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東莞樓市熱銷已經超過一年時間,今年更是量價齊升,不過,並不是所有項目都如此火爆。隨着下半年新貨的增多,部分銷售沒有達到預期目標的開發商爲加快資金回籠速度,又祭出墊首付的方式。
據記者不完全統計,全市有11個項目可以爲買家墊首付,儘管數量不多,但是卻比上半年有所增加,下半年也有可能進一步增多。東莞市住建局房管科相關負責人稱,開發商墊首付的行爲有違國家房地產調控政策。
市內11個項目可墊首付
日前,大朗鎮的中熙鬆湖國際項目的售樓員發送短信稱:“現推出一批首付僅需六萬(元)起的80至100平(方)米的實用三房四房,全南北流朝向,贈送率高達15%!”
據售樓員稱,該項目的毛坯洋房均價爲7500—8000元/平方米,首套房首付僅需一成,最低只需6萬元。第二套房也可墊付首付,最高墊付額度達到12萬元。該售樓員說,開發商通過第三方公司來墊首付,免利息,業主分24個月還清。
按照政策規定,購房商業貸款,家庭首套房首付最低三成,第二套房最低六成,第三套及以上停止貸款。商業貸款只要是首付低於三成的,必是項目通過某種操作爲業主墊付了首付。
據記者不完全統計,全市墊付首付的樓盤有11個,比上半年有所增加。單單大朗鎮便有3個項目墊付首付,包括中熙鬆湖國際、富盈花樣年華和GOGO Park萬薈時代。據項目的工作人員說,富盈花樣年華爲買家墊付的款項最高爲11萬元,一年之內分四個季度還清,需5500元手續費,免利息。GOGO Park萬薈時代則爲業主墊付兩成首付,一年內免息歸還。
鳳崗鎮也有2個項目墊付首付。據項目的工作人員稱,金鳳豪苑在售43—102平方米戶型,均價爲8000多元/平方米,一般只針對首套房墊首付,例如,86平方米的兩房可申請墊8萬元首付,半年還清,免息;第二套房理論上不能墊付,但實際上仍有機會申請墊8萬元首付。
有售樓員昨日稱,鳳崗的永盛1號在售76—130平方米的房子,均價爲7000元/平方米左右,墊首付活動已經取消,但有誠意的客戶依然可以申請,最高可墊付18萬元首付,到11月交樓時還清,需交2000元手續費。
此外,萬江、厚街、道滘、寮步等鎮街也有項目加入墊首付的行列。
多樓盤銷售率偏低
東莞樓市熱銷已經超過一年,今年以來更是量價齊升。往年,市場不甚理想的時候,墊首付相當流行,而今年則相對較少,不過目前又有“擡頭”之勢。
墊首付的初衷很簡單,就是通過降低首付門檻,吸引一些購買力相對不足的買家加入買房的行列。如果房子賣得好,自然無需這麼做。如今墊付首付,主要原因是項目銷售不甚理想。這說明,儘管在樓市旺銷的背景下,當前也並不是所有樓盤都銷售火爆。
例如,厚街的匯景世紀雙子項目去年熱銷,但是今年狀況卻不太符合開發商的要求。項目在去年6月1日公示所有單位,截至昨日記者發稿時,已經銷售708套,還有342套未銷售,接近14個月,銷售率僅爲67%。
據售樓員說,匯景世紀雙子是一個公寓項目,在售38—77平方米的產品,均價約14000元/平方米左右,一、二套房均可墊付首付,一年內還清,按銀行利率收取利息,首套墊付額最高不超過15萬元。
而大朗、鳳崗等鎮區的項目較多,競爭激烈,所以一般項目出貨較慢,開發商促銷的需求迫切。
如,大朗的富盈花樣年華在去年6月7日公示了1111套房子,截至昨日記者發稿時,僅銷售了406套,接近14個月,銷售率僅爲37%。
鳳崗的永盛1號去年8月10日公示了201200198號預(銷)售許可證的60套房子,截至記者昨日發稿時,仍有46套未售,銷售率僅爲23%。
墊首付項目或有所增多
上半年,樓市供求兩旺,但是供應趕不上消化的速度。據東莞中原研究部統計,上半年東莞住宅成交面積343萬平方米,新增供應爲317萬平方米,供求雙方同比均大幅增加四五成。對於下半年的樓市走向,業內普遍持樂觀態度,所以開發商現在又到處找地。
不過,隨着樓市熱銷,開發商信心大漲,紛紛開足馬力加快施工進度,新開工面積大幅增加,下半年新增供應量也呈現暴漲趨勢。據東莞中原研究部統計,下半年,一手住宅潛在供應量爲469萬平方米,加上存量,供應總量將達到929萬平方米,樓市供應偏緊的局面將得到較大程度的緩解。
據不完全統計,下半年東莞將有80個項目入市,其中全新項目31個。萬科、光大、佳兆業、保利、鼎峯、三正等品牌開發商在虎門、東城、南城、沙田、鳳崗等地有新項目開盤。
業內人士分析稱,在這種供應增加的背景下,有些出貨不太理想的項目資金回籠的壓力會更大,對於剛需戶型來說,墊首付是一個較爲有效的營銷手法,估計下半年墊首付的項目會有所增多。
合富輝煌東莞市場研究部副總監李興旺說,下半年集中推貨將促使開發商想辦法儘快出貨回籠資金,其中包括墊首付。
深圳市天爲房地產顧問有限公司總經理李寶柱認爲,墊首付活動在下半年會略有增加,但不會大批量出現。
東莞中原策略研究中心總監車德銳說,相對於國企、上市房地產公司,中小企業品牌效應以及資金能力略顯不足,在這種情況下,墊首付方式不僅可以提高中小企業的樓盤價格,還能提升他們的競爭力,這樣何樂而不爲呢?在他看來,下半年墊首付更多是一種競爭格局爭奪的產物。
-律師說法
開發商墊
首付涉嫌違規
對於開發商墊首付的行爲,廣東卓信律師事務所東莞分所律師遊雄志說,墊首付擅自降低了購房門檻,從房地產政策來看,是違規行爲。從金融法律法規來看,若開發商通過小額貸款公司來放款,則不違反金融法律法規;但若直接放款,因爲開發商不是金融企業,不允許發放貸款,就算其不收利息,也屬於非法借貸行爲。
-部門聲音
市住建局:墊首付
有違國家政策
對於開發商墊首付的做法,東莞市住建局房管科副科長袁少英說,這在法律方面是個灰色地帶,所以開發商爲了出貨打擦邊球墊首付,這在其它地方也比較常見。儘管當前沒有明文禁止這類行爲,但是墊首付是有違國家房地產調控政策的。中央規定首付比例就是爲了控制房地產的風險,如今開發商擅自降低了,自然就提高了房地產行業的風險,與政策導向是背道而馳的。不過,由於沒有明文規定,所以相關部門執法也存在難度,對這個問題也感到比較困惑。