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樓市調控購買力轉向不限購的商住貸款政策變動帶來利好商住樓下半年仍將持續走熱。
受到樓市調控措施升級的影響,近半年來京城樓市一二手住宅銷量大降,但多個商住項目近兩個月卻在悄然升溫,不少商住項目上演着開盤即遭搶購的火熱“大戲”。數據顯示,非京籍個人及企業機構已成爲購買商住的最大羣體,而實體經濟增長放緩,股市等投資渠道收益不佳也成爲助推商住樓“搶手”的重要因素。專家提醒,對於那些想購買商住樓作爲首次置業的購房者,一定要注意商住樓與普通住宅之間的差異,以免在以後的居住生活中產生不必要的麻煩。
商住樓熱非京籍個人及機構買走九成
近日,位於通州的商住項目金隅自由築二期開盤,引發諸多購房者搶購,而其19000元/平方米的均價,也比其前期的13500元/平方米上漲了許多。銷售人員表示,前面兩期賣的太好了,不得不在價格上進行一些調整。“雖然價格上去了,買的人還是不見少,太火了。”而在近幾個月,像金隅自由築一樣受關注的商住項目很多,熱銷場景比比皆是。
易居克爾瑞的數據顯示,位於亦莊的林肯公園上半年以31.74億元的銷售金額,摘得北京上半年銷冠。據偉業我愛我家市場研究院監測數據顯示,2013年上半年北京商住房(立項爲商業或寫字樓,實際用途爲住宅)網籤14068套,比去年同期上漲47.0%,而同期商品住宅爲44899套,商住樓交易量相當商品住房交易量的三分之一。而據統計,商住樓購買人羣中,90%爲非京籍個人及企業機構所購得。
“政府的限購政策使得住宅的置業人羣外溢,商住樓作爲替代品成爲樓市剛需以及投資需求的首選,此外貸款等政策的變化也使得商住樓更受青睞。”近期政府取消了金融機構貸款利率的下限,但對於房貸利率卻沒有動作,在專業人士眼中,這一微妙變化或許會讓商住樓憑空又多一重優勢。金融業人士表示,“由於商住樓貸款屬於商業貸款,因此貸款利率下限取消對其有直接影響。未來銀行出於競爭需要降低貸款利率時,商住樓貸款或許因此受益,這將促使一部分買房人轉向商住樓”。
三大因素共同作用
造就商住項目逆勢熱銷
對於上半年商住房的熱銷,偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析認爲主要由以下三方面引起:
首先,上半年購房客羣中,擁有北京市戶籍的佔比達到78.3%,非京籍購房需求不得不轉移至商住房市場。據偉業我愛我家市場研究院統計數據顯示,2013年上半年北京市商品住房(不含保障房)的購房人羣中,本市戶籍、外地戶籍、企業、外籍及其他四類人羣佔比分別爲78.3%、17.2%、3.0%、1.5%。
其次,最嚴厲的調控政策出臺使得投資需求轉向。隨着北京最嚴厲的限購、限貸政策落地,更多資金涌向非住宅市場,而由於商業地產對投資者專業度要求較高,商住樓市場再次成爲普通投資者關注的熱點;
最後,商品住宅新增供應量明顯萎縮使得剛性需求轉移。由於北京商品住房預售證審覈標準提高,價格上漲受到嚴格限制,使得很多樓盤不得不延緩開盤時間,較多不能再等待的剛需開始轉向商住樓市場。
商住樓仍將支撐市場
正逐漸向六環擴散
由於限購政策還將繼續,同時住房立項的項目預售許可證繼續受到嚴格限制,偉業我愛我家集團副總裁胡景暉預計,商住樓還將成爲商品房市場的有力支撐,以保證投資需求與着急購房的剛需的正常釋放;此外,商住集中區域將由當前的五環周邊逐步向六環周邊擴展,延緩區域內商品住房的供需矛盾。
RET睿意德高級董事王玉珂認爲,金融機構可自主確定貸款利率水平,銀行等金融機構利用國家政策坐享其成的時代漸行漸遠。未來減少資本槓桿化率將成爲宏觀調控的主旋律,使實體經濟能得到更多的金融支持與信貸渠道。相比而言,房地產行業資本槓桿化率通常較高。考慮到居住關係民生,政府仍然謹慎地採取差別化政策,對現有貸款浮動利率不做變動。這表明目前房地產調控形勢依然嚴峻,管控仍將成爲未來一段時間的政策取向。隨着利率市場化的加速推進,可以看到未來宏觀調控將更多采用市場化手段。
有專家預測,隨着房地產市場價格趨於平穩,預計包括限購等行政手段也將逐漸淡出,代之以房地產稅收等市場化調節手段,未來房地產行業也終將回歸市場競爭層面,這也有利於房地產行業的優勝劣汰。對於商業地產而言,央行這一政策不僅推動實體經濟發展,也有利於中小企業獲得金融支持,未來也將增加市場對於商業、辦公物業的有效需求。
專家:稅費成本與配套不同初次置業者應當注意
對於政策帶來的購買熱潮,專家們在表示理解的同時也提出一些建議,這其中主要涉及了商住樓與普通住宅的不同物業屬性。專家表示,兩者之間的區別主要可以從以下幾個方面進行總結:未來使用費用不同、相關稅費存在一定的差異、貸款條件有限制以及樓盤的建築配套不同。
首先在房屋未來使用費用方面,商住房的水、電、暖等使用費用多采取商用的計價標準,而住宅的則均爲民用價格計價。也正是因爲這兩種計價方式的不同,往往在房屋交付使用後,會產生諸多的麻煩。所以針對這種情況,部分商住樓的開發商也會在前期的開發過程中採取相應的補救措施,將居民的日常生活開支納入民用價格的繳費體系中。
其次,在繳納相關稅費方面商住樓與普通的住宅產品也存在一定的差異。在印花稅、交易費等稅種方面兩者相同,最大的不同是在契稅方面。據瞭解,對於144平方米以下的房屋,普通住宅的契稅繳納比例是成交價的1.5%,而非普通住宅的契稅繳納比例則是成交價的3%,相當於普通住宅的2倍。
最後,兩者在貸款、樓盤的配套等方面都存在一定的不同。據瞭解,商住樓多不能用公積金貸款,而且鑑於商住兩用房的首付多爲50%。此外,按照公建的相關要求,普通住宅對於人防和消防等建設標準要求比較高,這對於開發商而言,在項目的開發建設過程中,建安成本也相應地會增加不少。但是對於商住樓而言,這些方面的要求則相對地降低了不少。
所以鑑於此,業內人士建議對於那些想購買商住樓作爲首次置業的購房者,一定要注意商住樓與普通住宅之間的差異,以免在以後的居住生活中產生不必要的麻煩。
●名詞鏈接:商住樓
商住樓是指該樓的使用性質爲商、住兩用,商住樓一般底層(或數層)爲商場、商店、商務,其餘爲住宅的綜合性大樓。商住樓不分建設主體,不僅開發商可以建,非開發企業、個人也可以建,沒有規定必須出售。商住樓的土地使用性質爲綜合用地。
而對於商住樓的使用年限,據瞭解,根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定:土地使用權出讓最高年限按下列用途確定:居住用地70年;工業用地50年;教育、科技、文化、衛生、體育用地50年;商業、旅遊、娛樂用地40年;綜合或者其他用地50年。顯然,根據《條例》,屬於綜合用地的商住樓,即便是房屋的用途是住宅,房屋產權最多也只有50年。本版文/衛東
●主打剛需商住樓熱點推介●
金隅自由築通州地鐵旁的低總價小戶型
物業地址:通州土橋地鐵站東行1200米
戶型:50-70平方米
裝修:毛坯
均價:19000元/平方米
週末,我們來到通州區土橋城鐵站附近的在售商住項目“金隅自由築”,雖然中午氣溫甚高,仍然擋不住售樓處十多位購房者的看房熱情。此時距該項目最近一次開盤僅半個月的時間,銷控表就顯示,“約有2/3已經簽約”。本期開盤銷售均價分別爲18500元/平方米(A棟)、19000元/平方米(B棟)以及19400元/平方米(C棟),而去年8月,該項目一期開銷,打出9800元/平方米的超低售價,幾乎是周邊樓盤的一半。今年3月,二期開盤大幅提價,平層均價達13000元/平方米,躍層均價15000元/平方米。
業內人士指出,以上週新房成交情況分析,通州區共簽約515套,佔整體新房住宅成交的46.6%,而房山位居成交量次席,共計成交129套。而這其中佔到相當部分成交量的則是金隅自由築爲代表的商住項目。
銷售人員介紹,金隅自由築位於通州國際新城,鄰近地鐵土橋站,地處正將建設的現代化國際新城核心運河板塊。建築設計以板式建築爲主,多個圍合院落式佈局,且避免了北向戶型,讓每個戶型享有更好的採光、通風環境,4.2米層高可大幅提高空間使用率。主要戶型爲50-66㎡,居住商用均可,滿足不同人的需求。
而對於金隅自由築的熱銷,專業人士分析其商住屬性以及位於通州地鐵周邊的成熟配套爲其加分不少。據亞豪機構副總經理高姍分析,商住項目未受本輪新政波及,不限購不限貸成爲這類產品的最大優勢,被住宅限購擠壓出的購房需求中的相當部分轉入商住市場,造成商住項目的熱銷。特別是商住項目的小戶型、低總價優勢,購房者首付門檻得以降低,銷量大增成爲必然。她進一步指出,商住項目只是開始,未來還可能擴展到寫字樓、商鋪、旅遊地產等其他不限購的房地產領域。
京杭廣場主打高端的區域標杆項目
物業地址:通州新華大街與新華北路交叉口
戶型:140-200平方米
裝修:精裝修
均價:29000元/平方米
昔日的通州“地王”項目京杭廣場於上半年入市,短短時間內就成爲了區域標杆項目。週末,我們走進京杭廣場售樓處,雖然人氣不旺,但是該項目銷售人員卻並不着急。“項目可售的商住部分本就不多,況且在限購的大背景下,開盤快速出貨應該不是問題。”銷售人員說。
據銷售人員介紹,“當年僅樓面價就約11000元/平方米,開發過程中項目的精裝修成本每平方米大約5000元,開發商綠城也一貫以精裝修著稱,所以購房人對品質預期還是頗爲認可的。”
據悉,項目總建築面積28萬平方米,是由綠城集團在北京成功打造綠城·百合公寓、綠城·北京御園、綠城·北京誠園等高端產品之後,聯合葛洲壩地產,率先汲取英國道克蘭的發展模式與世界著名綜合體的發展經驗,全面整合通州這一世界城市發展平臺上的各項優勢資源,以地標綜合體的氣魄有效組合多元業態空間,濃縮城市精華,集五星級酒店、“天地互動”式主題商業、希爾頓酒店、平層官邸、寫字樓於一身,高效集成多元功能,精工打磨,由世界頂級規劃設計團隊聯手打造,屬大型城市綜合體項目完美呈現北京新商業中心。
儘管銷售人員對品質信誓旦旦,但是在其介紹過程中不難發現,區域潛力纔是該項目勇奪通州單價王的最大支撐。“項目對面就是通州政府,周邊的所有用地規劃都是商業金融屬性,住宅只有我們這240套,未來這裏將是通州新城的CBD,潛力堪比國貿。要知道光華路的某小區一居室租金每月大約15000元以上,所以,京杭廣場不論是自住還是投資,潛力都不容小覷。”銷售人員強調。
對此,一位開發商表示,通州新城與其他諸如大興、順義等新城規劃還不盡相同,通州新城要成爲北京副中心的提法,給了通州更大的潛力預期。在2009年這一概念啓動初期,樓市價格的快速攀高就是一個體現。之所以說通州新城潛力預期更高,是因爲從北京的版圖不難發現,倘若通州新城副中心規劃付諸實現,將成爲北京輻射周邊的最佳窗口。屆時,不論是商業還是居住,需求的爆發預期無疑成了通州樓市的強心針。
東亞五環國際舊宮區域的高性價比項目
物業地址:大興地鐵亦莊線舊宮站1.5公里
戶型:90-109平方米
裝修:毛坯
均價:22000元/平方米
前不久,東亞五環國際於舊宮版塊就掀起了熱銷狂潮。僅一個上午,項目方面加推的一號樓就熱銷百餘套,銷售額超過兩億元。僅僅十餘天之後該項目即再次開盤,同樣的又再次掀起了銷售熱潮。
隨着天壇醫院南遷、第二機場落戶大興、亦莊的公共服務建設、軌道交通連接並快速通達市區等一系列利好下,大興樓市也應聲而動,大盤雲集,知名品牌開發商扎堆佈局。以舊宮區域爲例,2011年,舊宮被定位於亦莊經濟開發區的“生活配套區”,正式拉開了建設舊宮的帷幕。現在的舊宮區域,富力、萬科、東亞新華、中信等各大名牌開發商紛紛進入,再加上去年中冶五建聯合體以22億高價成交的舊宮地塊,該地塊摺合樓面價15917元/平方米,而根據粗略測算,如若剔除保障房面積,實際樓面價高達每平方米1.64萬元,兩年時間,舊宮地塊價格漲幅超過100%。
專業人士表示,目前舊宮開發進入白熱化階段,品牌發展商扎堆新盤雲集。包括東亞五環國際等項目在內,預計年內將至少新增百萬平方米的高端住區,滿足區域新晉置業需求。然而,值得注意的是,舊宮的商業配套整體上仍然較爲初級。老、少、散、亂的商業配套水平,與目前區域發展蒸蒸日上、區域消費品位快速提升的現狀無法匹配。快速發展中的舊宮,亟待重塑商業品相,與區域的快速發展步調合拍。
東亞五環國際商業街打造雙層“立體商業”,爲區域客羣營造悅目娛心的商業氛圍。建成後,將成爲集購物、餐飲、休閒、娛樂爲一體的區域特色商業體。“以休閒、開放、親和爲基調,引導前沿生活理念,崇尚品質、愉悅和便捷消費。”項目規劃人員介紹,合理的空間佈局,引導購物、娛樂、休閒,消費人潮到達商街每一個角落,商鋪明確的業態劃分,定位清晰,無論衣、食、住、行、娛樂,都能得到充分的體現,形成最大集客式商業街;超前的規劃使每位顧客都能在購物中享樂、在享樂中購物,成爲現代最具發展潛力的商業形態。
以舊宮數十萬客羣居家生活爲基礎,東亞五環國際與其他開發商共同爲舊宮打造新的商業價值,顯著提升區域商業形象,帶動區域商業地產價值的極大提升。