破了,砸下來的事。』該住戶表示,『還好沒有砸到人,僅僅是砸到車,不然問題就大了。』該小區保安也承認確實出現過高空墜玻璃事件,但具體詳情並未多說。
『發生這種高層住宅的玻璃掉下來砸到車甚至砸到人的情況並不奇怪。』在連江路的某玻璃店負責人員說。『像一些小區樓齡很長了,住宅的玻璃已經老化,如果遇上之前的暴風雨天氣就非常危險。』據了解,凡是高層住戶來裝玻璃,該店都會推薦鋼化玻璃,價格雖然比普通的每平方米貴30元左右,但安全更有保證。連南朝陽街的某裝飾公司負責人表示,『這也是出於安全考慮,鋼化玻璃碎了後是塊狀的,危害較普通玻璃小。』
有市民認為居民樓的日常管理是由物業管理公司負責,如果某幢大樓有玻璃脫落砸傷人或損壞財物,物業是否負責?清遠市住建局物業管理科相關負責人表示,物業管理公司是受業主委托來管理小區,且物業公司提供的服務范圍是由業主與物業公司簽訂合同確定,涉及到一些如玻璃幕牆的公共領域修繕,也是需要業主共同出資的。該負責人表示,現在業主們有一個誤區,就是居民樓公共領域好像和自己無關,不願出公共維修資金,對自家高空門窗的安全檢查也不關心,一旦發生高空墜物事件,最終要擔責的還是相關業主。
在上述和富廣場高空墜玻璃砸壞汽車事件中,物業管理人員表示,『這不關我們的事,要業主自己注意,只能是誰家的玻璃壞了或砸到人,就是誰來賠償。』但事件發生後,和富廣場其他住戶對檢查自家玻璃安全性卻不以為然,也反映出對確保自家高空玻璃安全的責任意識不足。
業主和物管
責任和義務邊界在哪?
記者調查發現,目前市區內物業管理與社區建設還未形成有效的良性互動,很多住宅小區還沒有成立業主委員會,房地產企業、物業管理企業與業主之間產生矛盾糾紛缺乏協調解決的主體;已成立的業主委員會也缺乏規范的監督和管理;業主委員會的產生程序還有待進一步完善。
個別物管公司沒有履行維護公共衛生、公共治安等職責,小區出現了『髒、亂、差』的現象,失竊案件時有發生;另外,目前一些物業公司與業主溝通也不夠,管理過程中的大小磨擦也常有發生,缺乏和諧共處的氛圍。
物業管理公司與業主的法律責任不明確,物業管理企業服務意識不強,經管理念落後,治安防范意識也不強。從業人員整體素質較低,服務質量得不到業主的認可。
記者調查發現,由於住宅小區業主來源於不同背景和地區,普遍對其作為業主的權益、責任和義務不是很了解,在認識和行為上出現一些偏差。個別業主片面強調業主權利,而不注意履行義務。大部分人對小區事務漠不關心。他們不了解有關業主委員會的相關政策和法規,對成立業主委員會的事宜更是不聞不問。而小區內那些熱心公益事業又懂法的業主因缺乏必要的群眾基礎而孤掌難鳴。要組建業主委員會或召開業主大會都是一件非常困難的事,可操作性不強,因而在住宅小區管理事務上的民主協商和少數服從多數的原則沒有得到充分的體現。
業主委員會
清遠多數小區未建
為促進社區建設的和諧發展,長期關注該問題的清遠市房地產業協會一位工作人員在接受記者采訪時,建議從以下幾方面進一步完善和加強市區內新舊住宅小區業主委員會的工作。
這位工作人員建議政府有關部門圍繞國務院頒布的《物業管理條例》進行各種媒體宣傳,並在小區內多設置宣傳欄,印發宣傳單張,開展對有關規章制度的學習。嘗試將法律講座或法律諮詢活動進入到小區,使廣大業主充分了解業主所依法享有的參與物業管理有關事務的權利、責任和義務。引導業主了解業主委員會不只是為了維護自身權利,而且在加強業主與業主間、業主與物業管理部門之間、業主與社區其它單位和成員間的溝通聯系,參與各種健康文體活動,活躍精神文化生活,建設和諧社區等方面都有著重要的意義和積極的作用。
『落實專門管理部門,把住宅小區物業管理納入社區管理的范疇加以考核,促使業主委員會管理工作逐漸納入到法制化軌道上來』,這位工作人員建議所有住宅小區都成立業委會,各社區行政管理部門主動地做好促成和組建住宅小區業主委員會的工作,將那些對業主工作既有熱心又善於工作的人員,選聘為業主委員會成員。對已經成立業委會的小區,社區居委會、物業管理企業等部門要做好指導和協助,使業委會能充分發揮其應有的作用。建議定期開展小區物管工作評估及先進業主委員會的評選工作,以交流經驗,促進提高。
這位工作人員建議社區、居委會、房管部門等加強業主委員會的業務培訓工作。『經培訓後,方可上崗。』學習相關法律法規,使其了解物業管理知識,提高其物業管理的水平和自治自律意識,不斷增強自我管理和自身建設的能力。
『相關部門要指導和監督業主委員會按照法律法規的要求開展物業自治管理,幫助其完善內部的各項規章制度』,該工作人員認為業主委員會成員要明確自己在社區建設日常工作中的位置,真正出於公心,按照《物業管理條例》規定,積極配合物業管理部門,做好協調、監督、服務工作,共同提高住宅小區物業管理工作的質量。『對於一些在物業管理中出現的問題,要通過召集業主大會,利用各種途徑聽取業主意見,按照規定進行協調,提出合理要求,避免一些問題和矛盾的擴大,以及不愉快的事情發生。社區黨組織還要發揮黨員業主的積極性,引導黨員業主關心參與物業管理工作。程君