|
||||
上個月,本市各區縣普遍上調了二手房最低計稅價,即最低過戶指導價,可同樣執行了一年半的普通住宅認定標準卻沒調整。隨着房價在近一年內的上漲,大批曾經是普通住宅的二手房被升級成“非普”,買房人要爲此支付比普宅高出2個百分點,即3%的契稅。
“我們明明買的是首套住房、小戶型,由於房屋成交單價高於普通住宅標準,怎麼還要按照‘豪宅’的標準繳‘奢侈稅’?”不少購房人反映,同樣作爲二手房交易計稅依據,普通住房標準也應該及時調整,支持居民購房自住需求。業內專家建議,普通住宅標準也應根據市場變化情況,定期進行調整。
現狀
房價持續上漲普宅升級“非普”
由於房價在近一年內的大幅上漲,目前房地產市場中的大批二手房已經紛紛被“非普”。
3萬元/平方米
五環外一居室“非普通”
今年準備結婚的張先生,奉丈母孃之命,要先購買一套婚房。揣着七拼八湊來的70萬元首付款轉了一圈,他最終看中了傳媒大學附近的花園閘北里。“我手裏的首付,現如今也就只能在五環外湊合置辦一套了。”
花園閘北里屬於老小區,幾乎都是6層樓,而張先生看中的一套,是位於3層的57平方米一居室,滿五年、唯一的“免稅房”,成交價170萬元,摺合單價29824元/平方米。
“免稅房,唯一要交1%的契稅。”張先生對稅費本沒負擔,可簽約當天,經紀人告訴他,如果要享受這“免稅”的好處,他就不能按照成交價籤網籤合同,因爲近30000元/平方米的單價,已經超過了該區域25920元/平方米的“普宅”線。若按照“非普宅”報,不僅契稅是3%,還有差額營業稅。
“五環外,57平方米的一居室,這可是專家口中不能再剛的‘剛需’了,怎麼就算‘非普宅’呢?”張先生感慨,房價上漲並不是他的錯,他也希望能花25000元/平方米在這買套房,可業主不允許。
4.2萬元/平方米
南三環一居室超“普宅”線
購房人齊先生剛在西南三環的萬年花城小區看了兩套小戶型。滿五年、唯一的一套56平方米一居室,業主報價240萬元,摺合單價42402元/平方米;而不滿五年的一套46平方米大開間,業主報價173萬元,摺合單價37276元/平方米。
“不免稅的房子雖然總價低點,但若算上稅費,單價也在42000元/平方米。”經紀人告訴齊先生,受到夏家衚衕“地王”的刺激,萬柳橋區域目前一居室的市場均價都在42000元/平方米。這個價格,早已超出了34560元/平方米的普宅標準線。
同樣,在記者探訪的達官營朗琴園小區,目前的市場成交均價已達到50000元/平方米,可普宅的標準同樣是34560元/平方米。
“7月,二手房最低計稅價都上調了,爲什麼不調整普通住宅標準?”購房人齊先生就提出疑問,爲何只調整下限,上限卻不動?按照一年半前的標準,許多購房人即使購買滿五年、非唯一的免個稅房,可若按實際成交價申請貸款,也都被“非普”,“那就逼着大夥去做‘陰陽合同’。”
標準
界定普宅價格每年更新一次
2005年發佈的《關於公佈北京市享受優惠政策普通住房標準的通知》要求,住房平均交易價格依據上年住房平均交易價格確定,每年公佈一次。這就意味着,界定普通住宅的價格,至少應該每年更新一次。
北京市目前執行的普通住宅標準,是2011年12月與當時二手房最低計稅價同時調整的,已經執行了一年半。根據認定,本市享受優惠政策普通住房的標準是同時滿足以下三個條件:住宅小區建築容積率在1.0(含)以上;單套建築面積在140(含)平方米以下;實際成交價低於同區域享受優惠政策住房平均交易價格1.2倍。
現行的北京市享受優惠政策普通住房的價格上限是:
四環內北部地區爲38880元/平方米、南部地區爲34560元/平方米;四至五環北部地區爲32400元/平方米、南部地區爲28080元/平方米;五至六環北部地區爲25920元/平方米、南部地區爲21600元/平方米;六環外地區爲17280元/平方米。
這一標準調整時,全市70%以上的購房家庭能夠受惠。
建議
根據市場變化定期進行調整
“近一年,受市場回暖影響,北京房價漲幅較大,我估計有半數普宅,現在已變成了‘非普’。”偉業我愛我家市場研究院分析師程浩業建議,考慮到對自主性需求的支持,普通住宅標準也應該建議定期調整制。
“就像城市規劃,每5年就會調整一次,作爲一項涉及稅收的政策,普通住宅標準也應根據市場變化情況,定期進行調整,如每季度、每年或者每兩年調整一次。”程浩業表示,調整普宅標準並非“救市”,而是考慮到稅收的合理性,支持普通剛需族的基本住房需求。畢竟,房地產市場的價格隨時在變化,普通購房人也希望有一個明確的稅收制度,讓自己對購房成本有個合理的估算。本報記者趙瑩瑩J201
鏈接
二手房最低計稅價普漲10%
2011年11月,北京地稅部門對二手房最低計稅價格進行了上調,制定了更細化的價格計算系統,明確規定最低計稅價根據市場情況進行動態調整。
從7月1日起,本市各區縣普遍上調了二手房最低計稅價,即最低過戶指導價,每個區域和不同項目計稅價不同,記者從中介門店、二手房交易大廳及多方渠道瞭解到,此輪最低計稅價普遍上調10%左右,而一些學區房、熱點區域漲幅更高。
以位於五道口的學區房華清嘉園一套73平方米兩居爲例,房子不滿五年、非唯一,有稅。假設能夠把合同做到最低計稅價,之前的最低計稅價爲3萬元/平方米,調整後,最低計稅價3.5萬元/平方米計算。
調整前
營業稅:30000×73×5.5%=120450元
個稅:30000×73×1%=21900元
契稅:30000×73×3%=65700元
稅費合計:208050元
調整後
營業稅:35000×73×5.5%=140525元
個稅:35000×73×1%=25550元
契稅:35000×73×3%=76650元
稅費合計:242725元
調整前後稅費差額
242725-208050=34675元