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商業地產正成爲深圳中航地產股份有限公司(000043.SZ,下稱“中航地產”)的拖累。
近日,中航地產發佈半年度業績預虧公告,依舊延續了第一季度的虧損,預計虧損2800萬-3600萬元,而去年同期爲盈利355萬元,倒退幅度或達到1000%。自2007年開始,中航地產一直在加大對商業地產的佈局,而商業地產也因此成爲其核心業務。
然而,隨着中航地產商業地產擴張速度的加快,這種資金佔有率高、回報週期長的慢週轉模式開始表現出弊端,中航地產資金鍊呈緊繃狀態,依靠外界輸血,成爲中航地產解燃眉之急的慣例。最近一年來,中航地產通過對外擔保、信託或者大股東借款等方式融資50億元,以解燃眉之急。
中航地產豪賭商業地產,只是中航系商業佈局的一着棋,但盤根錯節的中航系,存在着同業競爭的困局。但也有分析認爲,在當年的大環境下,中航地產有重組的想象空間。時代週報記者多次聯繫中航地產高層,對方稱在外開會,已交由媒體部處理,但媒體部以太忙爲由,截至發稿前,仍未回覆。
可售項目斷節引發預虧
中航地產2007年借殼深南光實現上市,當時便確定了重點發展商業地產的路線。從2008年開始,中航地產就通過收購合併的方式,獲得湖南、江西等地的商業開發項目。除了發展自身商業地產品牌外,中航地產還與兄弟公司天虹商場股份有限公司(002419.SZ)聯繫緊密,以合作的方式拓展商業地產。
不過,中航地產的商業之路走得並不順暢,除2010年揚眉吐氣外,其餘發展得並不濟。中航地產2010年年報顯示,受地產業務銷售的拉動,2010年中航地產實現淨利潤2.69億元,同比大增328.33%。而今年首季中航地產實現營業收入5.34億元,同比增長6.85%;但歸屬於上市公司股東的淨利潤爲-3989.97萬元,同比大幅倒退523.63%。
開發節奏斷檔、可售項目斷節,直接引發中航地產的虧損。“由於公司部分地產項目本期未達到結轉收入條件,導致地產業務淨利潤虧損,從而導致公司整體淨利潤出現虧損。”中航地產解釋。
查閱中航地產2012年年報發現,截至該報告期末,中航地產共有項目15個,其中,中航城、九方城、中航國際廣場等商業項目多達10個,且大部分項目均處於在建狀態,未能提供業績貢獻。並且,值得一提的是,中航地產的大部分商業項目都位於二、三線城市,且商業項目資金佔有率高,回收週期長,這也讓中航地產倍感短期流動資金的壓力。
“就持有型項目的市場培育期而言,是因區域而異,一個新區的話,至少要8-10年才能發展成熟,區域成熟後項目才能成熟盈利。在成熟的區域,則只需要培育項目就行,但也要3年左右才能盈利。”高力國際市場研究與項目諮詢部董事陳厚橋對時代週報記者表示。
“由於中航地產的核心業務爲商業地產,而這些項目都屬於前期投入較大但回籠較緩慢的項目,無法做到住宅項目的快週轉,因此這與其業績虧損存在一定關係。”而這種慢週轉的模式讓其陷入了捉襟見肘的窘境,只得依靠外界輸血救急。