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深圳前海土地首拍,半路殺出了個程咬金——總部位於深圳的卓越置業集團有限公司(下稱“深圳卓越”)。
7月26日,深圳市前海深港現代服務業合作區(下稱“前海合作區”)公佈,前海當天首次“一次競價”出讓的兩幅地塊——桂灣片區的T201-0077和T201-0075地塊,分別以51.89億元人民幣和71.8億元人民幣總價成交,溢價率分別爲48.26%、52.78%,競得人均爲深圳卓越。
兩幅地塊報價123.69億元人民幣,擊敗萬科、華潤、綠地等龍頭,深圳卓越有何能量?
“兩年前已備戰前海”
對於深圳卓越的突然殺出,深圳當地開發商並未太感意外。
“這兩幅地塊最終被卓越競得,你們外地媒體可能會覺得奇怪,但我們當地的開發商並不覺得是多大的冷門。”深圳某民營房企負責人昨日說,至少在開發的經驗、能力方面,“我們是不覺得特別意外的。”
據他介紹,卓越在深圳當地市場的影響力比較大,“卓越這幾年在深圳的市場表現很不錯,對商業類土地興趣比較大,也比較有經驗,積累的資源也較爲充足。作爲一家本地企業,卓越對深圳市場的操作、認知方面,包括對地塊的想象力方面,會有一些優勢。”
官網資料顯示,卓越集團是經過國家工商總局覈准成立的跨行業、跨地區的外商投資集團公司,成立於1996年,主要從事房地產開發、物業管理、不動產擔保等業務。集團總部位於深圳市福田中心區。卓越集團董事局主席李華,社會兼職頗多,包括中國光彩事業促進會深圳分會副會長、深圳市僑聯榮譽主席、香港東華三院總理、深圳市南通商會名譽會長,等等。
按上述資料所述,卓越集團目前爲深圳CBD商務開發規模最大企業;截至2012年9月,已開發房地產面積600萬平方米,現有總資產約500億港元;2012年房地產銷售業績突破百億,成爲全國房地產銷售規模50強。目前,卓越在滬至少已有兩次拿地經歷。
卓越對於前海地塊也早已關注。按該公司發佈的新聞稿,早在兩年前,卓越就已開始對進入前海做了各項充分準備。此次成功拍得兩幅地塊,“進一步奠定了卓越集團‘商住並舉’開發策略的戰略基礎。”
而前海規劃建設處處長鬍燦昨日給出的說法則是,在這兩幅地塊競拍前,參與競標的房企有的與政府部門溝通過,有的沒有,“他們有興趣來了解,我們也就介紹給他們聽。但卓越好像沒有來諮詢溝通過。”
不過,胡燦強調,不管是本土企業還是全國性企業,只要符合競拍條件,都可以來投。
“實際價格有點貴”
不過,對於此次拿地的價格,卓越方面並不願過多評述。
在成功拿地當天,卓越集團總裁李曉平曾表示,目前,深圳寶安中心區的房價已達5萬元人民幣/平方米,前海土地開發建成後,售價將參照寶安中心區。
由於兩幅地塊總計須向前海管理局無償移交14萬平方米的辦公樓物業,以及部分設備用房。據測算,剔除上述無償移交的建築面積後,T201-0077地塊的樓板價爲19304元人民幣/平方米,T201-0075的樓板價爲20479元人民幣/平方米。
對於近2萬元/平方米的樓板價,前述深圳民營房企負責人認爲,並不像外界想象的那麼高。
“我們自己也做了測算,就我們對深圳市場及前海地區的認知、瞭解,從最終的樓板價看,是有操作空間、可以承受的。”該負責人說,只是總的資金成本有些高,“如果資金準備到位,運作良好,未來的利潤是會很高的。”
某央企開發商深圳分公司總經理也認爲,從成交的樓板價看,算是在情理之中。但從目前前海已有的配套成熟度上看,從現有政策定位的清晰度上看,都較爲欠缺。從這方面看,實際價格還是有些貴。由於總的資金量較大,該總經理認爲,卓越肯定要找合作伙伴,不可能獨立開發。
值得一提的是,按此前公告,7月26日成交的兩幅前海地塊,付款要求頗高。如果是分期付款,競得人應自簽訂《出讓合同》之日起5個工作日內,支付不低於成交總價50%的價款,餘款1年內不計利息付清。
前述深圳民營房企負責人稱,這兩塊地從公告到實際競拍時間很短,且總地價很高,對卓越這樣的民營房企而言,如果不提前做好準備,短期內是很難準備這麼多資金的。
這家房企和卓越存在競爭關係。
10分鐘,“一次競價”
按計劃,前海首批地塊出讓包括三幅地塊,除了7月26日成交的兩幅地塊,T201—0078地塊也計劃在8月16日進行現場報價,該地塊的起始價高達67.2億元人民幣。和前述兩幅地塊一樣,該地塊也將採取“一次競價”方式,報價時間爲10分鐘。
胡燦說,採取一次競價的方式,是不想炒地,“如果是多輪競價,可能最終的價格就不是現在這個價了。”
按此前發佈的出讓公告,T201—0078地塊對競買申請人的要求極爲嚴苛。須滿足三個條件:香港聯合交易所上市企業,2013年6月24日市值不低於400億港元;2012年會計年度的營業收入須不低於200億元人民幣或等值外幣;在競買前,與不少於3家境外的世界500強金融機構或其控股的—級子公司簽署入駐該項目的合作意向。
而且,T201—0078地塊的競得人,還需在競得該宗地—年內,在前海合作區設立具有獨立法人資格的全國性或區域性運營總部,到2015年實現年度營業收入不低於100億元人民幣;該項目建成後兩年內,吸引入駐企業合併納入前海合作區統計覈算的年度納稅額不低於10億元人民幣。
此外,T201-0078地塊辦公樓物業中的16.9725萬平方米麪積限自用,該部分自取得工程竣工驗收備案或通過規劃驗收之日起10年內不得轉讓。
首批地塊的出讓,也拉開了前海土地出讓的序幕。按前海管理局7月26日發佈的公告,前海計劃在年內再推出8-10塊產業項目用地,力爭年內實現500萬平方米建築面積產業項目動工建設。