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原住建部政策研究中心副主任王玨林(中)北京漢卓律師事務所律師安百山(左)。
近日,北京市住建委等聯合印發了《關於公布我市出租房屋人均居住面積標准等有關問題的通知》,明確規定,出租房屋人均居住面積不得低於5平方米,每個房間居住的人數不得超過2人。房屋出租新政的出臺,引發了社會廣發關注。受中新網房產頻道邀請,原住建部政策研究中心副主任王玨林做客中新訪談並表示,新政保障了人的基本居住空間,但全面禁止群租有難度,建議由基層來管理,一同做客訪談的北京市漢卓律師事務所律師安百山則建議下放房屋租賃登記權利層級,可適當考慮讓房東不再納稅。
王玨林:北京出租房新政保障了人的基本居住空間
針對北京出租房屋新政,王玨林認為,北京出租房新政保障了人的基本居住空間。其中,出租房屋人均居住面積不得低於5平方米的規定,就是對一個人的最基本居住的空間的體現。『現在我們一般的臥室面積一般的就在10平米到15平米左右。設計的話住兩個人,再放東西就比較合理,如果三個人就比較緊張,而且容易產生各方面的矛盾,所以這樣應該有一個合理的分割,我覺得還是比較合適的。』
律師建議:下放房屋租賃登記權利層級適當考慮免稅
政策的執行要依靠落實房屋租賃登記制度,北京市漢卓律師事務所律師安百山做客中新網視頻訪談時表示,政府可以適當考慮房東不再納稅。
安百山表示,房屋租賃登記制度一定要落實到底,現在很少有出租房屋的房東去做房屋登記,甚至不知道去哪裡登記,同時擔心登記之後就要納稅。
要保證房屋登記的順利實施,安百山認為,可以把權利層級下放,讓基層來做。『給業主提供登記的便利,是不是到物業、街道或者居委會就可以登記。』安律師建議,為了鼓勵房東去做房屋租賃登記,是否可以考慮不再交稅。同時,對不做登記的行為做出處罰,對不登記的房東可以通過業主的舉報,物業、居委會等在日常工作中發現。
王玨林:全面禁止群租有難度建議由基層來管理
『一套80平米的房子,竟然租住了25人,』這是北京『群租』市場的一個真實案例。然而,在房價居高的北京、上海,這樣密集的『群租』的現象並非個例。基於北京群租市場的現狀,應該如何做好監督管理?對此,王玨林表示,目前群租的監管存在難度,建議由基層來管理。
他表示,『一下子管理到位,這個難度比較大。』但是,如何落實政策規定,『就要發揮社會的作用,發揮我們每個層的政府服務部門的作用。』
王玨林認為,『因為這個是屬於北京規劃委和公安局同時的,他兩個監管部門,可以發揮社區作用,社區及街道、派出所是最直接的。由基層來管理,群眾來監督,這樣的效果可能就好一些。』
王玨林建議:保障性住房建設需擴展渠道
關於公租房等保障性住房的未來發展方向,王玨林表示,保障性住房建設需要擴展渠道。北京目前采取的辦法是,通過賣地配建保障房;『但一下子解決大批的政府公共租賃房,我估計政府沒有那麼大的實力,所以保障房還得從多渠道,多形式多方式來擴展,多渠道就是,保障房要大企業自行解決,要幫助政府和社會分擔壓力。』王玨林認為,政府還可以通過補貼的辦法,來減輕部分年輕人的負擔。
中介擅自打隔斷跟房東發生糾紛較多
針對當下的租房市場,安百山律師表示,中介擅自打隔斷跟房東發生糾紛較多。『我們基本上處理的是房東把房租給二房東,或者中介之後,中介擅自打隔斷,跟房東發生糾紛,這種糾紛比較多。』
安百山強調,『群租最重要的還是消防的問題,因為你群租之後,特別是現在很多二房東,中介通過打隔斷的方式來隔出一些小房間,他這樣做的時候,他不會去把裡面的布電重新做,都是拉接線板這種方式,有可能帶來安全隱患。』
律師提醒:教大家如何避免租房『陷阱』
最後,安百山律師也給了租房客一些提醒和建議,他表示,『在實踐中有好多租房的過程中出現了糾紛,可以從以下三方面在租房的過程中予以注意。』
第一,要審查房產證件。第二,審查權利人的身份證明;如果權利人是自然人,那就看身份證;如果是單位,就看一下營業執照;確定這個房產是合法的,房產的權利人是誰。此外,要現場看一下房源,有沒有打隔斷,居住的空間是多少。第三,要簽好合同,簽合同要采用政府發的示范文本;『這個示范文本它對相關的條款規范的是比較完整的,有些具體的內容可能需要雙方去具體談,但是具體的內容涉及到比如我們實際交房的時間,比如房屋維修的責任,比如房租的付款方式,押金的交付以及返還的時間,以及水電、煤氣、物業的承擔人一定要約定的細致,一旦發生糾紛的話,我們有一個合同依據。』
此外,安百山還補充道,『如果是二房東對外轉租的話,一定要確定是原房東允許他租的,一般兩個層面可以看到,第一,他和原房東簽的合同裡面可以看的出。第二,是不是在原房東授權的情況下去轉租,一旦二房東出現問題了,最終的住房人受到的損失原房東是不管的。』(中新網房產頻道)