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高端寫字樓將陸續亮相東莞。
莞總部經濟大樓相繼亮相商業地產競爭加劇中低端寫字樓或陷生存難
沈寂多時的總部經濟寫字樓市場再掀波瀾,在剛剛過去的一周之內,連續有總部經濟概念的大型寫字樓項目亮相——被行業稱為地產航母的東城萬達正式宣布國際甲級寫字樓開盤。幾乎與此同時,浙江商會宣布,南城名營經濟總部大樓定位為集甲級寫字樓、酒店和高端商業配套於一體的區域地標建築。迄今為止,東莞打著『總部經濟』旗號的高端寫字樓已有近10個,其中包括已經竣工正在招商的臺商大廈、匯峰中心等。一場高端商業地產爭奪戰拉開在即。
業界人士預測,接下來,東莞市的寫字樓在質量、服務、形象上會整體提昇,而高端寫字樓的價格則有可能會下降,同時一些中低檔寫字樓或面臨被淘汰的命運。
文/記者陳明通訊員羅艷桃圖/記者盧政
『總部經濟』
從廠房經濟向寫字樓經濟的逐步轉變
總部經濟的概念最早的代表是臺商大廈。金融風暴爆發之前,眾多東莞臺商便意識到東莞的廠房經濟遲早會昇級為寫字樓經濟,很多制造業的工廠行政和營銷辦公室將會脫離工廠入城辦公。於是,被稱為地標建築的臺商大廈應運而生。幾經周折,臺商大廈終於竣工,如今開始對外招商。據了解,租金報價100元左右/平方米。
緊跟著臺商大廈打造總部經濟概念的,是莞城街道辦推出的三舊改造重點項目——匯峰中心。雖然臺商大廈宣傳在前,但是匯峰中心後來居上,搶先於前年夏季正式對外營業。不過,與其他民營經濟體打造的高端寫字樓有所不同的是,匯峰中心屬於政府全資所有。時任東莞莞城街道辦主任的劉林宏介紹,匯峰中心是100%的莞城政府所有物業,莞城建這麼大的總部基地並非想延續過去出租、收租的物業經濟,而是希望能夠通過高端環境,吸引更多企業總部落戶莞城,帶動莞城經濟轉型昇級。這個單體建築面積為23萬平方米,是東莞目前最大的寫字樓。日前記者了解到,該中心辦公樓入住率達到了80%。這也是目前唯一一個已經營業的總部經濟辦公大樓。
就在東莞市中心城區大型、高端寫字樓接連開門迎客的時候,臨近中心城區的厚街同樣不甘寂寞,前後推出鞋業總部基地、民營企業總部基地兩大商業地產項目。
厚街鎮書記錢超在年初上任之時對外透露厚街的商業地產優勢,由於緊鄰市區,加之發達的酒店服務業和制鞋業,在產業轉型昇級期間,總部經濟後勁十足。因此,厚街推出世紀新城計劃,將在世紀新城建企業總部。『我們粗略估算,厚街在全國各地蓋五星級酒店的企業起碼有20家,投資起碼已滲透到10個省。我們將根據民營企業的稅收排名、對厚街貢獻的大小等條件,給他們提供土地,讓他們每個企業建一棟30~70層的大廈,未來這裡將蓋幾十棟總部大廈。』該鎮相關負責人說。
另外,世界鞋業總部基地大樓也將落戶厚街。這座大樓將集研發、總部辦公、人纔培訓和營銷中心、展覽於一體。
新秀登場
東城萬達廣場:華南旗艦項目面世
上周六,位於東城商業核心區域的萬達中心正式宣布推出第一批產品——東城萬達中心寫字樓。這座被稱為東城地標性的建築從開工伊始,就被投資者密切關注。
萬達中心8月中旬開盤,預計未來月租金或將破100元/平方米。東莞萬達公司副總經理何廣長告訴記者,東莞目前在寫字樓市場,較之國內發達城市,尚未真正起步。他認為東莞長期以來工廠廠房佔據了太多的資源,很多公司的老總辦公樓也在廠房裡面,真正的商業辦公系統尚未完善。本次萬達推出真正有著甲級寫字樓服務的寫字樓,將目標直接對准東莞的大型企業總部、銀行和保險機構。
何廣長表示,東莞目前正處於轉型昇級的關鍵時期,一些制造業原來只管貼牌生產不管銷售和研發,現在不一樣了,這就需要更多的商務環境來支橕這種轉變。讓萬達中心成為目前東莞最具規模和時代的寫字樓。之所以對於萬達的寫字樓非常有信心,也是緣於其硬件軟件設施的完備。萬達中心整棟145米高、10.2米的挑高大堂,為東莞最高的大堂。大堂公共部分采用了六星級精裝,1800平方米闊綽面積位列珠三角前茅。記者在參觀樣板間時看到,大堂安裝了12臺進口三菱電梯,以4米/秒速度直達寫字樓。
浙商大廈:打造成10萬浙商對外投資的基地
就在萬達中心推出樣板寫字樓的前一天,浙江商會有關負責人宣布,國際酒店巨頭萬豪國際集團入住南城民營經濟總部大樓樓群浙商大廈。該大廈即將動工興建,最遲將於2015年投入使用。
浙江商會有關人士對記者透露了發展商業地產的幕後動機,近幾年,隨著外部經濟環境惡化致使東莞企業業績出現下滑後,來莞創業的各地商人希望采取抱團的形式重振雄風。在莞經商的臺商、湘商、浙商均以成立商會的形式共渡難關。2012年11月,超過10萬在莞經商的浙江籍人士,在東莞市民間組織管理局登記注冊,自願組成非營利性社會團體。經過半年籌備後,今年4月正式成立浙江商會。
東莞浙江商會會長陳路表示,浙商大廈的整體定位是都市商務聚合體,除酒店引進萬豪酒店外,項目還有甲級寫字樓、酒店公寓等業態。『從商會平臺考慮,等大廈建成後,東莞浙江商會的會員企業或個人可以內部成本價認購,實現會員企業抱團共贏的目的。』陳路表示,浙商大廈將打造成東莞10萬浙商對外投資擴張的重要示范基地,成為眾多在莞浙商的總部。
業界觀點
高端寫字樓入市或威脅低端寫字樓生存
對於總部經濟在今年進入集中推出的時期,業界人士普遍認為這是東莞轉型昇級時期出現的必然現象。制造業不景氣讓投資者不再願意介入。而投資商業地產是一個有利可圖的路子。『目前東莞的寫字樓處在不完善的階段,高端的幾乎沒有,具有國際服務標准的更是為零。』東莞萬達副總經理何廣長認為,甲級寫字樓為大型企業、金融服務機構提供了一個全面提昇形象的環境。
同時,發展總部經濟也受到政府鼓勵,去年『兩會』期間,市政協委員、東莞經貿局副局長劉國康曾表示,深圳總部經濟達到3000家左右,但是東莞第一批總部經濟申請認定只有49家,最後定下來的只有10多家。所以,總部經濟發展的空間很大的,未來應該繼續深化鼓勵總部經濟的實施細則,從而達到『調結構』的目的。
不過,獨立地產研究人士張力認為,如果現在所有打著總部經濟旗號的寫字樓全部營業,有可能出現過度競爭的情形。首先,東莞的企業雖多,但是大企業不多,而且很多企業是在鎮街從事純粹制造業的,這些企業很難將辦公樓設在遠離工廠的市中心區。因此,如果將近十個規模巨大的甲級寫字樓同臺競爭,在價格上和入住率方面可能會出現較大的壓力。『據我了解,目前東莞最貴的寫字樓租金每平方米不會超過100元。』同時,他認為,高檔寫字樓的普及,那些低端的可能會面臨洗牌。