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▲縣市樓市開發量越來越大。記者陳卓達攝
●近年來開發商大舉進駐鶴山、開平和臺山等縣市,住宅開發體量突增,商業項目大規模出現
●業內人士分析稱當地需求有限,縣市樓市能否火起來,關鍵要看其能否吸引外地購房者
近年來,房地產開發商大舉進駐鶴山、開平和臺山等縣市甚至大澤、共和等經濟強鎮,並在成交上有了不俗的表現。特別是在江門市區樓市表現低迷時,縣市和鎮區火爆的銷售業績讓業界側目。
但這種火爆的背後卻隱藏著一個很大的危機,對於城市人口並不算多的各縣市來說,住宅開發體量突然驟增,商業項目突然大規模地出現,能否及時消化成為當地樓市能否持續健康發展的關鍵。有樓市專家指出,開發量大已經成為各縣市和鎮區房地產市場的真實寫照,而能否吸引更多外來購房者,也將決定未來縣市樓市的走向。
文/記者黃國金
開發商大舉進駐縣市市場
購房者目光不再只盯市區
2004年~2011年是江門房地產行業發展最為迅速的時期,從只有本土小型開發商的小打小鬧,到外來地產商紛紛搶駐,再到日益壯大的本土開發商與外來地產大鱷在江門市區的短兵相接,江門市區的房地產市場逐漸從完全的賣方市場向買方市場過渡。
市區樓盤競爭日益激烈,一些開發商開始另闢蹊徑,大舉進駐開平、臺山等縣市市場,如海倫堡就搶先在開平開發了其在江門擴張的第二個樓盤。而碧桂園更是表現活躍,在絕大部分開發商還在江門市區為爭奪市區市場蛋糕『鏖戰正酣』的時候,就提前在縣市市場甚至是鎮區市場落子。僅碧桂園,目前在江門就有12個項目,其中江門市區只有3個,其餘均分布在臺山、開平和鶴山等各縣市的市區或大澤、址山和共和等鎮區。
目前對於開發商大舉進駐縣市市場的情況並沒有相關的統計數據,但在2012年江門市區樓盤集體表現低迷之時,縣市和鎮區樓盤表現活躍,成交的風頭甚至蓋過了江門市區,已經讓絕大部分業界人士形成了『江門縣市和鎮區樓市已經成為了影響江門樓市整體表現的重要影響因素』的共識,也讓不少購房者的目光開始從傳統置業的市區向外移。
觀點:能否吸引外來購房者是關鍵
『鶴山的房價之所以普遍比其他縣市高,主要是有一大批的佛山購房者支橕了當地的樓市。』鶴山部分樓盤的購房者中,佛山客佔了六七成,而這些佛山客正從大雁山片區和鶴山市區逐漸擴散至共和鎮等地的。江門市房地產分析師劉先生指出,江門各縣市相對佛山等珠三角城市來說,經濟發展相對落後,本地消費能力有限,房地產市場的發展缺乏強勁持續的動力。但江門各縣市擁有良好的生態資源,可以幫助其吸引來大批外來購房者。『特別是這裡房價便宜,有佛山的老板在鶴山買房給企業高管做宿捨,再配一輛車專門接送,比他在佛山當地買房做宿捨能省20多萬元。』
『能否吸引更多的外來購房者是江門縣市和鎮區樓盤能否持續火爆的關鍵。』江門怡福地產策劃總監譚華駒指出,過去,縣市鎮區缺少中高檔樓盤時,開發商只要將產品做好,就可以引爆當地市民的購房剛需。但經過這兩三年的需求釋放,當地市民此前集聚的購房剛需已經釋放得差不多了。而由於城區人口規模等限制,能持續提供的購房剛需十分有限。
『不過與江門市區特別是其他珠三角城市相比,江門部分縣市鎮區在價格、生態環境和區域位置上都有優勢。』譚華駒分析說。
-縣市樓市分析
住宅:相對體量超過市區
『縣市樓市開發總量雖然不能與江門市區相比,但相對體量卻比江門市區大得多。』臺山、開平和鶴山等縣市近年來的房地產開發量呈現爆炸式增長,一手房的交易量呈現了持續上漲的趨勢,不過一般也只是維持在每月三四百套的規模,與江門市區尚不能同日而語。
但江門市房地產分析師劉先生指出,由於各縣市的城區人口遠沒有江門城區多,現在各縣市的住宅項目的相對開發量已然很大,很多縣市的房地產市場已經出現了明顯的供大於求的現象。
『開平市區在建在售的住宅體量預計需要5年纔能完全消化。』近年來,江門市區在建在售的住宅體量一般只需1~2年就可以完全消化。但據開平市有關負責人透露,開平市區雖然開發量比不上江門市區,但住宅的相對體量卻遠超江門市區。
在開平,隨著一些大型高檔樓盤的開發,房價開始被拉高,但數量眾多的小型樓盤同時也為市場提供了大量的低價新房,總體房價並不高。『供應量充足,未來開平的整體房價也不會出現太大的上漲趨勢。』
商業項目:遍地開花良莠不齊
『江門市區推城市綜合體,推公寓,開平、臺山等縣市也緊跟其後。』業內人士譚華駒指出,今年是江門商業地產爆發年,萬達、益丞、匯悅城和保利等商業項目動作頻繁,爭足市民眼球。
在江門各縣市,特別是開平和臺山兩地,商業地產項目更是遍地開花,同樣也在推城市綜合體、公寓等商業項目,且體量還很大。譚華駒認為,開平和臺山作為僑鄉,因市民出國而造成的人口不斷輸出與無法吸引更多外來人口造成了城市人口規模一直無法快速增加,且近年來開平和臺山等縣市的商業氛圍也沒有得到很好的培育,突然上大量的商業地產項目,市場能否支橕仍是一個未知數。
『項目太多,良莠不齊。』江門市房地產分析師劉先生表示,縣市商業地產項目遍地開花,不少開發商見目前的商業地產利潤高,劃一塊小地就建一棟公寓,傍著某一大型樓盤就建一棟商業中心,完全沒有考慮商業科學布局等問題。
『商業項目是需要後期運營纔能旺起來的,如果像臺山步行街那邊的商業中心只關注銷售不管經營,最終也會因經營不善而導致投資者血本無歸。』劉先生說。