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『低首付』再現樓市,買賣雙方再博弈。
『低首付』再現助陣
買賣雙方博弈或見分曉
文/記者蔣幸端圖/記者盧政
東莞房價像坐『過山車』,一會兒高至『9』字頭,一會兒又跌落至8000出頭,上周由於別墅、豪宅簽約增加,房價再次回昇至8664元/平方米。房價的起起落落也讓不少購房者陷入觀望,樓盤來訪量減少,開發商則再次使用消失已久的『低首付』促銷手段,希望以降低購房門檻的方式,吸引更多購房者入市,在高房價和購房者觀望雙重作用下,七月下旬樓市成交量開始下滑,買賣雙方再次進入了博弈的僵局。
樓盤來訪量下降40%高房價嚇退購房者?
樓盤推出『低首付』是有原因的,樓盤的來訪量下降,讓許多開發商不得不想出新的法子來吸引購房者入市。據了解,每年七八月份是樓市為『金九銀十』蓄客的主要時期,今年雖然樓市營銷仍以認籌蓄客為主,但是購房者上門來訪量並不理想,東莞中原策略總監車德銳告訴記者,往年7月底客戶來訪量是上昇階段,而這段時間的樓盤來訪量卻是比之前下降了40%。來訪量不理想,讓一些開發商對後市也表示了擔懮,部分購房者再次陷入觀望。與此同時,成交量也相應在下降,據東莞中原研究部數據監測顯示,上周住宅成交面積13.34萬平方米,環比下降16.93%,同比下降12.28%。
據了解,部分購房者認為目前房價太高,期望『金九銀十』大批新貨入市出現價格促銷時再買房。打算在東莞城區買房的陳小姐告訴記者,從近期了解到的信息來看,房價太高,推新貨的樓盤太少,她打算等到『金九銀十』新盤上市後再去看房,她認為屆時樓盤上市多,競爭激烈,價格也會有優惠。
也有業內人士認為,剛需釋放已經持續了大半年的時間,剛需產品一直熱銷,原來積累的剛性需求已經釋放完畢,現在進入了『小歇』階段,剛性需求也需要再次積累,因此在市場上的表現為看房的人有所減少,成交量也在降低。該業內人士對後市則是充滿信心,認為等新品大量入市後,會刺激到新積累的剛需購房者入市。
『低首付』促銷再現降門檻吸引購房者
7月中下旬,樓市成交有所放緩,高房價壓力下購房者陷入觀望,開發商再次推出『低首付』營銷方法,希望通過降低購房門檻的方法吸引更多購房者入市。消失已久的『低首付』促銷也因此再次出現在東莞樓市,並成為價格促銷的主要手段之一。
『低首付』主要出現在鎮區樓盤。如豐泰東海城堡和豐泰旗山綠洲分別推出『首付8萬元,幸福無負擔』、『首付7萬元起,入住黃旗東麓』的活動,而新裡城則推出76~130平方米2~5房,並進行首付6萬元起的促銷活動。此外,鳳崗、寮步等部分樓盤也出現了『低首付』促銷,『低首付』在近期逐漸成為價格促銷的主流。瑞峰置業市場研究部介紹,這些樓盤的特點是主打剛需客戶,利用『低首付』的方法來降低購房門檻,刺激客戶提早入市。
記者觀察發現,自東莞樓市熱銷長達大半年時間以來,『低首付』在樓市上已經極少出現,『低首付』再現並成為促銷的主要手段之一,主要原因是近期房價上漲趨勢明顯,總價高,不少剛需購房者被價格嚇退,而『低首付』的手段則可以降低購房門檻,吸引剛需購房者入市。
合富輝煌東莞市場研究部相關負責人介紹,7月因市場以存貨清理為主,開發商主打『促銷戰』,卻因樓市持續的『高燒』開發商資金充足,故各項目實際的打折降價意願較小,由此『低首付』即開發商為購房者借首付活動也再次成為價格促銷的主要戰術。
住宅均價波動大房價就像『過山車』?
與此同時,今年房價的上漲趨勢已經成為業內人士的共識,不時波動的均價背後房價正在平穩上漲。今年6月份,東莞住宅均價達9274元/平方米,創下歷史最高月度均價紀錄,而前周東莞均價僅8190元/平方米,創下了今年的最低單周均價,上周,東莞簽約均價回昇至8664元/平方米,環比上漲6%,東莞房價就像坐上了『過山車』,一會兒高,一會低,讓購房者感到撲朔迷離,並且因此而駐足觀望。對此,業內人士表示,東莞均價的波動主要是由於成交物業結構性調整所造成,整體均價仍然處於平穩上漲的趨勢。
從近期幾次房價較高的情況來看,房價突然高漲主要是由於別墅簽約比重上昇造成。以上周為例,瑞峰置業市場研究部表示,上周價格上漲的主要是因為上周熱點鎮區的中高端項目簽約增加,如樟木頭中惠·香樟半島、綠茵·溫莎堡,塘廈觀瀾碧桂園等項目,均價都在8700元/平方米左右,一定程度上拉高了均價。
此外,豪宅產品和別墅簽約也有一定比例的增幅,如上周簽約單價在9000元/平方米以上的有400多套產品,套數比重佔3成多,也是帶動均價上漲的一個因素。
從簽約產品類型來看,剛需產品簽約了828套,依然佔主力;而改善產品、豪宅產品和別墅簽約比例有所增加,帶動東莞整體均價上漲。在前周,由於主要由鎮區較低價格的剛需洋房成交支橕,別墅和改善住宅成交量少,因此也造成了房價大幅度回落,甚至跌落至8000元/平方米出頭,成為今年最低單周均價。業內人士表示,東莞均價短期大幅波動由於結構性調整造成,並不能說明房價的變化。
此外,從下半年樓市情況來看,下半年仍將有大量的別墅和改善戶型產品入市,繼續刺激著壓抑了一段時間的高端購房者入市,而這些產品的集中簽約也將會使得東莞房價在一段時間內仍然會出現住宅均價波動的狀況。
業內人士:
個盤推動房價平穩上漲
整體均價過萬不太可能
對於東莞住宅均價,業內人士普遍認為,東莞整體房價處於平穩上漲趨勢。至於6月價格高,7月的價格有所降低的原因,合富輝煌東莞市場研究部認為主要是受時節的影響,如6月新品集中上市時樓市價格走高,7月市場主售存貨時樓市價格則相對較低。同比去年,今年住宅月度均價偏高,上昇趨勢明顯。
而從個盤來看,由於樓市長時間的熱銷,不少開發商資金充裕,對於降價的欲望不大,不少樓盤甚至陸續取消了原有的優惠政策,個盤均價和總價都有所上漲。特別是剛需戶型稀缺的城區剛需盤則出現了1萬元/平方米以上的現象。如東城剛需個盤均價在8000~9000元/平方米之間,而新近推出新品的格蘭名築則以1萬元/平方米以上的價格成交。『雖然推出的貨量不多,但是東城處於剛需缺貨階段,賣1萬元/平方米以上,慢慢推也可以賣得掉。』車德銳認為,產品缺貨是目前城區樓盤價格上漲的主要原因。同樣南城的君珆花園也聲稱銷售均價在1萬元/平方米以上,首批推出貨量不多,東莞嘉安達房地產開發有限公司總經理趙小瓊表示,從目前認籌情況來看,應該是『日光盤』。
個盤價格上漲推動了東莞整體房價上漲,車德銳認為,今年的房價情況應該是『均價平穩上漲,總價穩定上昇』。同時他也表示,東莞住宅均價過萬不太可能,目前的上漲已經到了一個尷尬的階段,再上漲則單價太高,總價也太高,超過了剛需購房者的承受能力,『到時候就算是開發商代墊首付也很難吸引到購房者入市。』
預測:
大量新品將入市
買賣雙方再博弈
車德銳認為,目前東莞樓市進入了買賣雙方博弈的階段,而8月份大量新品入市,是否能打破市場僵局則成為下半年市場策略的關鍵。
據不完全統計,為了迎戰『金九銀十』,東莞50多個樓盤推新品,將在8月份進行加推或新品入市,其中萬科·松湖中心、御水南岸、保利·生態城、東城萬達·萬達中心、保利·未來城市、香樟1號、鉅隆東逸灣、嘉安達·君珆花園等多個項目新品入市,此外,40多樓盤則紮堆推盤,屆時將掀起一股樓市推盤潮。而隨著大量新品入市,是否能夠刺激購房者入市,打破目前來訪量減少,成交下降的僵局,也成為許多開發商和購房者關注的重點。業內人士表示,目前開發商和購房者都在觀望,買賣雙方博弈或在8月份大量新品入市後可見分曉。