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本期主講周勝律師
『還記得房價5000的北京嗎?』7月28日,新華網上一篇文章的當頭一問,不知讓多少人淚濕衣襟,勾起了多少人或僥幸、或遺憾、或痛心疾首的回憶。在法律人的眼裡,房價飆昇的一個更直接的意義在於,它讓許多原本可能激化的糾紛在不知不覺中消弭於無形。
2007到2010年間,北京十佳房地產律師、北京中洲律師事務所周勝律師代理的一個案子見證了北京房價飆漲的上半場。好在由於在律師的主張下,第一次針對涉案房屋的拍賣作廢,而時隔半年的第二次拍賣正好趕上房價狂漲的巔峰,所有牽扯進來的利益方至少在賬面上沒有受到損失。只不過,一個無辜的姑娘京城安居夢卻也就此破滅。
他按揭買房
卻讓開發商還貸
一切都起始於2004年炎熱的初夏。一年前剛剛經歷過SARS的折磨,北京的房價還在低谷裡緩慢地向上攀爬。27歲的鄭由走進東四環十裡堡X小區售樓處,幾經挑選之後,『豪擲』12萬元首付,又向銀行貸款46萬,買下了一套85平方米的兩居室——在那時,開發商還在求著公眾買房,買房之前並沒有資格審核、存款總額之類的限制。購房合同上,鄭由和開發商約定,因為房產證沒有辦下來,無法向銀行抵押,如果鄭由沒有按時向銀行還貸,將由開發商承擔保證責任。而銀行按揭貸款合同中同時約定鄭由未按時還款,銀行有權直接要求開發商還錢。
房屋於2005年交付。但從交付之日開始,意外就發生了:鄭由始終不向銀行還款。銀行屢次催收,又通知開發商一起催促,鄭由卻始終保持隱身。按照合同約定,2006年9月、2007年3月,開發商先後兩次代客戶向銀行還款近4萬元,相當於17個月的還款額。
2007年,不願再與鄭由糾纏下去的銀行向東城區人民法院提起訴訟,要求解除合同、鄭由將貸款全部還清,並要求開發商承擔連帶保證責任,並同時對涉案房屋申請財產保全。不久,法院作出判決,支持銀行的訴求,同時指出開發商承擔連帶保證責任後享有追償權。隨後,銀行向東城法院申請強制執行,執行結果是鄭由應償還的全部應付貸款從開發商賬上一次性劃轉。
當年年底,開發商委托周勝律師對客戶鄭由提起訴訟,要求解除買賣合同,返還涉案房屋。但訴狀送達朝陽區人民法院之後,周律師纔愕然發現,短短兩年工夫,這套房子已經牽扯了好幾個人進來,每個人都正在對這套房子主張權利。
這套房屋被兩家法院查封三次
經周律師多方調查,得知這套房子早在2006年就已經被朝陽區人民法院預查封了。當時,一個名叫楊致遠的人向朝陽法院提起了訴訟,並提供了大量證據,證明鄭由曾經向他借款50萬元,已還了20萬,還欠30萬,可從此就再也找不到這個人了。『雖然鄭由購買的房屋尚未過戶,但根據相關規定,法院可以進行預查封。也就是說,法院解封之前該房屋依法不能再辦理權屬轉移手續。』周律師說。
之後,楊致遠又依據生效判決向朝陽法院提起強制執行申請。法院於2006年11月對這套位於十裡堡的房產進行了預查封,凍結了產權過戶手續。但令人驚訝的是,就在這份預查封的手續剛剛完成之後,不到一個月,房子卻被鄭由賣了。
買房的是當年只有25歲的女子秦曼。通過房產中介的撮合,雙方同意由秦曼首付20萬元,買下了這套房子。購房合同上,她和鄭由約定,房產證辦下來之後,雙方立即履行過戶手續。過戶的時候,再繳納剩餘的50萬元房款。交了首付款,秦曼滿心歡喜地搬入了新居。然而按業內人士說法,在二手房交易中,這是風險最大的『等證交易』。正是由於這個疏忽,此後的幾年裡,秦曼住在這套法律上並不屬於她的房子裡,百般煎熬。
截至2008年3月,這套在小區裡並不起眼的兩居室先後被朝陽和東城兩家法院查封了三次,分別代表債主楊致遠、銀行,以及小區的開發商。
排在隊首的那家得排到隊尾去
雖然曾為鄭由提供貸款的銀行因貸款被全額收回退出了利益之爭,可這套房子上糾結的利益還是很復雜:楊致遠的30萬元欠款;開發商代原業主鄭由支付的46萬元貸款及相應利息;新購房人秦曼的20萬元首付款,以及開發商自身的15萬元債權。除了楊致遠外,開發商和秦曼都主張,房子應該歸己方所有。各方爭論得不可開交。
2009年6月,基於楊致遠的強制執行申請,朝陽法院決定拍賣涉案房屋。凡是歷經過北京樓市風雲的人都還記得,這個時間點恰恰是2008年金融危機後,中國緊急出臺樓市刺激政策,剛剛開始顯效的時刻。房價已經起跑,但還沒走上快車道。不出意料,拍賣的結果並不盡如人意,2004年價值58萬左右的房產,此時僅僅拍出了60萬元,各方都得不到房子不說,連賬面上的欠款也收不回來。
恰在此時,周勝律師敏銳地發現,朝陽法院此次依據楊致遠的執行申請所進行的拍賣,法律上存在一些瑕疵。『楊致遠一案中,朝陽法院查封房屋是在2006年11月。在這當中,銀行因為起訴原來的房主,在2007年7月由東城法院也進行過一次查封,開發商在還了銀行貸款之後,也起訴房主,於是房子又在2007年11月被查封了一遍。按照法律的規定,查封的期限是兩年。問題就出在這裡。』周勝說,楊致遠一案中,如果想繼續查封涉案房產,就應當在2008年11月之前作出『續封』的決定,出具相應的法律文書。可是不知是在哪個環節裡出現了問題,法院沒有在兩年時限屆滿前續封,而是在2009年1月重新查封。『這就像是排隊一樣。本來排在最前邊的一個人突然走了,等他再回來,只能從隊尾開始排了。同時,法院並未按照法律規定程序依法拍賣,開發商對本次拍賣也毫不知情。』
為此,開發商方面向朝陽法院提出了執行異議申請書,要求重新拍賣。經過仔細研究,法院將第一次拍賣結果作廢,案子又回到了原點。
『等證交易』風險太大
『秦曼買房的行為,在當前的二手房市場裡也算比較普遍。但是風險實在是太大。』周勝律師說。直到將這套房子涉及到的所有利益方都湊齊了,纔能看出這裡面巨大的問題。『秦曼的房子是通過房產中介買的。雖然當時還沒有房產證,但是法院已經對其進行查封,並已經通知到了房管部門。如果中介能去查詢一下,就會知道這套房子存在糾紛,就不應該買賣。而中介恰恰沒有去查,或者查了之後,沒有當回事,只為了促成交易,賺中介費,把買主給坑了進去。』
從2007年至今,除了2008年下半年至2009年上半年的一年時間之外,二手房市場始終是賣方說了算。只要看中一套好房子,買家總得接受賣家幾乎全部的條件。其中『等證交易』無疑是風險最大的。即使考慮得相對周全,到公證處辦理的雙方買賣協議的公證,一旦發生法律糾紛,買家的權益同樣難以獲得全面保障,更不用說絕大多數交易中,連公證程序都沒有。
『一旦賣房人將房屋抵押或轉售,或像本案所述存在第三方債權而被法院采取查封措施限制轉讓,買房人的利益將無法保證。二手房交易中始終存在這一風險,唯一可行的就是在買房前對該房屋進行詳細調查,並在合同中制定相應條款進行約束,盡可能地在糾紛出現時將損失降到最低。』周勝說。
根據相關規定及司法實踐,假如秦曼在購買房屋前已經盡到了足夠了審慎查實的義務不存在過錯,支付了全部房價款並實際入住房屋,那麼,即使未辦理過戶手續,在出現債務糾紛時,法院也不能對房屋進行查封,更不能強行要求事主騰退房屋,不能使當事人陷入流落街頭、居無定所的境地。即使欠了錢,法院和債權人也只能尋求其他的執行渠道,如債務人的存款、汽車、工資中超過最低生活標准的部分等等。周勝律師認為:『秦曼買的這套房子,一來是已經被法院查封,本就不能交易過戶,二來買房時存在過錯沒有調查清楚,且未支付全部價款並辦理權屬過戶,並不能受到法律保護,「法院不強制騰退唯一住房」的規定不適用於她。所以一旦陷入糾紛,最先遭遇損失的就是她本人。』
第二次拍賣補齊欠款
綜合了各方的意見,又對各種法律文書重新研究之後,法院決定在2009年年底重新拍賣涉案的兩居室。
僅僅半年,首都房價已令所有國人,特別是北京市民瞠目結舌。買房的,賺到盆滿缽滿,賣房後把錢存進銀行的,悔青了腸子。年底的拍賣,皆大歡喜,收回房款100餘萬,所有當時各方的賬面欠款全部補足。但是,表面上的皆大歡喜,掩蓋不了無辜者的懮傷淚水。
由周勝律師等人代理的開發商,雖然沒能達成『收回房屋』的願望,可是所有的欠款、違約金全部收回,其利益已得到保障;楊致遠的欠款也全部收回;案子的始作俑者鄭由,幾年中言而無信、人間蒸發,欠下了一屁股爛賬,最後卻奇跡般的用一套房子全還清了,自己還淨賺3倍有餘:他只付了12萬首付款,卻分別從楊致遠和秦曼手裡得到了30萬和20萬,淨賺38萬。
最受傷害的是無辜秦曼。2010年,法院將執行款發放到她的手裡,此時的她只能是欲哭無淚:2006年,20萬元可以用作一套兩居室房子的首付,而在2010年,北京的房子比前些年多了很多,可20萬能買到什麼?偌大的北京,難有她的容身之地。一個小女子的北京安居夢,破了。 (文中當事人為化名)
名律鐵案
北京市中洲律師事務所高級合伙人;中華全國律協建設工程與房地產委員會委員,北京律協土地法專業委員會副主任;中國政法大學法學院、中國人民大學律師學院、清華大學紫荊中心客座教授;中國政法大學疑難案件研究中心兼職研究員;榮獲『北京市十佳房地產律師』、『優秀專業律師』稱號。
長期擔任政府部門、房地產企業、外資企業法律顧問,專業從事金融、房地產、建築工程、外商投資法律服務。先後出版《外商投資房地產法律實務》、《房地產投資與開發法律實務》等著作。