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2012年,越秀地產將廣州國際金融中心(IFC)注入越秀房地產投資信託基金(越秀房託),這筆“驚天交易”攪動了地產和金融兩界。至今,IFC的運營情況仍備受矚目。
對於越秀房託而言,此筆重大交易在豐富基金物業組合外,基金流通市值從30多億增至130多億港元,基金的資產總值也達到了249億元。
“去年底,IFC寫字樓出租率爲70.18%,商場出租率97.03%,租金達每月215元/平方米,爲廣州甲級寫字樓的最高水平。”越秀房託透露。
自2005年上市,越秀房託一直深耕於廣州商業地產市場,擁有廣州國際金融中心、白馬大廈、財富廣場、城建大廈、維多利廣場及越秀新都會大廈等6大項目。除了IFC,其他商業項目的整體出租率已達98.45%。
2013年3月,在“穆迪”和“標普”兩家機構對對越秀房產基金Baa2和BBB投資評價中,認爲其有高質量的資產組合、良好的運營記錄、謹慎的投資與財務策略,展望爲穩定。
據越秀房託介紹,旗下項目多采用多元化資本增值策略,即從租務與資產管理、資本增值、財務及投資等方面的策略,來增加物業的價值。“未來的投資區域將擴展至全國,將積極在北京、上海等一線城市尋求合適項目。同時,繼續挖掘越秀地產處於商業核心地段的商業項目,探討收購的可能性。”
與房地產企業近來的融資熱潮一樣,越秀房託也在不斷打開融資渠道。今年5月,其已成功發行了3.5億美元五年期的無抵押債券。用越秀房託的話說,未來還將尋求更廣闊的融資渠道。
對於持續火熱的商業地產,在越秀房託看來,隨着國家出臺一系列強化房地產調控、推進城鎮化進程的政策,住宅地產降溫明顯,商業地產已進入發展的上升時期,將成爲投資者及房企關注的焦點,未來十年,也將是中國商業地產的黃金十年。
但越秀房託也指:“隨着商業地產的發展,中心城市的商業地產將向城市綜合體的方向發展,這也將推動商業地產升級轉型,從規模擴大向商業運營、資產增值與資本運運相結合的商業綜合實力轉變。”
以下爲觀點地產新媒體對越秀房地產投資信託基金(越秀房託)2013博鰲房地產論壇採訪實錄:
觀點地產新媒體:這兩年越秀房託發展速度加快,旗下已有哪些項目?
越秀房託:作爲全球首隻房地產投資信託基金,越秀房託在2005年12月就上市了,目前主要是做商業區域,例如寫字樓、批發零售、酒店公寓等類型的租賃物業,在廣州擁有廣州國際金融中心、白馬大廈、財富廣場、城建大廈、維多利廣場及越秀新都會大廈等6個項目,而這些項目的整體出租率都不錯,有5個項目整體出租率達98.45%。
在去年底,基金的資產總值也達到了249億元。而我們也沿用穩健的財務政策,截至2012年十二月底的總借款佔資產比率僅約34%,較REIT守則要求的45%更爲保守。
觀點地產新媒體:IFC注入越秀房託以來,整體運營情況如何?
越秀房託:我們是在2012年7月完成了廣州國際金融中心(IFC)的收購交易,而此項重大交易也豐富了我們的基金物業組合,從而令基金中機構投資者比重加大,基金流通市值從30多億增加至目前的130多億港元。
截至去年底,廣州國際金融中心寫字樓出租率爲70.18%,商場出租率97.03%,租金達每月215元/平方米,爲廣州甲級寫字樓的最高水平。
觀點地產新媒體:去年至今,商業地產持續大熱,如何看待商業地產的發展前景?
越秀房託:隨着國家出臺一系列強化房地產調控、推進城鎮化進程的政策,住宅地產降溫還是比較明顯,從未來看,商業地產將成爲投資者及房企關注的焦點。
據專業機構的調查數據顯示,僅廣州的商業物業近兩年來整體租金年升幅就在5%-10%,熱門區域可達15%以上。去年5月,珠江新城摺合樓面地價3.3萬/平方米,創出新高,這也反映出開發商看好商業地產的發展。
目前,商業地產已進入發展的上升時期,未來十年將是中國商業地產的黃金十年。
隨着商業地產的發展,中心城市的商業地產將向城市綜合體的方向發展,有數據顯示,2011-2013年上海將有50多個、總面積1360萬平方米的城市綜合體項目投入市場,國際金融中心也將成爲廣州商業地產的亮點。同時也將推動商業地產升級轉型,從規模擴大向商業運營、資產增值與資本運運相結合的商業綜合實力轉變。
觀點地產新媒體:針對不用區域商業發展的特點,越秀房託的發展策略將作何種調整?
越秀房託:因爲我們在廣州商業地產市場發展了很多年,比較熟悉廣州的地產市場,所以我們在制定發展及租務策略上具備前瞻性的優勢。
以廣州寫字樓CBD市場爲例,從90年代的花園酒店一帶、2000年天河體育中心一帶,到2010年的珠江新城,我們的資產組合也順應着廣州商業中心的發展,我們也會把握各區域商業發展的特點,在租賃策略上採用靈活、有針對性的手段。
再比如,廣州國際金融中心,我們主要採用“招商策劃、租戶管理、客戶管理”的方式運作,通過鎖定優質租戶的方式來提高招商的成功率。而財富廣場,我們就選擇以“大型零售與服務業的華南總部”作爲定位,主要引進大中型外企及民營企業。
目前,我們還實施多元化的物業增值策略,主要體現在租務與資產管理策略、資本增值策略、財務策略及投資策略四大方面。在營運策略上,主要爲了尋求租金增長、出租率高位運行與租戶結構優化的動態平衡。但在投資策略上,我們還將繼續實施積極而審慎的投資策略。
觀點地產新媒體:積極、審慎的投資策略主要體現在什麼方面?在一線城市的尋找收購機會的計劃如何?
越秀房託:一方面,按修改後的信託契約,我們的投資區域將從廣東擴展到全國(包括香港),以珠江三角洲爲基礎,我們也會在北京、上海等一線城市尋找合適項目。
另一方面,我們還會繼續積極研究大股東持有的項目,在廣州國際金融中心成功交易的基礎上,挖掘越秀地產的商業項目,尤其是處於商業核心地段的優質項目,探討收購的可能性。在研究收購項目時,我們會充分評估市場狀況及資本市場,綜合評估項目的情況,包括地段、資產增值及回報增長潛力等,會慎重考慮及把握投資機會。
觀點地產新媒體:海外上市和各種債券貸款已成爲房地產企業融資的重要渠道,越秀房託的融資渠道有哪些?
越秀房託:我們也在拓展融資渠道,在5月7日,我們成功發行了3.5億美元五年期無抵押債券,利率3.1%。認購近20億美元,超額4.7倍。這次的評級發債,也在一定程度上降低了我們的融資成本,也拓寬了融資渠道,使基金的抵押率由原來接近90%下降到40%。未來我們將建立“發債與銀行貸款結合、長期與中期債務的結合、固定利率與浮動利率結合”的財務結構,來確保能實現良好的財務表現與資本結構。