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樓市銷售市場呈現冰火兩重天的格局:少數實力和品牌房企佔據了大部分市場份額,而大多數中小開發商銷售表現平平。
據媒體報道,上周六,位於清遠市石角鎮的一樓盤迎來上萬廣州人組團購房。據稱,開盤當天的人流量超過3萬人,上午開盤僅兩個小時成交就超600套,搶房場面火爆,最高紀錄兩秒產生一位業主。
這種景象,在清遠中心城區卻鮮見,除了少數知名房企和大盤外,許多中小開發商面臨著各種難題,消化速度慢、價格提不上去、資金短缺甚至資金鏈斷裂。
南部郊區盤持續熱銷
報道稱,在石角鎮該購房現場,四面八方匯集來的大小車輛佔據了社區內的大小街道,運載購房團的近百輛大巴組成了龐大車龍,廣州牌照私家車更是一眼望不到頭。在一個由高端商務會議室臨時改成的交易大廳,幾十名保安要排成人牆來疏導購房人潮,因為人太多,每個下定客戶只有3分鍾選房時間。而為了迎接數萬人的開盤日,當地還出動救護車2輛、消防車2輛、信息發送車4輛。
南部郊區4大盤市場佔有率近三成
實際上,近年來隨著廣州城市北拓,清遠的宜居特性在珠三角城市越來越突出和被發掘,清遠的居住環境對廣州人具有較強的吸引力。
清遠市區的南部郊區石角、龍塘、銀盞,和廣州花都交界,地理條件優越、環境好。知名大品牌房企不斷進入該地區,萬科、恆大、碧桂園、美林、陽光100等均齊聚於此。這些知名房企開發的項目很大,動輒數千畝,有的上萬畝,一些單個項目的總規劃建築面積超過清城區(包含高新區)一年開發量,開發周期超過10年。
這裡的大多數房地產項目將市場面向廣州。事實上,數據顯示,有超過九成購房者是廣州人而非清遠人。而位於廣清交界地段的萬科城、美林湖、恆大銀湖城、陽光100芒果Town四個盤,2013年上半年商品房網簽3138套,佔清遠市區商品房總成交量的22.04%,如果去除商業部分,四大盤在清遠住宅市場佔有率近三成。
這裡的房價相對廣州非常便宜,普通洋房每平方米只要5000多元,近些年來逐漸吸引大批廣州白領投資置業。同時,由於南部郊區環境好,大批外地客看中的是這裡未來的昇值潛力。
『陸鐵空』立體交通下的清遠樓市機遇
2013年6月26日,廣州市規委全面通過廣州空港經濟區總體規劃,規劃范圍擴容至廣州全域面積6%,聚集眾多產業基地,規劃人口達200萬人,強化『陸鐵空』立體交通網絡。
隨著廣清輕軌將於2016年建成,就業人口將逐步向常住人口轉化,這意味著廣州北將成為宜居的第一居所首選,清遠吸引了廣州乃至東莞、深圳客前來置業,日漸顯著的城市副中心強大輻射力與城鎮化進程一同發力,令清遠樓市迎來新的機遇期。精明的投資者自然也不會輕易放過這一重大利好。
在國內城市化發展進程中尋找對比廣州北的樣本,我們可以發現情況極類似的有北京通州、大興、燕郊和河北臨近北京的涿州,伴隨核心城區交通和諸多功能的負載,多個以提供高品質人居的城市副中心便應運而生。在北京,從國貿出發,軌道交通1小時抵達通州、燕郊等區域,而自駕車約在2小時內。對於上班族而言,1小時的交通完全在可承受的范圍內,因此軌道交通給周邊區域的發展帶來新的機遇。
對比而言,廣州北又遠勝北京的通州及燕郊,伴隨北三環、地鐵9號線及廣清輕軌的建設和開通,從廣州市中心出發,1小時內完全可以回到自己青山綠水中的家,這對在廣州購房存在巨大壓力的剛需而言,極具誘惑。
廣州北借助3條城際線和7條高速公路,實現機場對珠三角及粵北城市的1小時覆蓋,更可享受豐富多彩的多維生活。
中心城區樓市危機四伏
這裡有三組中心城區樓盤成交的數據:
一、上半年5個大盤:天湖酈都、維港半島、翔隆七色城邦、東方天城、萬科華府,商品房網簽2660套,佔了總成交量的18.69%。剔除商業部分,佔比超過二成。
二、上半年該5盤加上萬科城、美林湖、恆大銀湖城、陽光100芒果Town南部郊區的4個盤,9個盤總網簽量佔市區總網簽成交量的40.73%!如果剔除商業部分,上述9個盤的商品住宅成交量市場佔有率更大,甚至達五成左右。
三、7月天湖酈都、維港半島、翔隆七色城邦、東方天城、時代傾城、雲山詩意商品房網簽480套,佔當月總成交量的24.90%,剔除商業部分,佔比或達三成。
據了解,目前清遠中心城區總共在售樓盤100多個,若乾個大盤長期佔有市場較大份額,而大多數中小樓盤成交量比較少。
事實上,從6月開始,清遠樓市頻頻爆發出『丑聞』:時尚都市及其相關項目一房多賣、清華灣部分房源被查封、金多利九龍灣圍攻記者,更有知名品牌奧園清遠樓盤——清遠奧園爆出交樓驗收報告造假……
這些問題恰恰爆出了清遠樓市深藏的危機,尤其集中在中小開發商。一位資深房地產人士認為,近兩年來清遠市區樓市結構和三四年前已經發生了較大變化:在售樓盤量是三四年前的一倍,每年的供貨量是三四年前的兩倍。但近兩年的整體銷售量基本和三四年前一樣——供大於求,在清遠市住房和城鄉建設局相關報告中對清遠樓市如是分析。同時,樓市銷售市場呈現冰火兩重天的格局:少數實力和品牌房企佔據了大部分市場份額,而大多數中小開發商銷售表現平平。
記者調查還發現,許多中小開發商開發的樓盤,貨量普遍消化周期長,幾百套房源有的需用幾年消化,每月成交量十幾套或者幾套,有時一個月甚至無成交記錄。銷售受阻,必然導致資金回收受阻,影響資金流,甚至資金鏈斷裂。
正因為如此,民間私人借貸盛行,甚至不惜冒著涉嫌賣『樓花』的違法風險籌資運營。時尚都市及其相關盤一房多賣的原因正是背後龐大的債務危機。
-南部郊區盤暢銷解讀
廣州限購限價限簽限出清遠樓市利好
在限簽、限價、限購多重政策夾擊下,廣州樓市一片黯淡,廣州北卻逆勢飄紅。無論是剛需還是度假需求,樓價僅為廣州市區1/5的廣州北成為大熱之選,不少剛需更是前瞻性地選擇北上置業。記者更發現多個樓盤都出現『日光』的轟動銷況。例如地處山前大道板塊的中國美林湖,其洋房組團匯泉灣,創下認購413套,合計認購額約2.65億元的佳績;另一大盤『陽光100芒果TOWN』,也創下開盤即銷600套的盛況。而對剛需及投資客而言,配套齊備的生態休閑大盤更能在眾多選擇中突圍而出,率先成為他們的置業首選。
廣州人置業觀念改變清遠樓市迎來新機遇
業內人士分析,對於2013年的廣州樓市而言,一個可以明顯看到的趨勢是,人們購房置業的觀念正在發生變化:為什麼一定要承受高房價之苦在城市中心和別人擠?近郊青山綠水空氣清新,不僅置業成本低於中心,而且生活質量更高。
國家『十二五』規劃和黨的十八大一再提出要大力發展小城鎮,廣州的空港經濟圈規劃擴容應運而生,為空港經濟區周邊帶來城際輕軌、地鐵、高速交通網絡和市政級生活配套,將全面盤活區域板塊的經濟發展,從而讓房地產的發展真正為經濟發展服務,帶動局部綠色小城鎮的建設發展,一舉解決人們難以承受的高房價和區域發展不平衡問題。從這個意義上說,廣州今年的限價限購,正是限出了廣州北小城鎮發展的新機遇。
南方日報記者陳步上
本版攝影曾亮超