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每經記者尚希發自北京
如何提升企業的價值創造能力,讓綠色地產、旅遊地產、商業地產等房地產新業態,更適應“白銀時代”的房地產開發特徵?2013年8月《每日經濟新聞》主辦的第三屆中國價值地產年會將集中進行探討,用一批成功房企的案例,給出關於如何創造價值的報告。
在前兩期探討了城市價值之後,本期房產週刊將聚集開發商角逐的新戰場——“綠色住宅”。
“到目前爲止,我們有39個城市,55個健康住宅試點,試點面積超過了兩千多萬平方米,但與年均7億平方米的新建住宅相比,非常之少。”國家住宅與居住環境工程技術中心主任仲繼壽在接受包括《每日經濟新聞》在內的媒體記者採訪時表示,今年有望頒佈健康住宅評價標準。
但是,一個問題隨之而來,綠色健康地產如何才能擺脫叫好不叫座的現象?今年7月份,主打綠色住宅概念的當代置業在香港IPO,僅僅獲得了15%的認購率。《每日經濟新聞》記者調查發現,綠色地產之所以叫好不叫座,根本原因還是房企的價值創造能力匱乏,導致產品含有的健康“基因”少,最終令消費者不買賬。
綠色住宅銷售遇尷尬/
理想很豐滿,現實很骨感。這句話如果用來形容一部分綠色住宅項目的市場反應,恰如其分。
位於北京通州的“北京ONE”項目就屬於綠色住宅,2010年曾憑藉“低碳、養生”等一系列健康理念將北京通州房價拉入“3萬元”大關。但該項目銷售人員所言,相比其他普通住宅來說,“北京ONE”的項目工期要長許多。
“我們今年年初開盤的5號樓,均價是2.8萬~2.9萬元/平方米,”該項目的銷售人員告訴《每日經濟新聞》記者,目前還剩下大約一兩百套房源可選,記者在實地採訪時也發現,即便是已經入住了一年之久的3號樓,也有部分未售出房源。
“北京ONE”早在2010年便已入市,近三年的時間,730套房源,僅64.2%的去化率(根據北京市住建委網站信息顯示,項目目前簽約套數爲469套)。這在供求矛盾一直難以疏解的北京,已算是異類,它的滯銷自然有跡可循。
2010年10月份,位於北京市通州區新華大街的“北京ONE”拿下預售許可證,獲批的擬售均價最高達35844元/平方米,最低也在30348元/平方米。而當時通州區域大部分在售樓盤的均價卻不及其“二分之一”。《每日經濟新聞》記者實地體驗後看到,不同於普通住宅,該項目每間屋子靠近牆體邊緣的地面都有一個出風口,同時,室內門板的頂部也有幾個換風口,門框的上沿幾乎接近屋頂,比普通住宅室內門高出許多。據銷售人員介紹,這有助於室內新風系統置換空氣。
此外,在屋內還能通過智能面板對房間的燈光、窗簾等進行操控,“一年四季室內溫度可以保持在20~22攝氏度,省去了空調和暖氣。”銷售人員對記者說道。
不過,項目所主打的“智能、恆溫、恆溼、衡氧”概念並未能成爲價格砝碼。根據住建委網站顯示,“北京ONE”目前的簽約均價僅爲23175元/平方米。
“雖然這個產品附加了很多科技、養生的理念,但在通州這個以剛需產品爲主的市場,價格、區位等是客戶首先考慮的因素。”北京一位開發商人士在接受《每日經濟新聞》記者採訪時坦言,如何尋找到合適的居住人羣是對綠色住宅開發商的一個挑戰。
事實上,“北京ONE”所含有的“綠色地產”基因,究竟能滿足消費者多少健康、養生的需要,也存在疑問。該項目的容積率高達4.8,居住密度相對於其他小區要高一些,通風、空氣清新等先天條件要比普通住宅略差。在這樣的情況下,其能否得到消費者的認同也存在疑問。
“現在市場陷入一種怪圈,業主覺得綠色住宅的供應少之又少,設計師和建築師則表示可以進行綠色住宅的設計,但開發商沒有這樣的要求;而開發商則稱完全可以開發綠色住宅,只是客戶不願意爲之買單。造成這種情況的根本原因還是在於理念。”BDGH八達國瑞副董事長、英國皇家特許測量師學會全球管理委員會中國代表李旭在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示。
他補充道,國外的住宅開發幾乎都要秉承“三重底線”,不光要滿足業主的需求,還要被更大的公衆團體所接受,同時要降低項目對環境的影響。李旭表示,目前一些大的品牌開發商也有了這樣的意識。
綠色建築成本較高/
相比“北京ONE”的不溫不火,中高端市場的住宅產品與“綠色”、“健康”相結合之後,“化學反應”卻很明顯。
“我們現在正在對室內的溫度、溼度、新風的風量、採光等諸多細節進行檢測,”方興地產北京營銷中心營銷總監霍博寧向《每日經濟新聞》記者透露,目前方興有意將這一健康測試標準推廣到今後的每一個項目上。
“首期鴻坤林語墅推了30餘套房源,包括疊拼和聯排兩種類型的產品,開盤當天已經售罄。”鴻坤集團營銷策劃中心總經理彭豔對《每日經濟新聞》記者說道。該項目位於南四環,除去較爲有利的地域優勢,項目在開盤前夕主打的賣點則在於“首次實現PM2.5室內監測”。
“容積率僅是硬件上的稀缺,在強調居住體驗的今天,已經不能單純依靠容積率獲得客戶認可,”鴻坤林語墅項目經理侯守超表示,“項目啓動初期就把重點放在了高端人居還有哪些可以升級的地方,發現健康纔是真正稀缺的資源,所以纔有了項目PM2.5的室內監測,甚至對PM0.3也能達到90%的過濾。”
但綠色建築的“高成本”也是開發商面臨的一個問題。
《每日經濟新聞》記者走訪位於望京區域的保利國際廣場項目瞭解到,該項目由於主打綠色、節能,項目每平方米的建安成本高達1.2萬~1.3萬元。以其摺紙燈籠造型的主樓爲例,“其外面是兩層的玻璃幕牆,隔音效果提高28%。比傳統的寫字樓提高75%的漏風控制,使得夏天熱風、冬天冷風很難進入到這個建築內。”保利(北京)房地產開發有限公司營銷中心總經理牛毅告訴記者,綠色建築還可以節約24%到50%的電力,節約二氧化碳排放39%左右,節約40%的水以及70%的固體廢料。
該項目相關人士向記者透露,大約6萬平方米的主樓,由於採取特殊的幕牆結構和系統,使其成本高出了近一億元。
“無論是健康住宅還是綠色住宅,只有開發企業和業主的利益關聯,纔有可能成爲開發建設企業的真正動力。”仲繼壽對《每日經濟新聞》記者表示,目前住宅價格的主要影響因素是城市和地段,代表綠色健康的技術往往僅成爲一個賣點,而不是開發企業的基本理念和市場動力。因此,推廣理念比某一技術的推廣更重要,只有政府的導向、企業的動力和業主的需求真正統一起來,利益相關方均成爲利益鏈上的一員,“健康”和“綠色”才能成爲住宅產品的基本特徵。
住宅須實現綠色循環/
一組數據似乎可以解釋開發商越來越傾向於“綠色建築”的原因:有數據表明,綠色建築可以使寫字樓的空置率降低3.5%,租金則提高了13%。在中國,70%高檔物業用戶願意付更高的代價入駐綠色建築。而在北京中央商務區甲級寫字樓中,超過60%新建築面積採用LEED設計標準(美國綠色建築認證)。
而對於綠色住宅,情況則複雜一些。對於開發商來說,難題是在政策調控的大背景之下,如何加大成本進行綠色住宅的開發;而購房者則在思考,開發商所宣稱的“恆溼恆溫”等健康指標,是否“名副其實”。
李旭告訴記者,推進綠色住宅的開發,政府也應該起到一定的促進作用,“譬如在拿地的時候,可以納入一些綠色的指標,或者在某些稅費方面進行減免。如果按照綠色標準建造成功,開發商也應該予以獎勵。”
北京房地產協會祕書長陳志同樣建議,政府應當採取將各種節能補貼、新技術、新材料補貼給消費者,消費者買房時直接從房價中扣除的辦法,讓消費者自主選擇,形成良性的市場循環機制。
李旭說,綠色住宅需要解決的不只是房屋是否能夠做到“恆溫恆溼”,而是如何使整個小區內實現健康的綠色循環,建築材料是否綠色、水循環是否健康、垃圾處理是否安全無污染,這對於開發商來說,挑戰則不再僅僅來自於“建築”本身,而是成爲健康生活規則的制定者與創造者。
“綠色住宅關注‘四節一環保’,即節地、節水、節能、節材,以及環境保護,強調人與自然之間最少的索取、最少的排放以及保護生物多樣性;而健康住宅關注以人爲本,強調居住者在生理、心理、道德和社會適應性等多層次的健康需求。”仲繼壽對記者說道,健康住宅和綠色住宅都關注物質環境的健康性。
如此看來,健康住宅應該稱爲“綠色住宅”的升級版本。它不但要求住宅本身的“健康”屬性,還要求居住環境的“健康”。
對此,仲繼壽告訴記者,即將在今年出臺的《住宅健康性能評價標準》,不僅包括對於住宅安全性、適應性、私密性及舒適性的指導標準,還包括住區環境健康性能的評定標準,其中則涵蓋了基地與微氣候環境、住區安全環境、住區交往環境、住區衛生環境和養老育童健身配套等等。
“該標準出臺的目的是從建設之初就將健康和綠色融入開發企業、設計單位的建設目標之中,從而爲居住者和利益相關方獲得可持續的健康效益。”仲繼壽進一步指出。