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『八通線、6號線雙地鐵直達國貿』,『商業娛樂教育等四大配套昇級』,『戶型悅、高舒適度、超大面寬、全通飄窗、昇級奢華』……位於通州區永順鎮喬莊的合生·濱江帝景,戶型圖宣傳頁上的廣告語令人眼花繚亂,然而,在這溢美之詞背後卻隱藏著重重問題。
囤地
拿地三年纔開工售價翻了一番
2010年1月,北京市國土資源局發布了《關於加強我市閑置土地清理處置問題的公告》,公示了2007年、2008年拿地,但尚未按期開工的項目及開發商,北京合生北方房地產公司赫然在列。導致合生被曝光的地塊便是合生·濱江帝景所在的地塊——通州區永順鎮喬莊居住項目用地。
早在2008年4月,北京合生北方房地產公司和北京合生綠洲房地產公司聯合體經過204輪競價,以17.4億元競得了通州區永順鎮喬莊居住項目用地,溢價率高達182.17%。
可以說,這一地塊競價相當激烈,根據成交時媒體的報道,該地塊為『2004年8月31日土地公開出讓以來,通州區域土地出讓總價最高的通州地王』。
按照合同的約定,這一地塊應於2008年9月30日開工,2011年3月31日竣工。然而,就是這塊看似光鮮的通州地王,在拿地整整3年後即2011年5月纔開工。
囤地3年為開發商帶來了翻番的利潤。2008年,這一地塊的成交樓面價5206.5元/平方米,如果按時開工,參考當時通州新盤均價為8500元/平方米,項目售價或將達到9500元/平方米—10000元/平方米。
然而,2012年9月纔開盤的合生·濱江帝景,目前實際售價已超過20000元/平方米,與拿地之初外界的預期相比已翻了一番。
捂盤
『擠牙膏』式銷售制造稀缺假象
北京如此炎熱的夏天,合生·濱江帝景的新房源卻『捂』得很嚴實。
北京市住建委網站顯示,5月26日,合生·濱江帝景C1、C2、C5共3棟樓的732套房源取得預售證。然而,在樓市供應持續偏緊的背景下,該項目仍然采取了『賣一部分、捂一部分』的做法。
記者了解到,合生·濱江帝景C2號樓共有3個單元,在取得預售證後的20天,即6月15日,C2號樓纔開出1單元。
而2單元的房源則在7月中旬開始排號登記,距離拿到預售證已經大約50天,直到7月27日,2單元纔開始允許購房者『認籌轉認購』。『也就是說,在之前已經交過10萬元定金,初步選好了房號,今天來簽訂認購書,然後要在15天內的時間交齊首付』,7月27日上午,合生·濱江帝景銷售人員表示。
截至記者發稿,C2號樓3單元仍未入市。
『我來這兒好幾次了,都告訴我已經開盤的房源剩下不多了,先登記排號,將有新房源推出。』有看房人在售樓處抱怨。但據記者了解,合生·濱江帝景所謂將要推出的『新房源』,其實是早已獲得了預售證而暗自捂起來的房源。
實際上,早在2010年2月,北京市住建委、發改委等11個部門就聯合制定並出臺了——《關於貫徹國辦發〔2010〕4號文件精神促進本市房地產市場平穩健康發展的實施意見》。《意見》規定:『取得商品房預售許可證後,房地產開發企業應當三日內一次性公開全部房源,嚴格按申報價格,明碼標價、公開對外銷售。』然而,合生·濱江帝景則明顯違反了這一條規定。
《意見》還指出:『嚴厲打擊無證售房、未按規定時限開盤、捂盤惜售、囤積房源等擾亂市場秩序的違法違規行為。』
業內人士分析,開發商『捂盤』,可以使蓄客時間拉長,積攢大量需求,造成房源稀缺的假象,在取得預售證難度加大的情況下,進一步激化供需矛盾。
回應
開發商拒絕接受采訪
除了在銷售層面違規之外,合生·濱江帝景還有一個問題,那就是容積率過高。這一號稱『高舒適度』的所謂『奢裝寬景華宅』,容積率高達2.87。
在合生·濱江帝景售樓處的項目公示資料上,記者看到,合生·濱江帝景的容積率為2.87。
容積率不只是一個簡單的數字,它是決定居住舒適度最關鍵的指標。容積率以規劃建築面積/建設用地面積來計算。
按照2008年北京市規劃委、國土資源局等部門聯合發出的《北京市城市建設節約用地標准》,二類居住用地容積率被控制在1.6-2.8的范圍之內。因為容積率過高,將導致出現建築密度過大,會出現日照不足、居住舒適度差等問題。
高容積率
容積率過高舒適度受影響
7月30日,記者打電話向合生·濱江帝景項目負責人核實,然而對方手機總提示佔線的忙音。記者換了一部電話撥打便馬上接通,但當記者剛剛說明身份,未全部說出采訪問題時,對方立刻掛斷了電話,此後手機再無法接通。《樓宇周刊》深度報道組
標簽:合生帝景濱江房源北京市國土資源局