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樓市火熱著衝進了三伏天,開發商紛紛傳出的年中捷報表露著消費者對新房置業的濃厚興趣。『跌宕起伏、交易火爆……』這些都只是人們的感性認識罷了,事關購房大業,哪能如此草率?此時唯有數字最能讀懂樓市表情,在不會騙人的數字面前,我們將對新房市場的現狀有一個更加清晰地認識,也在未來的購房行動中做到心裡有數。
環城最火遠郊冷熱差距大
數字提示:290、40%、1/3
誰都無法否認今年是房地產行業的好光景,天津新房市場在接連完成昇溫、火爆、降溫等動作後,回暖趨勢依舊明顯。來自中國指數研究院天津分院的數據表明:開發商平均每天可以售出290套住宅,這一數字創造了近4年來的同期最高值。
另外一個保持了近4年的市場紀錄同時被打破,上半年533.2萬平方米的銷售面積同比去年足足上漲了近五成。但巨大的銷售數字並非均勻分布在每一個區域,搶手的市內六區、旺銷的環城四區、新興的遠郊區縣和濱海新區,或許這樣幾句話可以大致描繪出當下本市的置業版圖。市內六區一直是房地產市場的寵兒,與其他區域不同,該板塊住宅項目相對分散,但明顯的區位優勢是他們的共同賣點,不僅有生活配套成熟之便,其保值能力也經歷了市場波動的考驗。但由於供應有限,價格偏高,上半年其成交面積的市場佔有率絕大多數時間維持在17%-19%之間,其中河東、紅橋、河北依次位列前三。性價比更高的環城四區是市場真正的主角,他們幾乎個個是交易大戶,整體成交面積的市場佔有率已連續四個月維持在40%左右。相比之下,濱海新區板塊只有塘沽一枝獨秀,而遠郊區縣的成交則呈現出冰火分明之勢。其中,武清區憑借『京津之翼』的地緣優勢,高鐵、佛羅倫薩小鎮等精良配套,聚集起大量優質開發項目和置業關注目光,以超過72萬平方米的成交面積傲視全市區縣,佔到了遠郊區縣成交面積的一半左右。形成鮮明對比的是,寧河與薊縣的銷售總和尚不足其1/3。
專家讀『數』——
天津財經大學經濟學院副院長叢屹:天津房地產市場仍以剛性需求為主,這部分置業者會更多地考量項目是否符合他們的生活需求,因此對科教文衛、產業、商業等方面的區域成熟度要求較高。濱海新區、遠郊區縣供應量可謂充足,但總體需求的乏力正是受到了成熟度的牽連。需要提醒的是,環城四區雖呈然出現供銷兩旺的局面,但處於不同區位的樓盤處境卻截然不同。相對而言,地鐵沿線的項目更為搶手,價格也相對穩定,而『偏遠』的樓盤情況並不樂觀,因此建議置業者在選房時,可更多地考慮地鐵及其規劃線路周邊的項目。
供需平衡庫存高處優惠多
數字提示:1.03、22、37
盡管銷售爆棚,但津城房地產市場並沒有因此陷入『瘋狂』,從新房價格表現來看,前6個月環比下跌了0.08%,同比則小幅上漲。成交價格的小幅震蕩、逐漸趨穩來源於市場供需的平衡。面對購房需求的集中爆發,開發商大舉推盤,上半年商品住宅供應量達到了515.44萬平方米,同比、環比分別上漲15.29%和7.47%,市場銷供比在1.03的平衡水平。
有數據表明,長時間的旺銷局面明顯降低了本市的新房庫存量,對應的出清周期已回落至22個月,與去年同期相比減少了7個月。但分別著眼於每個區域,恐怕就會看到截然不同的景象。市內六區和環城四區的出清周期只有14個月;遠郊區縣的庫存壓力呈擴大之勢,出清周期為24個月,濱海新區的整體出清周期最高,為37個月,漢沽甚至登上了61個月的高階。高庫存壓力往往催生出較大幅度的優惠促銷,事實證明,近期濱海新區及遠郊區縣一直在全市優惠樓盤數量方面佔有較大比重,且力度相當可觀,同時環城四區的優惠項目數量也不在少數。
專家讀『數』——
叢屹:環城四區的優惠更多地屬於促銷范疇,8-10個點是掌握在銷售環節的正常營銷手段。相比之下,邊郊區縣一些項目的優惠力度之大應該被理解為開發商清庫存之舉。此時正有購房打算的消費者,大可以將這些實惠收入囊中。但同時也建議購房者不要過於急切,盲目跟風入市,同時應摒棄投機心態。天津樓市的價格水平保持著溫和回昇的軌跡,且土地供應量、儲備量都十分豐富,加之庫存壓力較大,並不存在價格大幅上漲的動力。
品牌突顯剛需項目受追捧
數字提示:10、70-120
天津的房地產市場已進入品牌時代。今年上半年,無論是銷售金額、銷售面積還是銷售套數,入圍10強的開發商皆是名聲在外的品牌房企。本土企業基本佔據著四分天下,融創中國、天津住宅集團、天房發展、泰達建設、貽成集團是津派房企的傑出代表,而萬科、保利、世茂、富力、遠洋等實力開發商也毫無懸念地成為了支橕津門樓市的中堅力量。
『剛需主導市場』——天津樓市的這一鐵律也再次通過數字得以驗證。在上半年單一項目銷售面積榜單中,前三甲皆出自於環城四區,而10強項目則均勻地分別在市內六區、環城四區和濱海新區的成熟區域。盡管各自賣點不同,但他們卻擁有著一些共同的特點,如主推中小面積戶型、依附成熟區域、性價比突出等,剛需盤特征顯露無疑。銷售榜被剛需項目強勢霸佔,70-120平方米的中小戶型則是近7成置業者的共同選擇,不難看出,剛需置業仍是本市房地產市場的絕對主導。
專家讀『數』——
叢屹:剛需的主導地位毋庸置疑,這種結構正在受到越來越多開發商的尊重,甚至出現了某項目將規劃從大戶型修改為中等戶型的情況。市場上主打剛需的項目比比皆是,選擇也較為多樣,在此建議剛需置業者須保持穩健與清醒,不要被開發商形形色色的銷售手段所迷惑,認真挑選符合自身需求的項目,認真洽談折扣纔是正途。此時保持理性不形成哄搶,實際上對置業者更為有利。記者武文